수익성 부동산 갈아타기를 열심히 하고 있는 잡식성 리츠, 보통주 or 우선주?

안녕하세요, 카레라입니다.

보통주 배당 6% 후반과 연 8% 고정 배당 우선주”를 같은 회사에서 동시에 꺼내놓고 사람들한테 고르라고 던지는 케이스가 있습니다. 오늘 소개할 종목은 베스트바이, 버거킹, 달러제너럴 등 소매업체에 부동산을 빌려주고 직접 대출 투자도 하는 리츠인데, 위험 대비 보상 관점에서 어떤 배당주에 관심을 가지는 것이 더 나을까요? 좀 더 자세히 구조를 뜯어보도록 하겠습니다

1. Alpine Income Property Trust, Inc(PINE) 소개

• PINE은 미국 전역의 상업용 리테일 부동산에 투자하는 소형 리테일 REIT

• 흔히 말하는 단일 테넌트 넷리스 구조를 중심으로 자산을 구성

• 임차인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하는 계약이 대부분이라 운영 리스크가 낮은 구조

• 회사는 임대료 수취에 집중하고 비용 변동성은 임차인 쪽으로 넘긴 형태

• 포트폴리오는 특정 브랜드나 특정 업종에 과도하게 쏠리지 않도록 구성

• 주 임차인들은 지역 밀착형 리테일과 필수 소비 성격이 강한 업종 위주

• 경기 민감도가 낮은 업종 비중이 높아서 임대료 연체나 공실 리스크를 관리하기 쉬움

• 전체적으로 보면 방어형 리츠와 수익률 추구형 리츠의 중간 성격에 가까운 포지션

2. PINE.PRA 우선주, 왜 발행했고 구조가 어떻게 될까

• PINE.PRA는 2025년 11월에 새로 발행된 시리즈 A 누적형 우선주

• 발행 목적은 보통주 희석 없이 자본을 조달해 자산 운용 여력을 늘리기 위한 선택

• 액면가 25달러 기준의 고정 배당 구조로 설계, 액면 이자 8%

• 배당은 분기 단위로 지급되며 지급 의무는 누적되는 형태

• 만기가 정해진 채권형 상품이 아니라 영구 우선주 구조에 가까움

• 일정 시점 이후에는 회사가 선택적으로 상환할 수 있는 콜 옵션이 포함되어 있음

• 구조상 배당 안정성은 높지만 주가 상승 여력은 제한적인 상품

• 우선주는 회사 자산 가치가 올라가도 배당률이 올라가지는 않음

3. PINE의 배당 지급 여력과 현금흐름 구조

• 리츠 특성상 순이익보다 운영 현금흐름이 훨씬 중요한 지표

• 감가상각이 큰 자산 구조라 회계상 순손실이 나와도 바로 문제라고 보긴 어려움

• 실제로는 임대료 수취 현금이 꾸준히 들어오는지가 핵심

• PINE은 임대차 계약 구조상 단기 경기 변동에 따른 현금흐름 변동성이 크지 않음

• 자산 매각과 재투자를 반복하면서 단기 실적은 흔들려도 중장기 현금흐름을 관리하는 방식

• 보통주 배당과 우선주 배당 모두 현금흐름 범위 내에서 설계된 구조

4. 보통주와 우선주를 같이 놓고 봐야 하는 이유

• 우선주는 배당 안정성이 높지만 수익 상한이 명확히 정해져 있음

• 금리 하락이나 리츠 섹터 반등이 와도 우선주 가격 상승은 제한적임

• 반면 보통주는 자산 가치 재평가 구간에서 주가 레버리지가 살아 있음

• PINE은 자산 리사이클링 효과가 시차를 두고 반영되는 구조. 이런 구조에서는 회복 국면 초입에 보통주 쪽 기대값이 더 커지는 경향이 있음

• 그래서 현재 구간에서는 우선주보다 보통주가 위험 대비 보상이 더 나아 보이는 상황

• 진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!

  https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/260106213551928sz