해외거주자의 서울 집 구매관련 실거주 의무 질문드립니다

Question

안녕하세요.제목 그대로 현재 토허제로 인해 서울 집을 살 수 있는지가 궁금합니다.현재 저는 직장생활로 해외에 거주하는 중이며 서울 집을 구매하고 싶은데 이 경우 실거주 의무가 어떻게 되는지 질문 드립니다.현재 상황을 간단히 말씀드리면, 아래와 같습니다.25년 10월부터 미국 거주 (미국 기업 재직중)한국 국적, 영주권 없음보유부동산: 한국 빌라월세 주는중작은 평수 빌라 2억 미만서울 집 사기 전 매도 가능5~10년 미국 거주 후 한국 귀국 예상서울 집 구매 시, 옵션1순위: 전액 현금2순위: 전세낀집 구매3순위: 대출가능여부는 알아보지 않았습니다.이러한 상황에서 토허제 해당하는 지역에서 실거주 유예를 받고 집을 구매할 수 있을까요?방법이 있을지 궁금합니다.읽어주셔서 감사드리고, 소중한 의견 부탁드리겠습니다.

최현지 · Accepted Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현지 기업 재직 중인 해외 체류는 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 사유로 인정되지 않습니다. 토허제 지역은 매수 후 4개월 이내에 입주해서 2년간 실거주해야 하므로 전액 현금이나 갭투자 모두 불가능합니다. 기존 세입자 만기까지 유예해 주는 제도가 있으나 이 여기도 최대 2년 뒤에는 본인이 입주해야 해서 활용하기 어려워 보입니다. 따라서 5~10년 뒤 귀국 예정이시라면 현재 보유중인 빌라를 처분하고 비토허제 서울 지역에 갭투자를 하셔야 합니다. 마포, 성동, 동작 등 토허제가 아닌 서울 상급지 아파트는 실거주 의무가 없으므로 해외에서도 안전하게 매수가 가능합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능성은 있습니다다만 핵심은 토지거래허가구역(토허제)에서 주택 취득 시 실거주 의무를 충족할 수 있느냐이고, 현재 상황처럼 장기간 해외 체류 예정이면 일반적인 형태의 갭투자는 사실상 어렵다고 보셔야 합니다질문자님 기준으로 현실적인 판단을 드리면,토허제 핵심 아파트를 전세 끼고 매수는현재 제도상 가장 어려운 시나리오입니다,현금으로 사두고 장기 해외체류이것도 실거주 입증 문제 가능성 존재합니다,토허제 아닌 지역 투자가 가장 현실적입니다,향후 귀국 시점에 맞춰 실거주귀국이 12년 내라면 전략 가능성이 있지만, 5~10년이면 현재 허가 논리와는 다소 충돌이 있습니다,추가로 꼭 확인하셔야 하는 부분,매수하려는 정확한 지역이 현재 토허제인지,계약 시점 기준 규제 유지 여부,외국환 신고 / 해외송금 절차,비거주자 대출 가능 여부,향후 양도세 비거주자 규정은 실제로 계속 바뀌기 때문에 계약 전에관할 구청 부동산과,현지 공인중개사,세무사3군데를 동시에 확인하시는 걸 추천드립니다특히 토허제는 법 조문보다 실제 허가 실무가 중요해서, 같은 조건이어도 구청 판단 차이가 꽤 있습니다,토지거래허가구역은 기존 주택 처분 조건입니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 취득의 핵심은 매수인의 즉시 실거주 입니다.허가를 받으면 일반적으로 취득 후 4개월 이내에 실제로 입주하여 2년간 의무 거주 해야합니다.매수 주체가 현재 해외에 직장을 두고 거주 중이라면 구청에서는 실거주 목적으로 보지 않아 허가를 내주지 않습니다. 개인적으로 어렵지 않을까 생각합니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 미국에 계신 상태라 해외 발령 같은 불가피한 사유로 인정받지 못해 실거주 유예가 불가능해 보입니다. 토허제 구역은 무조건 즉시 입주가 원칙이므로 전세를 낀 집을 사서 비워두거나 임대하는 방식은 허가가 안 나옵니다. 전액 현금으로 사시더라도 미국 소득에 대한 엄격한 해외 자금 출처 조사를 통과하셔야 하며 귀국까지 5~10년 남으셨으니 규제가 없는 서울의 다른 우수 지역에 전세를 끼고 미리 사두시는 방안을 추천드립니다. 감사합니다.