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깡통전세와 역전세는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.깡통전세는 집 매매가격보다 집주인의 대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 더 크거나 비슷한 상태를 말합니다.예를 들면 집값이 3억 대출이 1억 전세 보증금이 2억5000이면, 집을 팔아도 세입자 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생깁니다.집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 경매 낙찰금으로 대출 먼저 갚고 남은 돈만 세입자가 받을 수 있어 전세금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 역전세란 전세계약 만기 시점에 전세 시세가 계약 당시보다 많이 떨어져, 집주인이 기존 세입자에게 돌려줘야할 보증금보다 새 세입자에게 받을 수 있는 전세금이 적은 상황을 말합니다.예를 들면 기존 전세가격이 3억인데 만기가 되서 신규 세입자를 받을려고 하면 2억5000만원이 되는 상황을 얘기 합니다. 나머지 5000만원을 기존 임대인이 구해서 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 상황이 됩니다.정리를 하면 깡통전세는 집값보다 대출+전세금이 많아 세입자 보증금이 위험한 상황이며역전세는 전세 시세가 대폭 하락해 집주인이 보증금 반환에 어려움을 겪는 상황입니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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부동산 전세 중개 문의할때 궁금한 사항
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.한곳에 문의를 하는 것 보다는 여러곳에 문의를 하면서 발품을 파는 방법이 좋습니다.광고에 안나와 있는 물건도 소개해줄 확률이 높기 때문에 여러곳에 문의를 하는 방법이 좋을 것 같습니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.18
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부동산을 구입할 때 가장 중요한 포인트는?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.실거주 목적과 투자 목적으로 생각해보면 역세권이 가장 중요하다고 봅니다.역세권은 출퇴근 생활 편의성 그리고 수요가 많다보니 가격적인 방어와 가격 상승에서도 핵심요소라고 생각합니다.가족 상황에 따라 학세권, 숲세권 등 생활, 교육, 환경요소를 복합적으로 고려하는 것도 중요합니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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부동산 중개수수료 관련 문의드립니다
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.총 환산보증금 8,000만원이며 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 0.4% 기준 5천만원~1억 미만일 경우 한도액이 30만원 부가세 별도입니다.네이버 부동산 수수료 계산기 검색 하셔서 보증금 임대료 넣으시면 수수료 요율 및 세세하게 나오니 참고 하시길 바랍니다.계산 내역(부가세 포함) 중개사에게 확인하시고 필요시 영수증도 발급 요청 하세요.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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똑같은 분양권인데 부동산중개사무소마다 프리미엄 금액이 다른이유는 뭔가요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.분양권 프리미엄은 '시장가격'이 아니라'협상가격'입니다.일주일전에 5000만원이였던 가격이 급한 사정이 생겨서 정리해야 한다고 3000만원이 되는 경우도 있으며정해진 공식 시세가 아니라, 매도자(분양권 소유자)와 중개사, 매수자 사이의 협상에 의해 결정됩니다.그래서 똑같은 물건이라도 중개사마다 판매전략·고객반응 기대치·협상여지를 반영해 호가가 다릅니다.동·호수, 층, 향, 평형 등 세부 조건, 중개사무소별 마케팅 전략, 매도자 희망가, 시장 상황, 정보 비대칭 등이 복합적으로 작용해 몇백만 원에서 몇천만 원까지 차이가 날 수 있습니다.실제 거래 시에는 여러 중개사무소의 매물과 실거래가를 비교하고, 조건을 꼼꼼히 확인해 협상하는 것이 중요합니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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월세 가계약금 반환 가능할까요? ..
