전문가 프로필
프로필
답변
잉크
답변 내역
전체
경제
자격증
아파트대단지와 주상복합 아파트의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반아파트주택건설촉진법에 근거해서 건설과 분양을 하게 됩니다. 이 법에 따라 사업을 승인받고 분양도 할 수 있습니다. 청약도 공개적으로 받아야 합니다. 분양 대금은 건축공정률에 근거 해서 50% 기준으로 2회 이상 납부하도록 되어 있습니다.완공 후에는 공동주택관리령에 따라야 합니다. 또한 반드시 분양보증을 함께 받아야 하기 때문에 시공사와 건설사의 부 도 등으로 인해 이미 납입한 원금의 손실을 보호받을 수 있 습니다. 관리 관점에서 보면 지역별로 다소의 차이점은 있 지만 표준화되어 있습니다.주상복합 및 오피스텔시행사가 분양방식과 대금을 납부하는 방식을 정할 수 있습 니다. 또한 분양보증 대상이 아니기 때문에 시행자나 건설 사가 부도가 나게 되면 투자금을 회수할 수 있다는 것이 최 대 리스크입니다. 이런 점이 바로 일반아파트 차이점 중에 가장 크다고 할 수 있습니다.주상복합아파트란 주거공간과 상업공간이 함께 복 합적으로 존재하는 아파트를 말합니다.일반적으로 지하층이나 지상 저층 1층에서 3층 정도까지는 상가이고그 위층부터는 주거생활을 하는 아파트입니다.일반 아파트는 주택법의 적용을 받지만 주상복합아 파트는 상업시설이 있어서 오피스텔과 같이 건축법의 적용을 받고 있습니다.주거형태의 다양화에 따라 주목받기도 하지만 보통 주상복합아파트는 일반아파트에 비해 주저하는 경향이 있는데 그것은 주상복합아파트의 특징 때문입니다.어떤 특징이 있는지 장단점 알아보도록 하겠습니다.<장점>1) 대부분 초고층인 경우가 많은데 초고층이 주는 세련미와 고급스러운 이미지가 있음.2) 주상복합아파트는 상업지역이나 준주거지역에 지어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.3) 역세권이나 대로변에 위치한 경우가 많아서 교통 의 편리성을 들 수 있음.4) 아파트 건물 내에 상업시설이 들어와서 편리하고 아파트 주위도 상권이 잘 형성되어 있어 가까운 곳 에서 많은 일들을 해결할 수 있음.5) 시간 낭비하지 않고 효율성과 편의성을 중요하게 생각하는 사람들이 선호하는 주거형태이고요.6)초고층인 주상복합아파트는 조망권이 좋습니다.6) 방음에 대한 설계가 엄격해서 층간소음이 적다고 합니다.(기둥과 보로 구성된 라멘구조로 기둥이 소리를 흡수 하는 구조입니다.)<단점>1) 주상복합아파트의 가장 큰 단점 중 하나라고 할 수 있는 용적률 높음- 재건축이 쉽지 않음.2) 일반아파트에 비해 건폐율(= 대지면적에 대한 건 축면적의 비율)이 높아서 동과 동 간의 거리가 좁아 상대적으로 쾌적하지 못 하 다는 점.3) 상가 거리에 있어서 주변에 유해시설이 있는 경 우 어린 자녀들 주거환경으로는 적당하지 못함.4) 관리비가 많이 나옴.- 상업시설과 함께 있어서 보 안 부분에도 신경 쓰고 공동사용공간이 많아서 관리 비가 높게 나오는 편임.5) 상업지역에서 좁음 땅에 높은 건물을 짓다 보니 통풍이 잘 되지 않아 여름철 냉방비가 많이 나옴.6) 상업시설과 함께 있어서 편리한 장점이 있는 반 면 단점도 될 수 있습니다.상가로 인해 외부인의 진입이 잦아 불편한 면이 있 음. 소음의 문제.7) 분양가가 비쌈.- 토지 가격이 비싼 도심지역에 지 어져서 일반아파트에 비해 분양가가 높음.일반 아파트와 다르게 주차장도 공급면적에 포함되 어 같은 평수대비 전용률이 낮음.8) 조경면적이 적어 산책로, 어린이 놀이터 등의 여 유공간이 부족함.9) 아파트 내의 단지 부대시설을 기대하기 어렵다는 점.주상복합 아파트의 장단점을 살펴보고 일반 대단지 아파트와 비교해보시기 바랍니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
아파트의 공급물량을 볼때 준공과 착공 인허가기준이 있는데 준공과 착공의 뜻과 이둘기준으로 공급량은 어떻게 다르나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.착공은 공사를 시작하는 것을 의미합니다. 착공은 건설 계획을 수립하고, 허가를 받은 후에 이루어집니다. 착공을 하면 건설 현장에서는 공사를 진행하기 위해 인력과 장비를 투입하고, 자재를 조달합니다. 일반적으로 착공을 알리는 착공식 같은 행사를 통해 공사의 성공을 알리는 퍼포먼스 같은 것도 열리지만 실제로 착공식만 거창하게 치르고 실제 착공에 이르지 못하는 공사도 많습니다.준공은 공사를 완료하는 것을 뜻합니다. 설계도에 따라 정해진 기간 내에 공사를 마치고, 건축물을 사용할 수 있도록 준비하는 과정입니다. 착공이 시작이라며 준공은 끝을 나타내기에 공사의 가장 마지막 단계라고 생각하면 됩니다. 하지만 가장 마지막 단계인만큼 공사의 안전성과 사용성을 보장하는 가장 중요한 과정이기도 합니다.착공을 기준으로 하면 공급량을 볼 때 2~4년 후의 공급량을 기대해야 하고 준공기준으로 하면 바로 공급량으로 보면 됩니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
