직전임대차계약 요건을 미충족한 기존임대차계약(4년)을 변경(2+2년)한 경우 두 번째 계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부 (불가능)

직전임대차계약 요건을 미충족한 기존임대차계약(4년)을

변경(2+2년)한 경우 두 번째 계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부

(불가능함)

★상생임대요건★

1) '직전계약' 대비 임대료를 5% 이내 인상하면서 2년 이상 임대

2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것

3) '21.12.20 ~ '26.12.31까지 갱신하는 임대부터 적용

서면-2024-법규재산-2648 [법규과-622]

생산일자 : 2025.03.27.

요지

주택 취득전 임대기간 4년의 임대차계약을 체결 후 임차인과 합의를 통하여 종전 임대차계약을 임대기간 2년의 2개의 임대차계약으로 변경한 경우 두 번째 계약도 “직전임대차계약”으로 볼 수 없음

회신

귀 서면질의에 대해 아래와 같이 회신합니다.

주택을 취득하기 전 분양권 상태에서 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것이며

주택 취득전 임대기간 4년의 임대차계약을 체결한 경우로서 임차인과 합의를 통하여 종전 임대차계약을 임대기간 2년의 2개의 임대차계약으로 변경한 경우 두 번째 계약도 “직전임대차계약”으로 볼 수 없는 것입니다.

1. 사실관계

○’22.6.3. A주택(분양권) 계약기간 4년의 임대차계약 체결

○’22.6.8. A주택 잔금 청산 및 임차인 입주

○’24.6월 당사자 합의로 4년의 임대차계약을 2+2년으로 변경하고 두 번째 임대차계약 종료 후 갱신청구권을 사용할 수 있도록 함

○’26.6월 갱신청구권 사용하여 3번째 임대차계약 시작 예정

​2. 질의내용

○(질의1)주택을 취득하기 전(분양권 상태)에 임대차계약을 체결한 경우 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부

○(질의2)주택 취득전 임대기간 4년의 임대차계약을 체결한 경우로서 임차인과 합의를 통하여 종전 임대차계약을 임대기간 2년의 2개의 임대차계약으로 변경한 경우

두 번째 계약을 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는 지 여부

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