안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
우선 주택과 관련해서는 "주택임대차보호법"을 보시면 자세히 규정하고 있습니다.
그리고 주택임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
따라서 임차인은 2019년 9월부터 2년의 임대차를 주장할 수 있습니다.
그리고 임대인 사정하에 이루어지는 재건축은 임대차계약의 정당한 해지에 해당하지 않습니다.
다만 도시 및 주거환경정비법을 보면 아래와 같은 규정이 있습니다.
제70조(지상권 등 계약의 해지)
① 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.
③ 제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다.
④ 사업시행자는 제3항에 따른 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.
⑤ 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조ㆍ제281조 및 제312조 제2항, 「주택임대차보호법」 제4조 제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항을 적용하지 아니한다.
따라서 해당 주택이 임대차 계약체결당시 관리처분계획의 인가를 받은 정비사업지역인지 확인을 해보시면 좋을 듯합니다(통상 임대차 계약서에 이런 사항이 기재되어야 합니다)
결론적으로 도시정비법상의 정비사업이 아니라 임대인 스스로 하는 재건축이라면 임차인은 2년의 임대차 계약기간을 주장할 수 있으며, 만일 임대인이 부당하게 해지를 한다면 손해배상(이주비, 중개비, 다른 손해 등)의 청구를 할 수 있습니다.