임차인의 권리행사방안에 관하여

임차인은 임대차관계에서 다양한 권리를 보유하고 있으며, 이를 적절히 행사하여 자신의 이익을 보호할 수 있습니다. 이하에서는 임차인이 행사할 수 있는 주요 권리와 그 방안에 대해 상세히 설명하겠습니다.

1. 임대차보증금 반환청구권

가. 동시이행항변권의 행사

임대차계약 종료 후 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있습니다(민법 제536조). 따라서 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224,244231 판결).

나. 임차권등기명령 신청

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 주택임대차: 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 상가건물임대차: 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 임차건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 되며(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항), 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

2. 차임 관련 권리

가. 차임감액청구권

임대목적물에 대한 공과부담의 감소 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임차인은 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제628조). (김대정, 『계약법』, 박영사(2020년), 653-654면)

이는 형성권으로서 재판상으로는 물론 재판외에서의 청구도 가능합니다. 민법 제628조는 편면적 강행규정이므로 임차인의 감액청구권을 배제하거나 제한하는 약정은 효력이 없습니다(민법 제652조).

주택임대차의 경우, 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1을 초과할 수 없으며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조).

나. 일부멸실로 인한 차임감액청구권

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조 제1항). 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제627조 제2항).

3. 비용상환청구권

가. 필요비상환청구권

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항). 필요비는 즉시 상환을 청구할 수 있습니다.

나. 유익비상환청구권

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 합니다(민법 제626조 제2항). 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다.

4. 계약갱신 관련 권리

가. 주택임대차의 계약갱신요구권

주택임대차의 경우, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조).

나. 상가건물임대차의 계약갱신요구권

상가건물 임대차의 경우, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). (김대정, 『계약법』, 박영사(2020년), 649-651면)

임대인은 다음의 경우를 제외하고는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다:

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등

5. 권리금 회수 관련 권리

가. 권리금 회수기회 보호

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 행위를 하여 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항):

• 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

• 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

• 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

• 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위

나. 손해배상청구권

임대인이 위 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).

권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 권리금을 요구하는 등의 방해행위를 한 경우 손해배상책임이 성립합니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).

6. 대항력 및 우선변제권

가. 주택임대차의 대항력

주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차주택이 양도된 경우에도 임대인의 지위는 양수인에게 승계됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

나. 우선변제권

확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).

다. 소액임차인의 최우선변제권

일정 금액 이하의 보증금을 지급한 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법 제14조).

7. 부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조). (이상영, 『계약법』, 박영사(2021년), 169-170면)

부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인 소유이면서 건물의 구성부분을 이루지 않지만, 독립성을 갖고 건물의 사용에 객관적 편익을 제공하는 물건을 말합니다.

8. 전대차 관련 권리

가. 적법한 전대차의 효력

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다(민법 제630조 제1항). 그러나 이 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않습니다(민법 제630조 제2항). (송덕수, 『채권법각론[제6판]』, 박영사(2023년), 282면)

나. 전대차와 대항력의 유지

주택의 전대차가 임대인에 대하여도 적법·유효하다고 평가되는 경우, 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건은 유지, 존속합니다. 따라서 임차인이 대항력을 취득한 이후에 설정된 근저당권의 실행으로 낙찰이 되었을 경우, 임차인은 경락자에게 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사할 수 있으며, 전차인도 이를 원용할 수 있습니다. (전장헌, 『민사소송에서 민사집행까지(Ⅱ)』, 박영사(2021년), 778-779면)

9. 권리행사 시 유의사항

가. 신의성실의 원칙 준수

권리의 행사는 신의에 좇아 성실히 하여야 하며, 권리를 남용해서는 안 됩니다(민법 제2조). 권리 행사가 권리남용에 해당하기 위해서는 그 권리행사가 주관적으로 오로지 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 목적으로만 행사되었거나, 객관적으로 그 권리행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 합니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결).

나. 증거자료의 확보

임차인은 권리행사를 위해 다음과 같은 증거자료를 확보해 두어야 합니다:

• 임대차계약서 원본 및 사본

• 확정일자 부여 증명

• 전입세대 열람 내역

• 보증금 지급 증빙(계좌이체 내역, 영수증 등)

• 차임 지급 증빙

• 임대인과의 서신, 문자메시지, 이메일 등

다. 시효 관리

임차인의 보증금반환채권은 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하므로, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없습니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224,244231 판결).

라. 법률전문가의 조력

복잡한 법률관계나 분쟁이 예상되는 경우에는 변호사 등 법률전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다. 특히 권리금 회수 방해, 부당한 계약갱신 거절, 보증금 반환 거부 등의 경우 법률전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

10. 결론

임차인은 임대차관계에서 다양한 권리를 보유하고 있으며, 이를 적절히 행사함으로써 자신의 이익을 보호할 수 있습니다. 특히 보증금반환청구권, 동시이행항변권, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등은 임차인의 핵심적인 권리입니다.

임차인은 이러한 권리를 행사함에 있어 관련 법령의 요건을 충족하고, 필요한 증거자료를 확보하며, 신의성실의 원칙을 준수해야 합니다. 또한 복잡한 법률관계나 분쟁이 예상되는 경우에는 법률전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다.