답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위해 공시가격에 126%를 곱한 수치가 본인의 전세자금보다 높은지 확인하고 반드시 HUG 전세보증보험 가입이 가능한 매물만 선택해야 합니다. 근린생활시설을 주거용으로 개조한 불법 건축물은 대출과 보증보험이 불가능하므로 계약전에 건축물대장을 뗴어서 반드시 용도가 주택용인지 확인을 하시고 벽지 모소리의 곰팡이, 창틀 주변의 얼룩, 싱크대 하단의 습기 여부를 꼼꼼하게 살펴 건물 자체의 노후도와 관리 상태를 파악해야 합니다. 주차장, 분리수거, 엘리베이터 등 공용 구역이 깨끗하게 유지되는 집이 추후 하자 보수나 집주인과의 소통도 원할할 가능성이 큽니다. 마지막으로 임대인 또는 임차인목적물의 하자로 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다는 문구를 반드시 계약서에 넣어야 합니다 겉모습 보다는 보증보험 가입 가능 여부와 공용 공간 관리 상태를 최우선 기준으로 보시길 권장합니다. 감사합니다 .

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토허제 구역 주택 매수는 무주택 세대주가 원칙입니다. 부모님 댁 세대원은 유주택 세대 구성원으로 간주되어 투기 의심을 받기 쉽습니다. 결혼 예정이라는 소명은 지자체 담당자에 따라 주관적으로 판단되므로 확정된 신분(세대주) 없이는 승인이 어렵습니다. 잔금 6개월 이내 실거주를 시작해야 하며 임차인의 남은 계약 기간이 6개월 미만인 경우에 한해 퇴거 확약서 제출 허가가 가능합니다. 현실적인 대안으로 고시원이 아니더라도 친척 집이나 전세/월세방으로 전입신고를 하여 무주택 세대주 자격을 먼저 갖추는 것이 가장 확실합니다. 혼인신고 후 새로운 세대를 구성하여 신청하면 소명 과정 없이 명확한 실거주 목적으로 인정받을 수 있습니다. 즉 세대원 상태로는 불허될 위험이 크니 세대주 자격을 먼저 확보하거나 혼인신고 후 진행하는 방법을 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아버지의 신분증과 도장은 전혀 필요없습니다. 계약 당사자는 본인입니다 무주택 세대원이라도 주택을 본인 명의로 구입하는 것이라면 계약의 주체는 오직 귀하이며 세대주인 아버지 동의나 서류는 법적으로 요구되지 않습니다. 매수 시 본인 준비물은 본인 신분증, 본인 도장(막도장 가능, 서명으로 대체 가능), 계약금 (이체 한도 미리 증액 필수) 입니다. 예외적인 경우는 만약 주택 구입 자금을 아버지께 지원받는다면 계약 당일이 아닌 추후 자금조달계획서 작성이나 증여세 신고 시에 아버지의 인적 사항이 필요할 수 있습니다. 본인이 직접 가지 못하고 아버지가 대신 계약을 체결할 경우라면 위임장과 인감증명서가 필요하지만 본인이 직접 가신다면 아버지는 필요없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조합원 제명세대 청약 당첨 시에도 일반적인 주담대가 가능하며 LTV 80% 적용도 가능합니다 신축 아파트는 소유권 이전 등기가 나기 전이라도 분양계약서를 담보로 집단대출을 받을 수 있습니다. 은행에서 해당 단지의 가치를 평가하여 먼저 실행하고 추후 등기가 완료되면 근저당을 설정하는 방식을 취하므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 생애최초 구입시 LTV 80%까지 가능하며 무주택자는 보통 70% 가능합니다. 2026년 현재 강화된 DSR이 적용되므로 LTV 비율과 별개로 본인의 연소득에 따라 실제 대출 하도가 80%에 못 미칠 수도 있습니다. 제명세대 재공급은 이미 준공되었거나 입주 중인 경우가 많아 잔금 납부 기한이 매우 짧을 수 있으니 확인해 보시고 당첨 즉시 대출 상담을 진행하여 자금 조달에 차질이 없도록 준비하셔야 합니다. 즉 등기 없이도 대출은 가능하며 생애최초라면 LTV 80%까지 가능하지만 소득 대비 부채비율을 먼저 은행에서 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존 세입자의 대출 승인 여부를 기다려 주거나 그에 맞춰 입주 날짜를 조정해줄 의무는 전혀 없습니다. 전세계약은 귀하와 집주인 사이의 합의입니다. 기존 세입자는 계약 당사자가 아니며 그사람의 개인적인 대출 사정은 귀하가 고려해야할 법적 사항이 아닙니다. 귀하는 계약서에 명시된 입주예정일에 맞춰 집을 인도받을 권리가 있습니다. 기존 세입자가 본인 대출 때문에 날짜를 확정해주지 안흔 것은 명백한 계약 이행 지체 사유에 해당합니다. 