답변 내역

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.미리내집 장기전세주택은 서울주택도시공사에서 공급하는 장기임대 전세주택으로, 최대 10년까지 거주할 수 있는 제도입니다. 하지만 10년을 반드시 채워야 하는 것은 아니고, 임차인의 개인 사정에 따라 4년~6년만 살다가 이사를 간다해도 계약 해지 절차만 정상적으로 진행하면 보증금을 반환받고 나갈 수 있습니다. 기본 계약은 일반 주택 전세 계약과 동일하게 2년 단위로 진행하며 2년이 끝날 때마다 재계약을 신청해야 합니다. 다만 재계약 시에는 세대원 모두 무주택 상태여야 하고, 소득 및 자산 기준 등 기본 자격 요건을 충족해야만 연장이 가능합니다. 또한 보증금은 최초 계약금액으로 고정되지 않고, 재계약 시점마다 주변 전세 시세를 반영해 조정될 수 있습니다. 주변 시세의 80% 이하 수준에서 책정한다는 원칙이 있어 일반 시세 전세보다는 상대적으로 저렴한 편입니다. 따라서 미리내집은 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있으면서도, 필요하다면 언제든 이사할 수 있고, 2년마다 재계약을 통해 보증금이 달라질 수 있다는 점을 알고계시면 됩니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 전세 계약이 연장된 상태라면 기존 2년 계약과 상관없이 임차인은 언제든지 임대인에게 3개월 전에만 퇴거한다고 통보하면 됩니다. 2년 또는 1년 단위가 아닌 최소 3개월 전에만 통포하면 원하는 시점에 계약을 끝낼 수 있습니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.2025년 5월 29일 한국은행이 기준금리를 2.50%로 인하했고, 7월 10일에는 금리를 2.50%로 동결하면서 향후 추가 인하 가능성을 열어둔 상황입니다. 올해 하반기 수도권 아파트 입주 물량은 5만 2828세대로 상반기 대비 12% 감소하였고, 내년에는 올해보다 약 20% 감소한 11만호 수준으로 전망됩니다.부동산 거래량은 줄었고 대출 규제 이후 급감했던 거래는 서울을 중심으로 회복추세이며 매매가 또한 서서히 상승세를 보이고 있습니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 방식 자체가 불법은 아닙니다.다만 주의하셔야 할 부분이 있습니다.지금 아버지 명의 집을 팔고 질문자님 명의로 새 아파트를 매수하시면 무주택 청년, 생애최초 혜택을 받을 수 있고, 부모님이 같이 전입해도 거주하는 것도 괜찮습니다.문제는 자금의 흐름입니다.아버님 명의의 집을 매도한 자금이 아들인 질문자님 통장으로 바로 들어오면 증여로 보일 수 있습니다.국세청은 누가 돈을 냈는지와 상환 구조까지 보기 때문입니다.그래서 실제로 부모님 돈을 빌린 거라면 차용증을 작성하시고 실제로 이자를 지급한 내역을 증빙으로 남겨야 추후 발생할 수 있는 증여세 추징 시 소명이 가능합니다.부모님 명의 집을 매도한 돈으로 새로운 집을 매수하고 명의만 질문자님으로 하면 증여로 세금이 발생합니다.이점을 주의하셔서 매매를 진행하세요.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.도시자연공원구역은 개발을 제한해서 천연 자연환경을 보존하려는 목적으로 설정된 구역으로 개인 사유지라 하더라도 새로 건물 짓거나 카페, 음식점과 같은 영업시설 허가받기 어렵습니다.도시자연공원구역의 이용에 필요한 최소한의 편의시설이나 공익 목적 시설만 예외적으로 승인받아 사용할 수 있습니다.일반적인 영리 목적 건축 및 영업은 천연 자연환경을 보존하려는 목적에 부합하지않아 사실상 불가능하다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세 대출 실행과 허그 보증까지 받은 상태에서 계약서를 다시 작성하는 것은 신중하게 결정하셔야 합니다.계약 조건이 변경될 시 은행과 허그에 새로운 계약서를 다시 제출해야하고, 확정일자도 다시 받아야 합니다.변경된 계약서와 기존 계약서의 내용이 상이하니 간혹 대출 조건 위반 또는 보증 무효 등 문제가 생길 수도 있습니다.계약서 작성 전 변경된 계약 내용을 먼저 확인하시고 은행 담당자와 허그 담당자에게 내용을 전달하여 사전 확인을 하시고 새로운 계약서 작성 여부를 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트 매수에 따른 자금조달계획서 작성 시확정된 부분은 증빙을 첨부하시고 아직 확정 안 된 부분은 계획으로 기재하면 됩니다.1번 아파트 매도는 매매계약서 첨부로 증비을 하시고, 2번 오피스텔 매도는 아직 계약이 없으니 기타자금_처분 예정으로 작성하시고 증빙은 따로 제출하지 않으셔도 됩니다.조금 더 완벽한 매도 의지를 보여주시려면 네이버 부동산 매물등록내역을 첨부하시고 현재 보유에 대한 증빙은 등기부등본 첨부로 증빙하시길 추천드립니다.3번 대출의 경우 금융기관의 상담내역이나 대출 예정 확인서가 있으면 첨부하시고, 없다면 주택담보대출 예정으로 기재하면 추후 실제 대출 실행 여부는 잔금 시점에서 확인됩니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.매매하고자 하는 집에 임차권등기가 걸려 있다는 것은 세입자가 보증금을 못 받아서 법적으로 권리를 확보해둔 상태라는 뜻 입니다. 매매를 진행하려면 잔금일에 매도인, 매수인, 임차인, 법무사가 다 같이 맞춰서 동시진행을 해야합니다. 보통은 매수인이 매매대금을 매도인 통장에 입금하는 것이 아니라, 법무사 주관 하에 임차인 보증금 3억 5천만원은 직접 임차인 계좌로 보내고, 매매가에서 3억 5천만원을 제외한 2천만원만 매도인 계좌로 송금합니다. 이걸 동시이행이라고하며, 이렇게 진행해야 임차권등기가 말소되고 소유권이전도 깔끔하게 됩니다.송금은 보통 매수인이 직접하지만, 법무사가 계좌번호와 송금 순서를 다 체크해주니 그 지시에 맞추면 됩니다. 매매가와 보증금 금액이 거의 비슷하면, 매도인이 가져가는 돈이 얼마 안 되니 사실상 임차인 보증금 상환 목적의 매매라고 보시면 됩니다.절차만 잘 밟으면 문제는 없지만, 법무사 없이 진행하면 위험합니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산 정책은 모든 정부에서 단발성이기 보다는 항상 후속 조치 또는 보완 정책이 나왔던 상황이라 이번 정부에서도 추가 후속 정책은 나올 것 같습니다.최근 대출 규제 정책 이후 부동산 가격과 거래가 일시적으로 주춤하기는 했지만 시장 안정이라는 정부의 목표는 달성하지 못한 모습입니다.현 정부의 부동산 정책은 초기 강력한 규제로 부동산 시장에 투기 불가 메시지를 던진 이후 시장의 선택에 맞긴 모양새로 시간을 갖고 지켜볼 듯 합니다.이후 거래 절벽 시 정책완화, 거래 증가 및 가격 상승 시 추가 규제가 나올 것이며 수도권 및 지방 미분양에 대해서는 완화하는 정책과 함께 공급 추가 등 정책이 조만간 나와야하는 시점으로 보여집니다.