<세무회계 문> 문용현 세무사입니다. 반갑습니다.

[양도세]화장실, 취사시설이 각 세대별로 설치되지 않은 건물을 소득세법상 주택으로 볼 수 있는지 여부(볼 수 없음)사전-2026-법규재산-0080 [법규과-717]등록일자 : 2026.04.10.생산일자 : 2026.03.24.요지주택이란 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조​를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」제88조제7호에 따른 주택이란 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 본 건이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.상세내용1. 사실관계○ ’04.11월 A주택 취득○ ’08.05월 기타 일반업무시설 9호 취득- 세대내 화장실, 취사시설이 없어 층별로 구비된 공동시설 이용- 전입신고 이력 없음- 비주거용부동산임대업으로 사업자등록○ ’18.01월 A주택 관리처분인가○ ’26.03월 조합원입주권(A’) 양도(비과세 요건 충족 전제)2. 질의내용○ 화장실, 취사시설이 각 세대별로 설치되지 않은 건물을 소득세법상 주택으로 볼 수 있는지 여부​3. 관련법령□ 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.소득세법 (2023.12.31. 법률 제19933호로 일부개정 되기 전의 것) 제88조【정의】7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.□ 소득세법 시행령 제152조의4【주택의 범위】법 제88조제7호 전단에서 "대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.​□ 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.​□ 다중생활시설 건축기준 제2조 【건축기준】다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것7. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 「범죄예방 건축기준」에 적합할 것​□ 주거기본법 제17조 【최저주거기준의 설정】① 국토교통부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준에 관한 지표로서 최저주거기준을 설정ㆍ공고하여야 한다.③ 최저주거기준에는 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조ㆍ설비ㆍ성능 및 환경요소 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.​□ 주거기본법 시행령 제17조 【최저주거기준의 내용】법 제17조에 따라 국토교통부장관이 설정ㆍ공고하는 최저주거기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.1. 가구구성별 최소 주거면적2. 용도별 방의 개수3. 전용부엌ㆍ화장실 등 필수적인 설비의 기준4. 안전성ㆍ쾌적성 등을 고려한 주택의 구조ㆍ성능 및 환경기준​□ 건축법 시행령 [별표1]나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!

12시간 전

[취득세]동일세대내에서 동일주택을 공동소유할 경우(1주택자? 2주택자?)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주택의 일부 지분을 보유할 경우에도 주택수에 모두 반영이 됩니다.​예를 들어, 나와 동생이 같이 살고 내가 A주택을 1/2을 보유하고 있고, 동생이 B주택을 1/4보유하고 있다면 1세대 2주택자에 해당합니다. 이 경우, 내가 신규주택을 취득한다면 3주택 취득세율이 적용될 것입니다.​만약, 동일한 주택을 공동으로 소유할 경우에는 어떻게 판단할까요?내가 A주택을 1/2보유하고 있고, 동생도 동일한 A주택을 1/2보유하고 있다면 1세대 2주택자에 해당할까요? 1세대 1주택자에 해당할까요? 어떻게 보는지에 따라서 신규주택을 취득할 때 2주택 취득세율이 적용될 수도 있고, 3주택 취득세율이 적용될 수도 있을 것입니다. 결론은 1세대 1주택자에 해당합니다.​지방세법 시행령제28조의4 【주택 수의 산정방법】④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다.​위 법령을 보시면 1개의 주택 등을 공동소유하는 경우에는 1개의 주택을 보유한 것으로 본다고 되어 있습니다. 따라서 나와 동생이 A라는 주택 1채만 공동 소유하고 있다면 1세대 1주택자에 해당하므로 신규주택 취득시 2주택 취득세율이 적용되는 것입니다.​​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

