답변 내역

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문 주신 내용을 쉽게 설명을 드려보겠습니다.신축, 미등기 아파트 전세의 경우 등기 전이라도 전세계약을 하고 보증금을 입금한 뒤 집주인이 아파트 분양 잔금을 완납해서 소유권 이전 등기를 마치고 필요시 선행 근저당을 상환 및 말소하는 절차가 통상적으로 종종 일어나는 정상적인 계약이니 안심하셔도 됩니다.단 임차인 입장에서 주의하실 부분은 임대인이 임차인의 전세보증금으로 대출금을 상환 후 근저당 말소 등기를 즉시 접수하여야 하고 이를 미이행 시 계약 해제 및 보증금 전액 반환 특약을 꼭 작성하셔야 추후 발생하는 분쟁을 예방하실 수 있습니다.또한 신축 아파트 미등기 상태에서도 사용 승인 이후 전입신고 및 확정일자는 바로 받으실 수 있으니 위 특약 내용만 꼼꼼하게 잘 확인해서 진행하신다면 문제 없으실 것으로 보이니 참고해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.일단 가장 걱정하시는 시세매매하한가의 90% 근처라서 2주 이내 시세가 떨어지는 경우 가입 거절이 되실 수 있는데 말씀처럼 2주 사이 변동이 생기는 경우는 극히 드문 상황이긴 하지만 생각은 해두시고 대응하시는 것이 안전합니다.또한 전입세대확인서는 임대인과 임차인이 함게 주민센터 직접 방문하여 신청해야 하고 즉시 발급이 가능한 부분이니 덩일 문제가 혹시 발견되더라도 바로 수정하실 수 있으니 크게 걱정하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.마지막으로 보증보험 가입 시 KB시세는 매주 금요일 업데이트 되니 잔금 당일 또는 가입 직전에 최신 시세를 확인하시고 보험사에 문의해 보시는 것을 권장드립니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.일반적인 거래 방법을 말씀드린다면 말씀처럼 3.5억 매매가와 1억 전세가 있는 경우 2.5억을 건네주고 전세는 승계를 받으시는 방식으로 거래가 이루어집니다.이 과정에서 전세 보증금 승계 조건을 매매 계약서에 명확하게 기재하시는 것이 중요하니 참고하시기 바랍니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.직거래를 하신다면 가장 중요한 부분이라 할 수 있는 등기부등본상 집주인이 실제 소유자인지 꼭 확인을 하시고 임대차 계약서 작성 시 계약 해지 시 퇴거 조건에 대해 명확하게 특약 사항에 적어 두셔야 이후 분쟁을 예방하실 수 있습니다.또한 집 상태 및 시설 점검을 통해 하자 부분의 점검을 꼼꼼하게 하시기 바라며 문제가 발견 되면 현장에서 집주인에게 바로 이야기 하시는 것이 좋습니다. 아무래도 부동산이 없이 직거래를 하신다면 이런 모든 것들을 놓치지 마시고 꼼꼼하게 챙기시기 바랍니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 차근차근 답변을 드리겠습니다. 1번과 2번 질문을 한 번에 답변을 드린다면 계약서도 물론 공동으로 예약자분 모두가 기재가 되어야 하며 대출신청 또한 두 분이 함께 진행이 되셔야 합니다.3번 질문에 대해서 한분 명의로 하신 후 이후 공동 명의 변경은 가능하지만 취득세와 등록세 그리고 법무사 등기 비용 등 부가 비용이 발생이 되기 때문에 공동 명의를 진행하실 생각이라면 중간에 변경을 하시는 것보다 처음에 진행하시는 것을 추천드립니다.3번 질문의 경우 정리해 드린다면 한 사람 명의 진행시 취, 등록세 및 부가 비용이 공동 명의 진행 시 똑같이 다시 들어가기에 이중 비용 발생으로 추천드리지 않으니 참고하셔서 진행하시기 바랍니다

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.중도금 대출은 기본적으로 DSR 계산에서 제외되는 경우가 많아 이론상은 DSR 제한 없이 대출이 가능하다고 하지만 신용대출 9000만원과 합산한 총 금융 상황을 심사한다는 점은 유의하셔야 할 부분 중 하나입니다.연봉 9600만원에 신용대출 9000만원이 있는 상황에서 5억 7천 중도금 대출 승인은 개인적으로 볼 때 100% 승인이라기 보다 거절의 확률이 조금은 있어 보인다고 생각됩니다.중도금 대출 전 미리 금융기관 상담을 받아보시기 바라며 신용대출 일부 상환 조건으로 대출이 승인이 되실 수 도 있는 상황도 미리 고려해 보시기 바랍니다.가능하실 수 있는 여러 상황을 말씀드렸지만 승인이 되실 확률이 더 높다고는 생각하니 너무 걱정은 하지 마시기 바랍니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.먼저 공공임대주택의 임대료 수준은 주변 시세의 30-50% 정도이고 민간임대주택은 75-95% 정도입니다.그래서 민간임대주택이 자재와 컨디션을 비교해 본다면 사실 더 나은 환경을 제공하는 것이 맞으며 자격 제한 또한 없기에 많은 수요자가 선택을 하고 있어 수요가 늘어나고 있는 상황입니다.공공임대주택의 저렴한 임대료와 장기 거주가 용이하여 경쟁이 치열한 만큼 민간임대주택까지 함께 계획을 세우셔서 선택의 폭을 넓히시는 방법도 괜찮다고 생각됩니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.당첨된 국민임대는 금액 면에서 매우 유리하니 혼인신고를 입주 전에 반드시 하시고 입주권을 확보하시는 것이 경제적으로 유리하실 거라 개인적으로 생각합니다.이후 중장기적으로 주소를 서울로 이전하셔서 아이 학교 및 청약 등 실거주 이력을 관리해 두신다면 서울 청약 1순위 자격과 특별공급 자격을 갖추신 뒤 내 집 마련 계획을 차근차근 준비하시는 것이 저는 좋아보인다고 생각합니다.이것은 제 개인적인 생각이니 참고하셔서 중장기 플랜을 세워보시기 바랍니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀과 같이 30층 아파트에서 로얄층 대비 2-5층의 저층 같은 경우는 소음과 프라이버시, 조망권과 일조권 등으로 보통 10-20% 낮은 거래 가격에 형성되는 것이 일반적입니다.즉 로얄층 시세가 3억이라면 2억4천에서 2억7천 정도라면 적당하다고 보실 수 있습니다.하지만 무조건 이런 구조가 적용이 되는 것은 아니니 참고하셔서 거래를 진행하시기 바랍니다.

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.배우자분이 장모님 명의 빌라를 명의이전받아 소유권을 가지게 되시면 기존 전세 대출은 즉시 상환해야 하며 만기까지 유지하실 수 없습니다.전세 대출 신규 및 연장은 부부 합산 무주택자일 때만 가능하며 한 명이라도 주택을 소유하게 된다면 불가능한 부분이니 참고하시고 대응하시기 바랍니다.