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.단순 변심일 경우 반환은 어렵습니다. 가계약금도 법적으로 일종의 계약금으로 간주될 수 있습니다.계약의 주요 조건에 대한 합의가 없거나 임대인 귀책사유, 반환 특약이 있는 경우에 한해 반환이 가능합니다.계약 파기 의사를 임대인에게 정중히 양해 구하시고 협의로 원만하게 해결하는 방법이 좋을 것 같습니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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서울의 집값 향후에 어떻게 될지 알려주실수있을까요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.서울 집값에 대한 전문가들 대부분이 서울 아파트값 상승을 전망 하였습니다.첫번째는 서울 아파트 입주예정 물량은 2026~2027년 절반수준으로 급감합니다. 3기 신도시 등 수도권 공급은 늘어나지만, 서울 핵심 입지의 신규 공급은 부족해 가격 방어력이 강할 것으로 보입니다.두번째는 금리인하 기대와 + 유동성증가입니다.한국은행 기준금리 인하와 주택담보대출 금리 하락이 본격화되면, 유동성 유입으로 집값 상승 압력이 커질 수 있습니다.세번째는 전셋값 상승으로 인한 가격상승입니다.전세 부족과 사기이슈등으로 전세 가격 상승 또는 매매수요로 전환되면서 가격상승이 이어질거라고 보여집니다.같은 서울이라도 강남 3구, 용산 등 똘똘한 한채 수요 집중은 여전할 것으로 보이며 그외 성동, 마포, 강동까지 이어질 것으로 보여집니다.많은 전문가들은 2025년 상반기(거래 소강, 약보합 시기) 내집 마련 기회가 될 수 있다고 조언합니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.17
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현재 1억 갭투자로 집을 살 수 있나요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.서울 외곽(노원, 중랑, 강북, 금천 등)이나 경기·인천 일부 신축·구축 단지, 1기 신도시(고양 일산, 부천, 인천 등)에서 1억~1.5억 원 수준의 실투자금으로 갭투자 거래가 꾸준히 이뤄지고 있습니다.1억 갭투자로 살 수 있는곳은 있지만 사전에 많은 양의 공부를 하시고 투자를 하시는게 좋을 것 같습니다.전세가 하락, 공실, 정책 변화등 리스크가 존재하며 입지·환금성·미래가치투자등 꼼꼼히 공부를 하시고 투자를 하시길 바랍니다.친한 지인분도 부동산 투자 열풍이 뜨거울때 경기도쪽 갭투자를 하셨다가 역전세 및 매매가격보다 현저하게 가격이 떨어져서 힘든 상황입니다.적게 들어가는 돈이 아니다 보니 부동산 관련 책 또는 유튜브 영상 그리고 공부를 열심히 하시고 임장도 다니셔서 어느정도 됐다고 생각 하셨을때 투자를 하시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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전세 계약갱신청구권 문의 드립니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.전세 계약갱신청구권을 행사후 재계약(연장)한 경우에도, 임차인은 언제든지 3개월 전에 퇴실 의사를 임대인에게 통보하면 중도 퇴실이 가능합니다.임대인은 임차인으로부터 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 지나면, 새로운 세입자가 구해지지 않았더라도 보증금을 반환해야할 의무가 있습니다.임대인 입장에서는 갑작스러온 보증금 반환 부담이 생길 수 있으니, 사전 준비와 소통이 중요할 것 같습니다.임대인분께 정말 부득이하게 나갈 수 밖에 없는 사정을 잘 얘기 하시면 좋을 것 같습니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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수도권 부동산이 지방 부동산보다 가격 상승이 잘 되는 이유가 있나요?
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.부동산 시장은 기본적으로 수요와 공급으로 인해 가격이 결정납니다.수도권 인구가 전체 비중이 52% 돌파 하였습니다. 수요와 인구가 수도권에 집중되다 보니 지방보다 가격이 더 상승한다고 볼 수 있습니다.그외에도 투자 목적 + 수도권 같은 경우 신규 분양도 적고 공급도 부족하기 때문에 여러 복합적인 요인으로지방보다 수도권 부동산이 가격 상승이 높다고 볼 수 있습니다.이상입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.06.16
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