여름철 과일이 비싼이유가 어떤이유인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계절과일이 해당계절에 많이 수확(공급)되고 계절과일을 찾는 고객(수요)이 많아지면서 수요공급법칙에 의해 가격이 상승할 수도 있습니다. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 커진다면 가격상승이 이루어집니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
향후 5년간의 집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울수도권과 지방을 다르게 보아야 할 것으로 보입니다.근래 서울수도권의 부동산시세가 상승 중입니다. 하지만 추세로 보았을 때 아직 상승추세로 보기는 어렵습니다.지방은 거래량이 시간이 지날 수록 거래량이 조금씩 증가하고 있지만 눈에 띄게 부동산시세가 상승한다고 보기 어렵습니다.서울수도권은 인구유입이 계속 이루어지고 투자가 지방보다 활발하게 이루어질 수 있기 때문에 금리인하기 되면 지방보다는 부동산시세의 변화폭이 클 것으로 보입니다.지방은 인구유입이 줄어들고 있고 주택공급 계획에서 주택공급을 현저하게 줄이고 인구수에 맞게 공급을 진행 할 것입니다. 시간이 지날 수록 중심부는 부동산시세의 변동폭이 눈에 띌 것이고 외곽은 부동산 시세의 변동폭이 크지 않을 것입니다.신이 아니기에 저점은 정확하게 알 수 없고 부동산경기, 금리변동, 경기상황 등 여러 요인을 살피면서 주시할 필요가 있습니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
7월 18일 정부에서 발표한 부동산 대책의 핵심은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근래 서울 수도권의 부동산시세가 상승하고 있습니다. 그랳서 현재 정부는 서울수도권의 부동산 경기에 대해 전반으로 과열되는 상황은 아니나, 서울·수도권을 중심으로 상승세가 점차 확산되고 있어 현 상황을 엄중하게 인식하고 있습니다. 하지만 추세적으로 볼 때 아직 상승세가 아니라고 판단하고 있습니다. *'3기 신도시' 중심교통 등 정주여건이 우수한' 3기 신도시 5개 지구에서 7만7천호 등 올해부터 2029년까지 수도권에 총 23만6천호를 분양하겠다고 밝혔다. 올해 하반기 그린벨트를 헐어 수도권 신규택지도 2만호 이상 추가 공급합니다.*재건축·재개발 규제 완화재건축·재개발 규제 완화가 역점 추진되는 가운데 이날 회의에서는 도심 재건축·재개발을 통한 주택공급 활성화도 제시했습니다. 재건축 안전진단 통과시기 조정, 도시형생활주택 세대수 제한 폐지 등을 위한 관련법 개정 적극 추진 방침도 담기기도 했습니다.*공공 매입임대 주택, 내년까지 13만호 이상전세시장 안정을 위한 비아파트 공급대책으로는 공공 매입임대 주택 1만호 추가 공급 등이 제시되었습니다. 당초 계획은 내년까지 12만호였습니다. 공공 매입임대 주택은 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 제3자의 주택을 사들여 공급하는 임대주택입니다. 특히 수도권에 5만4천호를 하반기 집중 공급하겠다고 했습니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
