경매 최우선변제권에 대해 질의드립니다

Question

1, 경매 시 낙찰가보다 최우선변제권 가격이 더 큰 경우 어떻게 되나요?

예를들어

10명의 임차인이 있고

10명의 임차인들은 전부 대항력이 없는데 보증금이 최우선변제권 기준에 들어 다가구 주택 최우선변제권 금액이 10명 합산 5억인데

만약 경매로 4억에 낙찰되면 최우선변제권 5억이 전부가 배당이 안될텐데 이런 경우 어떻게 되나요?

2, 최우선변제권은 전입신고 확정일자를 갖춘 경우에만 변제를 할 수 있나요?

3, 최우선변제권이 불가능한 임차인이 있나요? 질의드립니다

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

질문에서 대항력이 없다는 말이 선순위 근저당 때문에 낙찰자에게 대항하지 못한다는 의미라면 최우선변제는 가능할 수 있지만, 아예 주택 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖추지 못했다는 의미라면 최우선변제도 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조, 제8조). 최우선변제 대상 소액임차인이 여러 명이고 그 합계액이 낙찰가를 넘는 경우에는 전액을 다 주는 것이 아니라, 주택가액의 2분의 1 범위 안에서만 우선배당되고, 그 한도 안에서 소액임차인들이 비율대로 안분배당을 받습니다(주택임대차보호법 제8조 제3항)

최우선변제에는 확정일자가 필수는 아니고, 경매신청등기 전에 주택 인도와 주민등록을 갖추고 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다(주택임대차보호법 제8조, 제3조의2). 최우선변제가 불가능한 경우는 보증금이 소액임차인 기준을 넘는 경우, 경매신청등기 전 대항요건을 갖추지 못한 경우, 배당요구를 하지 않은 경우, 실제 임차인이 아닌 가장임차인이나 채권회수 목적의 형식적 임차인으로 평가되는 경우 등입니다.

참고가 되길 바랍니다.