근저당 어느 수준까지 안전하다고 볼 수 있나요?

Question

부동산을 완전히 현금으로만 주고 매매하는 경우는 거의 없을 것입니다. 그렇지만 그 수준이 너무 높으면 나중에 경매에 넘어갔을 때 임차인은 굉장히 위험한데 근저당 어느 수준까지 안전하다고 볼 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

근저당 채권최고액 + 내보증금 합계가 집값의 60~70% 이하여야 안전합니다. 아파트의 시세의 70%까지 용인되지만 빌라나 오피스텔은 경매 낙찰가가 낮아 60% 이하로 보수적인 접근이 필요합니다. 집주인의 말 대신에 등기부등본상 채권최고액을 기준으로 계산해야 법적으로 안전하며 다가구 주택은 근저당뿐만 아니라 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액까지 합산해서 시세와 비교해야 합니다. 만약 근저당이 다소 높아서 불안하다면 계약서 특약사항에 잔금 지급과 동시에 임대인은 근저당권 일부를 상환하고 이를 말소하기로 한다는 등의 조항을 넣고 잔금날 은행에서 동행해 상환하는 방법도 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

근저당의 금액만으로 위험성을 판단하기는 어렵습니다. 보통 주택가격과 전세보증금, 남은 대출금액등을 종합적으로 판단하여야 가능한 부분입니다. 그리고 전세계약시 기존 근저당 말소조건으로 하는 경우 현재의 근저당은 리스크요소가 아니기에 어떻게 계약을 진행하는지까지 모든 부분을 고려하여야지 위험성 여부가 판단이 됩니다.

가장 안전한 방법이라 할수 있는 보증보험가입의 경우 공시지가 126%이내에 내 보증금이 들어와야 하고, 선순위채권(근저당)+전세보증금 주택평가액의 90%이내여야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전세로 가게 될 경우 선순위 근저당권이 있는 물건은 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

왜냐하면 선순위 근저당권이 문제가 있게 되면 경매로 넘어가고 시세 보다 70% 정도 낮게 낙찰이 되게 되면 근저당권 먼저 회수가 되고 남는금액에서 다음 임차권이 배당을 받을 수 있으므로 되도록 선순위 근저당권이 없는 물건이 좋다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

부동산을 완전히 현금으로만 주고 매매하는 경우는 거의 없을 것입니다. 그렇지만 그 수준이 너무 높으면 나중에 경매에 넘어갔을 때 임차인은 굉장히 위험한데 근저당 어느 수준까지 안전하다고 볼 수 있나요?

==> 근저당 수준은 매월 이자 및 원금 등을 납부해야 하는 만큼 매수인이 부담능력을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

일반적으로 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 하며, 이 값이 80%를 넘으면 좀 위험하다고 볼 수 있습니다. 등기부등본상 근저당권 뿐아니라 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지를 잘 살펴보는 것도 중요합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 현장에서는 위험하다고 봅니다

전세를 얻을때 대출이 없으면 좋겠지만 있으면 그런 부분을 감안해서 얻으시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

시장에서 통용되는 가장 안전한 기준은 근저당권 채권최고액 + 내 보증금의 합산 금액이 매매 시세의 60~70% 이하일 때입니다.

80%를 넘어가기 시작하면 이른 바 깡통전세의 위험이 급격히 커집니다.

감사합니다.