답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.차용증을 작성한 뒤 공증이나 내용증명을 받아서 작성 시점을 명확하게 남겨야 합니다. 차용증만으로 부족할 수 있으니 매달 정해진 이자를 계좌로 송금하여 실제 돈을 빌렸다는 근거를 기록으로 남기세요. 대출은 명의자인 질문자님 조건으로 심사되므로 자금 지원 자체가 대출 실행을 막지는 않지만 은행의 자금 출처 소명 요구에 대비해 앞선 서류들을 잘 챙겨두어야 합니다. 차용증 작성을 넘어서 실제 이자 송금 내역도 만들어놔야 향후 세무 조사 리스크에서 확실합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세금 정책은 단기적으로 수요를 억제하는 효과는 분명히 있지만 장기적으로는 임대료 상승이나 매물 부족이라는 부작용을 낳기도 합니다. 그래서 부동산 가격은 세금 하나만으로 잡기보다는 대출 규제, 공급 확대 같은 정책이 함께 맞물려야 효과를 발휘할 수 있습니다. 즉 세금은 강력한 도구가 맞지만 시장 상황에 따라 약이 될수도 독이 될수도 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개업소 입장에서 세입자는 일회성 고객이지만 건물주는 평생 수익을 주는 공급자입니다. 회장님이라는 호칭은 이 건물의 모든 권한은 저분에게 있으니 저분 심기를 거스르면 안된다는 메시지를 은연중에 세입자에게 주입하여 계약 주도권을 잡으려는 심리입니다. 등기부상 주인이 맞다면 입주해도 되지만 사기 예방을 위해서 계약서상 명의자와 신분증 대조는 필수입니다. 과한 예우는 중개인의 사정일 뿐이니 무시하되 소통은 피곤하지 않게 중개인을 통해서만 하시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주 지정 기간이 끝나면 SH는 약 한 달간 전산데이터 확정 작업을 하는데 이 기간에는 시스템이 묶여있어 새 계약서 출력이 물리적으로 안 될 수 있습니다. 은행도 공기업의 전산 일정을 잘 알고 있으므로 보통 수정계약서 대신 잔금 및 전환보증금 납부 영수증을 먼저 제출하면 대출 실행에 지장이 없는 경우도 많습니다. 내일 평일 상담시간에 대출 은행 담당자에게 SH 전산 문제로 수정계약서가 3주 뒤에 나온다는데 영수증으로 대체가 가능한지 확답을 받으시는 것이 가장 빠릅니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2022년에 계약갱신요구권을 이미 사용했기 때문에 이번에는 법적인 인상률 제한 5% 을 받기가 어렵습니다. 임대인이 시세대로 요구할 수 있는 상황입니다. 2024년에 약속한 10년 거주 발언을 근거로 시세보다는 낮은 수준에서 인상 폭을 줄여달라고 협상하셔야 합니다. 계약 만기 2개월 전인 3월말까지 임대인에게 연락이 없다면 다시 묵시적 갱신이 되어 기존 임대료 그대로 2년 더 살 수 있습니다. 법적 방어막은 없으나 3월 말까지 임대인의 연락이 없기를 기다리는 것이 현재로선 가장 유리합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지분 비율을 실제 입금액에 맞춰 본인 6: 아버지 4로 설정하면 증여세 문제는 없습니다. 5:5로 설정하면 아버지가 본인에게 5천만원을 증여한 것으로 보아 조사 대상이 될 수 있습니다. 3억 대출을 본인 명의로 받고 이자도 본인 소득으로 직접 내신다면 그 3억은 온전히 본인의 자금으로 인정됩니다. 본인 계좌에서 이자가 나가는 내역을 잘 관리하시고 만약 아버지와 주민등록상 같은 세대라면 아버지가 다른 집을 보유한 경우 본인도 다주택자가 되어 비과세 혜택을 못 받을 수도 있으니 실거주 목적이라면 세대 분리 여부도 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 전체가 아닌 특정 방이나 공간만 근린생활시설로 용도변경 할 수 있습니다. 방문요양(사무실) 제 1종 또는 제 2종 근린생활시설로 비교적 수월한 편이며 주야간보호 노유자시설은 소방 안전 기준이 매우까다로운 편입니다. 건축사 사무소를 통해 평면도를 작성하고 구청에 용도변경 허가를 받아야 합니다. 용도를 바꾸면 주차공간 추가 확보나 정화조 용량 증설이 필요할 수 있으니 비용을 미리 체크해야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.성남시장과 도지사 시절 검증된 강력한 행정 추진력은 지지부진했던 주택 공급 속도를 획기적으로 높여 시장에 강력한 가격 하락 신호를 줄 수 있습니다. 기본주택 대량 공급과 불로소득 환수 정책이 본격화되면 투기 수요가 차단되어 부동산 가격이 하향 안정화될 가능성이 큽니다. 다만 실제 가격 하락의 폭은 정책 집행 속도뿐만 아니라 대외 금리 환경과 같은 거시 경제 변수가 얼마나 맞물리느냐에 따라 결정될 것입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1호서 지상 구간은 단순 전철 뿐만 아니라 무거운 화물열차와 케이티엑스가 수시로 교행합니다. 이때 발생하는 소음은 지나가는 수준을 넘어 건물 전체를 울리는 저주파 진동을 동반하는 경우가 많습니다. 소음은 장애물이 없을수록 더 멀리 뚜렷하게 전달이 됩니다. 고층은 선로의 소음을 정면으로 다 받기 때문에 오히려 체감 소음이 클 수 있습니다. 또한 기차 바퀴와 철로가 마찰하며 생기는 미세한 철가루는 일반 먼지보다 무겁고 끈적합니다. 그래서 자유로운 환기가 사실상 불가능할 수도 있습니다. 편리한 역세권이라는 장점이 창문 못 여는 답답함과 심야 진동을 덮을 수 있는지 냉정하게 판단해보세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민주택 등 공공분양에서는 저축 총액이 가장 중요하며 많을수록 좋으며 성인은 무제한입니다. 2024년 11월부터 월 25만원까지 안정되며 매달 25만원씩 거르지 않고 넣는 사람이 가장 유리합니다. 민영주택등 민간분양에서는 점수가 중요하니 1순위 조건(보통 12~24회)만 채우면 그 이상은 큰 의미가 없습니다. 핵심은 무주택 기간, 부양가족 수, 통장 가입 기간 점수를 쌓아야 합니다. 공공분양을 원하신다면 월 25만원씩 당첨될 때까지 넣으시고 민간분양을 원하신다면 무주택 기간과 부양가족 관리에 힘쓰시면 됩니다.