정부가 주택 공급을 늘리겠다고 하는데 구체적으로 어떻게 늘리겠다고 하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시장 전반이 과열되는 상황은 아니나, 서울·수도권을 중심으로 상승세가 점차 확산되고 있어 정부는 현 상황을 엄중하게 인식하고 있습니다.청년과 무주택 서민 등 국민 주거안정을 핵심과제로 두고 주택공급을 확실하게 늘리겠다고 강조했습니다. 우선 교통과 정주여건이 우수한 3기 신도시 등을 중심으로 23만 6000가구 물량을 2029년까지 공급하기로 했습니다. 분양가도 시세보다 크게 저렴한 수준으로 맞추겠다고 밝혔습니다.서울·수도권 아파트 착공이 올해 5월까지 전년 대비 증가했고, 서울 아파트 입주 물량도 올해 3만 8000가구, 내년 4만 8000가구로 최근 10년 평균보다 많으며 올해 9월 인천계양을 시작으로 3기 신도시 등 공공택지에서 총 23만 6000가구의 본청약이 진행되고 총 24만 2000가구가 입주 예정입니다.전세시장 안정을 위한 비아파트 공급대책으로는 공공 매입임대 주택 1만호 추가 공급 등이 제시됐다. 당초 계획은 내년까지 12만호였다. 공공 매입임대 주택은 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 제3자의 주택을 사들여 공급하는 임대주택이다.정부는 특히 수도권에 5만4천호를 하반기 집중 공급하겠다고 했다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
재건축할때 자기부담금을 낸다고 하는데요. 자기 부담금이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축에서 개별 분담금은 분양 예정 신축 아파트의 조합원 분양가액에서 개별 권리가 액을 뺀 금액으로 구할 수 있습니다.조합원 별 소유 주택의 감정평가금액과 비례율을 곱해서 계산됩니다.감정평가를 높게 받을수록 권리가액은 커지겠죠.비례율(%)=총수입-총사업비/조합원 종전자산 평가 총액여기서 비례율은 총수입에서 총 사업비를 뺀 금액에서 조합원의 종전 자산 평가 총액을 나눈 값을 백분율로 나타낸 비율입니다총수입은 아파트 및 상가의 분양 수입을 얘기합니다.* 총 사업비는 공사비를 포함한 토지, 설계, 이주 관리, 판매비 등을 얘기합니다.사업성이 좋다면 분양가가 높을수록 총 수입이 늘어나 비례율이 올라갈 것이고, 공사비가 올라간다면 비례율은 내려갈 것입니다.재건축 부담금은 분담금과 완전히 다른 개념입니다.사업이 끝나고 이익이 난 경우 이 이익분에 대해 정부가 10% ~ 50%의 세금을 부과하게 되는데 이것이 재건축 초과이익 환수제입니다.최근 개정되어 8천만 원 이상 되는 이익에 대해 최고 50%까지 부과가 되며, 2024년 3월 27일부터 시행이 됩니다.사업 종료 시점 주택 가격 - 조합설립인가 시점 주택가격, 즉 사업 기간 중 오른 집값에서 개발비용과 집값 상승분을 뺀 금액으로 계산됩니다.대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합이 대상이 됩니다.초과이익환수제(재초환)은 안전진단, 분양가상한제와 함께 재건축 3대 규제 중의 하나입니다.조합장이 사업 운영을 못하였거나, 건축비가 상승하여 위에서 계산된 비례율이 낮아지게 되면 개별 권리가 액이 줄어들게 되어 분담금이 늘어나게 됩니다.위의 계산식에서 보았듯이 분담금은 조합원 분양가액에서 개별 권리가 액을 뺀 금액이기 때문입니다.이것을 추가 분담금이라고 합니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
집 매도하려면 부동산에 최대한 많이 내놓나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지방은 현재 여러 부동산에 매물을 내놓더라도 매수자가 아주 저렴하다고 생각되는 금액이어야지 매매가 이루어집니다. 요즘 부동산 시세가 내려갔고 경매에서 대부분 1회 또는 2회 유찰(감정가의 30%)이 이루어지고 1회 유찰만 되어도 낙찰이 됩니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
옥탑방 철거 할때는 업체 한곳만 부르면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.슬레이트만 철거하는 곳이 있지만 철거업체에서 다 철거 할 수도 있고 철거업체에서 슬레이트 철거업체를 불러서 철거할 수도 있습니다.철거업체에 전화해서 먼저 문의하시면 됩니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
전세자금대출 연장후 목적물 변경 가능여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출금액이 똑같다면 목적물 변경이 가능합니다. 하지만 목적물변경이 되는 전세대출 상품 또는 은행이 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 은행에 목적물 변경에 대해 문의해보시기 바랍니다.
경제 /
부동산
24.07.19
0
0
28
29
30
31
32
33
34
35
36