2일 전

[증여세]가족 등 타인으로부터 차용시, 세법상 문제가 없는 가장 낮은 이자율 적용방법안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​주로 부동산 등의 고액 자산을 구매할때 때 부모님 등의 가족, 친척, 제 3자 등으로부터 돈을 빌릴 수 있는데요. 세법상 타인으로부터 돈을 빌릴 때는 이자를 지급하셔야 합니다. 다만, 무조건 이자를 지급하는 것은 아닌데요. 이에 대해서 알아보겠습니다.​원칙적으로 세법상 적정 이자율은 4.6%입니다. 즉, 채무자가 채권자에게 돈을 빌렸다면 연 4.6%이자도 채권자에게 지불하셔야 합니다. 예를 들어 1억을 빌렸다면 1억의 4.6%인 연 460만원의 이자를 매월 지급하셔야 합니다.​다만, 세법상 4.6%이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이라면 더 낮은 이자율로 이자를 지급하더라도 세법상 문제가 되지 않습니다.​예를 들어 3억을 차용할 경우, 세법상 이자는 3억의 4.6%인 1,380만원입니다. 해당 이자를 지급하셔도 되고, 1,380만원과 실제 지급하는 이자와의 차액이 1천만원 미만이 되는 연 380만원(1,380만원 - 1,000만원)을 초과하는 이자만 지급하셔도 됩니다. 3억 기준으로 연 이자가 380만원이 되는 연 이자율은 1.2666..%(380만원 / 3억)이므로 1.27% 이상이면 되는 것입니다.​이를 역으로 계산할 경우 차용금액이 217,391,304원(약 2.17억원)일 경우, 4.6%를 적용한 이자는 9,999,999원입니다. 이때는 이자를 아예 지급하지 않아도 차액이 9,999,999원으로 1천만원 미만이기 때문에 무이자 차용이 가능한 것입니다. 따라서 차용금액이 약 2.17억 이하라면 원금만 잘 상환하셔도 증여세 문제는 발생하지 않습니다.​이는 채권자-채무자 별로 판단합니다. 즉, 채무자는 a, b, c, d... 각각에게 세법상 이자와 실제 지급하는 이자와의 차액이 연 1천만원 미만이 되게 이자를 지급할 수 있습니다. 따라서 a, b, c, d.. 각각에게 약 2.17억원 이하를 빌린다면 모두 무이자로 빌릴 수 있는 것입니다. 이는 이자만 없는 것이기에 당연히 원금을 매월 일정금액을 상환하면서 만기에 미상환잔액을 모두 상환하셔야 증여세 문제가 없는 것입니다.​​이와 관련된 법령이나, 말이 어려우므로 참고만 하시면 되며 위의 내용만 이해하시면 됩니다.​※ 제41조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다. <신설 2015.12.15>③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다. <개정 2015.12.15>④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​※ 제31조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "적정 이자율"이란 당좌대출이자율을 고려하여 재정경제부령으로 정하는 이자율을 말한다. 다만, 법인으로부터 대출받은 경우에는 「법인세법 시행령」제89조제3항에 따른 이자율을 적정 이자율로 본다. <개정 2014.2.21, 2016.2.5, 2025.12.30>② 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1천만원을 말한다. <신설 2016.2.5>③ 법 제41조의4제1항에 따른 이익은 금전을 대출받은 날(여러 차례 나누어 대부받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 말한다)을 기준으로 계산한다.④ 삭제 <2016.2.5>​​추가로, 부모님으로부터 차용을 하실 경우, 부에게도 약 2.17억 이하, 모에게도 약 2.17억 이하로 총 4.34억 이하를 무이자 차용으로 빌릴 수 있는지 또는 부+모 합쳐서 약 2.17억 이하까지 무이자 차용으로 빌릴 수 있는지 해석이 다를 수 있습니다.​왜냐하면 직계존속으로부터 증여를 받을 때, 부와 모는 동일인으로 보아 부모에게 각각 증여를 받더라도 부+모 증여재산을 모두 합산하여 증여세 신고를 하기 때문입니다. 따라서 해당 규정을 차용에도 적용하는지, 아닌지에 대한 해석이 다른데요.​제 의견으로는 아래 국세청 해석사례를 보았을 때 부와 모 각각에게 2.17억 이하로 무이자 차용은 가능할 것으로 보여지나, 정확한 국세청 해석 사례는 없기는 합니다.​국세법령정보시스템국세법령정보시스템 홈페이지입니다.taxlaw.nts.go.kr​○서면-2016-상속증여-4687, 2018.06.21귀 질의의 거래가 금전소비대차에 해당하는지 여부는 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환 내역, 자금출처 및 사용처 등 해당 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항이며, 타인으로부터 금전을 무상 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제41조의4 제1항 각 호에 따라 계산한 가액을 대출받은 자의 증여재산가액으로 하는 것입니다. 다만, 그 가액이 1천만원 미만인 경우에는 과세에서 제외하는 것이며, 같은 법 제47조 제2항에 따른 증여재산가액의 합산 규정도 적용하지 않는 것입니다.​​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!​★ 주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

26.04.09