자녀 아파트 증여시 전세자가 있는 증여세?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

채무가 있는 부동산을 증여할 경우, 부담부증여에 해당합니다.

부담부증여시 증여가액은 증여재산가액에서 채무액을 공제한 금액입니다. 따라서 3.5억에서 전세금 3억을 차감한 5천만원에 대해서 수증자가 증여세를 신고 및 납부합니다.

채무 이전액 3억원에 대해서는 증여자가 양도소득세를 신고 및 납부합니다. 양도소득세는 증여자의 보유주택수, 조정대상지역여부, 공시가격 등에 따라 계산되는 것입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 고승환 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

시가를 증여재산으로 보며, 시가는 국토교통부 홈페이지에서 유사재산 매매사례가액을 참고하시면 됩니다.

시가가 3억5천만원인 경우 전세금까지 수증자가 승계받게 되므로

수증자가 무상으로 받은 금액(증여)은 3억 5천만원 - 3억원 = 5천만원이되는 것입니다.

부모님으로부터 증여받는 경우 10년 통산 5천만원은 공제가 되므로 증여세가 발생되지 않습니다.

전세금 3억원을 승계받은 부분에 대하여는 양도로 보아 양도가액 3억원 - 2억5천만원 (3억원/3억5천만원) = 85,714,285원을 양도차익으로 보아 양도소득세를 부담하셔샤 합니다. 참고로, 양도세액은 보유기간 등 고려하여 계산하여야 하므로 계산불가하여 설명 생략합니다.

단, 증여자인 부모님이 1세대1주택 비과세 대상인 경우 위 양도에 대하여 비과세됩니다.

여러 상황에 따라 세부담이 달라지니 구체적인 상담을 권장합니다.