전세권자의 권리행사 방안에 관하여

전세권자는 전세권의 용익물권적 성질과 담보물권적 성질에 따라 다양한 권리를 행사할 수 있습니다. 전세권의 존속기간 중과 소멸 후로 나누어 구체적인 권리행사 방안을 살펴보겠습니다.

1. 전세권 존속기간 중 권리행사

가. 사용·수익권의 행사

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익할 권리가 있습니다. 전세권자는 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 목적물을 사용·수익하여야 합니다 (민법 제311조 제1항).

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 할 의무가 있습니다 (민법 제309조).

나. 전세권의 처분

전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. 다만, 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니합니다 (민법 제306조).

전세권을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담합니다 (민법 제308조).

다. 물권적 청구권의 행사

전세권자는 제한물권자로서 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다. 민법은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 물권적 청구권 규정을 준용하고 있습니다 (민법 제319조, 제213조, 제214조).

2. 전세권 소멸 시 권리행사

가. 전세금반환청구권

전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 합니다 (민법 제317조).

전세권자의 목적물 인도의무 및 전세권설정등기 말소의무와 전세권설정자의 전세금반환의무는 동시이행관계에 있습니다 (민법 제317조).

전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담합니다 (남효순, 『새로운 패러다임에 의한 물권론 일반』, 박영사(2024년), 234면).

나. 경매청구권

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다 (민법 제318조).

다. 우선변제권

전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

1) 우선변제권의 범위

전세권자는 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 전세권과 저당권이 경합하는 경우에는 등기의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다 (송덕수, 『기본민법[제4판]』, 박영사(2022년), 326-327면).

전세권이 먼저 설정되고 그 후에 저당권이 설정된 때에는, 전세권자가 경매를 신청하면 저당권 등 모든 권리는 소멸하고 배당순위는 등기의 선후에 의합니다. 저당권자가 경매를 신청하면 전세권은 소멸하지 않으나, 전세권자가 배당요구를 한 때에는 전세권은 매각으로 소멸합니다 (민사집행법 제91조 제4항, 송덕수, 『기본민법[제4판]』, 박영사(2022년), 326-327면).

2) 일반채권자로서의 권리행사

전세권자가 우선변제권을 행사하여 배당을 받았으나 전세금을 완전히 변제받지 못한 경우에는, 그 나머지 금액은 무담보의 채권으로 되고, 전세권자는 전세권설정자의 일반재산에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다 (송덕수, 『물권법[제6판]』, 박영사(2023년), 454면).

다만, 전세권자가 우선변제권을 행사하지 않고 먼저 설정자의 일반재산에 대하여 일반채권자로서 집행할 수는 없습니다 (민법 제340조의 유추적용, 송덕수, 『물권법[제6판]』, 박영사(2023년), 454면).

라. 부속물 관련 권리

1) 부속물수거권

전세권이 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며, 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있습니다 (민법 제316조 제1항 본문).

2) 부속물매수청구권

전세권설정자가 그 부속물의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다 (민법 제316조 제1항 단서).

또한 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때 또는 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있습니다 (민법 제316조 제2항).

마. 유익비상환청구권

전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다 (민법 제310조 제1항).

이 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다 (민법 제310조 제2항).

3. 전세권 존속기간 만료 후 전세권저당권자의 권리행사

전세권의 존속기간이 만료하면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 그 전세권에 대한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 됩니다.

이러한 경우에는 민법 제370조, 제342조, 민사집행법 제273조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받거나, 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있습니다 (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결).

적법한 기간 내에 적법한 방법으로 물상대위권을 행사한 근저당권자는 전세권자에 대한 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다 (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결).

4. 주택임대차보호법상 대항력과의 관계

주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것입니다.

따라서 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없습니다 (대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결).

5. 권리행사 시 유의사항

가. 권리남용 금지

권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 합니다 (대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결).

이와 같은 경우에 해당하지 않는다면 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 입을 손해가 현저히 크다 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없습니다 (대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다1092 판결).

나. 전세권설정자의 항변

전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담하며, 전세권자에 대한 일반채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있는 전세권저당권자에게는 전세권자와 사이에 발생한 항변사유로 대항할 수 없습니다 (남효순, 『새로운 패러다임에 의한 물권론 일반』, 박영사(2024년), 234면).

다만, 전세권저당권이 설정된 때에 이미 전세권설정자가 전세권자에 대하여 반대채권을 가지고 있고 반대채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우와 같이 전세권설정자에게 합리적 기대 이익을 인정할 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전세권설정자는 반대채권을 자동채권으로 하여 상계로써 대항할 수 있습니다 (대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결).

이상과 같이 전세권자는 전세권의 성질에 따라 다양한 권리를 행사할 수 있으며, 각 권리의 행사요건과 효과를 정확히 이해하고 적절한 시기에 권리를 행사하는 것이 중요합니다.