임대차계약 관련 분쟁 해결 방안이나 대응법 전문가님의 고견 부탁드립니다.

안녕하세요. 단독2주택의 (근린생활시설) 1층 작은 상가 두곳 임대인의 자녀입니다.

1. 건물 및 임대 현황

위치: 인천 주안, 주택·빌라 밀집 지역의 조용한 골목

건물: 단독 2층 근생 건물

2층: 임대인(본인 및 가족) 거주

1층: 상가 2개 임대 중

① 10평 음식점 (40대 남성 임차)

김치찌개 배달 음식점

24시간 휴무 없이 운영

보500만 월50만 공과금 별도

(계약전 유사배달음식점 이었고 기존 시설에 환풍기만 큰거로 교체투자하여 그때부터 소음 냄새 확대되었고 최초 2025년 계약후 2년차임)

② 13평 이발소 (80대 남성 임차)

소형 이발소, 내부 작은방 거주상태

보500만 월50만 공과금 별도

(계약전 현재 음식점과 유사한 배달전문 음식점 있던 상태에서 임차하였고 최초 2024년 계약후 2년지나 갱신후 1년차임)

2. 문제 상황

(1) 음식점 관련

음식점과 이발소 사이 환풍기 설치

지속적인 소음, 진동 및 음식 냄새 발생

24시간 운영으로

주야간 소음 및 냄새

상시 배달 오토바이 소음 발생

상가 주변 상당히 더러움. 미관 좋지 않음

→ 임대인 또한 최초 계약후 첫날부터 소음,진동,냄새로 인한 어려움으로 몇차례 개선 요청했으나(녹취,카톡 내용 보관중)

“임대인이 해줄 거냐”

“임대인이 덕트업체 수소문하여 출장점검까지 하였으나 개선 가능한 돈 몇십만원 견적에 돈 들여 개선할 필요성 없는거 같다 큰차이 없을텐데 라며 거부”

“몇차례 개선 요청하니 극단적 표현으로 장사하지 말라는거냐”

등의 이유로 개선 거부

(2) 이발소 관련

현 음식점 임차 후 소음·냄새로 인해

출입문을 열어 놓지 못해 영업 어려움 주장

손님 감소 주장 (기존에도 손님 많지 않은 상황 80대 이발사라 젊은 사람들은 들어왔다 나감.동네 소문남)

야간 소음으로 수면 방해 주장

→ 이에 따라

월세 및 공과금 납부 거부

“문제 해결되면 내겠다” 주장

나아가

영업 손실에 대한 손해배상 천만원 주면 나간다고 함 또는 청구 하겠다함

3. 현재 임대인 입장

음식점: 개선 의지 없음 다분함

이발소: 월세 미납 및 과도한 주장

양쪽 모두 분쟁 상태

→ 사실상 두 임차인 모두 현재나 계약 만료나 만료되기전이라도 공실 감안해서라도 모두 내보내고 싶은 상황입니다.

4. 질문 사항

-음식점의 소음·냄새 문제 관련

임차인의 영업으로 인한 피해를 이유로

임대인이 강제적으로 개선을 요구하거나 조치할 수 있는 법적 근거가 있는지

개선 거부 시 계약 해지 사유가 되는지

여부와

-이발소 임차인의 주장 관련

음식점 문제를 이유로

월세 및 공과금 지급을 거부하는 것이 정당한지

실제로 손해배상 청구가 가능한 사안인지

천만원 주면 나가겠다고 하는건

무슨 근거인지? 협박인건지?

임대인 입장에서

두 임차인 모두와의 계약을 종료하기 위한 현실적인 법적 대응 방법

(갱신거절, 계약해지, 명도 등)

분쟁 악화를 막기 위한

내용증명 발송 등 사전 조치 방법이 적절한건지

전문가님의 고견과 상담의뢰 부탁드립니다.