임대인에게 기존 세입자의 개인 사정을 제가 기다릴 의무는 없으니 임대인께서 책임지고 이번 주 내로 퇴거 및 입주 날짜를 확정해달라고 강력하게 요구하시고 날짜 확정이 늦어져 이삿짐 예약 취소나 대출 실행 차질 등 손해가 발생할 경우 그 책임은 계약 상대방인 임대인에게 있음을 분명히 하셔야 합니다. 임대인에게 확정 답변 기한을 못 박으세요 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.통상 기존 세입자들이 퇴거 통보를 한 달전에 하기 때문에 입주 3~4주 전인 지금 매물이 가장 많이 쏟아지는 시기입니다. 4월 5일 입주라면 지금 계약을 해야 기존 세입자와 이사 날자를 맞추고 도배 청소 일정을 잡기에 여유롭습니다. 질문자님은 평일 방문이 불가능하므로 이번주를 놓치고 다음 주 주말에 움직이면 입주시까지 나믄 시간이 2주 남짓이라 선택지가 급격하게 줄어듭니다. 2~3월에 신학기, 발령 시즌 직후라 매물이 귀할 수 있지만 반대로 남아있는 꿀매물을 선점하거나 새로 나오는 매물을 가장 먼저 볼 수 있는 시기이기도 합니다. 너무 이른가? 라는 고민보다는 좋은 방은 오늘 나간다는 마음으로 이번주에 시세를 파악하고 마음에 들면 바로 가계약을 거는 것이 안전합니다. 이번주 금요일 퇴근전까지 인터넷으로 본 매물의 공인중개사들에게 연락해 이번주 토요일 예약을 미리 잡으시고 4월 초 입주가능, 보증금과 월세 한도, 주차 여부 등을 미리 전달하면 중개사가 조건에 맞는 방을 리스트업해둡니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 두번째 집의 공시가격을 기준으로 계산한 보증보험 가입한도는 약 1억 1806만원입니다. 하지만 질문자님의 전세금 1.3억과 근저당 9900만원을 합치면 부채 총액은 2억 2900만원으로 가입한도를 약 1.1억원을 초과하기 때문에 보증보험 가입이 절대 되지 않을 뿐더러 매우 위험한 물건입니다. 두번째 집은 전형적인 깡통전세 물건으로 만약 집이 경매에 넘어간다면 선순위 채권자인 은행이 우선 변제를 받고 낙찰자가 시세 수준이라 하더라도 질문자님은 전세금 중 9000만원 이상을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 안전성을 최우선으로 한다면 근저당이 전혀 없는 첫번째 집을 선택하는 것이 현명합니다. 만약 마음에 드는 두번째 집을 꼭 계약하고 싶다면 반드시 잔금 지급과 동시에 근저당 9900만원 전액 상환 및 말소 조건을 특약에 넣어야 하며 동시에 전세금 보증보험 가입 한도인 1억 1800만원 이하루 낮추는 협상을 반드시 선행되어야 합니다. 두 집의 명의자가 동일하다는 점은 임대인의 자산 구조가 불안정할 가능성을 시사하므로 계약 전 반드시 국세 및 지방세 완납증명서를 확인하여 체납 여부도 꼭 점검하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.스타벅스 입점은 될 자리를 알아보는 안목과 자리를 키우는 브랜드 파워의 결합입니다. 직영체제인 스타벅스는 유동인구, 배후 소비력, 미래 개발 호재를 IT 기반으로 분석해 10~20년 뒤에도 망하지 않을 자리를 선점합니다. 스벅이 들어왔다는 것은 대기업 전문가들이 해당 입지의 미래 가치를 공인했다는 신호로 통합니다. 스타벅스는 입점해서 올립니다. 집객력이 강력한 스타벅스가 1층에 있으면 건물 전체의 공실 위험이 사라지고 건물 매매가와 임대료가 수직 상승합니다. 스벅 앞이 약속장소가 되면서 주변 유동 인구를 고정시키고 이는 인근 상권 전체의 지가 상승으로 이어집니다. 즉 스타벅스는 이미 좋은 입지를 기가 막히게 찾아내고 입점 후에는 그곳을 지역 랜드마크로 만들어 부동산 가치를 직접 끌어올립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.직원의 구두 약속만 믿고 계약했다가 세입자를 못구해 잔금을 치루지 못할 경우 그 책임은 전적으로 본인에게 있습니다. 분양대금을 마련하는 것은 계약자의 몫입니다. 세입자를 구하는 이른 개인적인 자금 조달 계획으로 간주되며 세입자 미확보로 인한 잔금 연체료나 계약 해지 위험은 본인이 감수해야 합니다. 대행사 직원의 전세금으로 잔금 충당 가능이라는 발언은 대개 계약 체결을 유도하는 청약의 유인일뿐 계약서에 명시되지 않는한 법적 보장 내용으로 인정받기는 어렵습니다. 분양대행사에서 잔금시까지 임대 미발생 시 시행사가 잔금을 대납하거나 계약을 취소한다는 확약서가 있는 경우나 주변 시세를 터무니없이 높여 속였거나 임대가 불가능한 결함을 숨기고 속인 사실이 객관적인 자료로 입증이 될때에만 분양대행사의 책임이 인정이 됩니다. 구두약속은 효력이 없으니 지금이라도 대출 등 별도의 자금 대책을 세우셔야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울시장이 바뀌어도 서울 내 신규 택지가 없어 재개발, 재건축 사업 자체를 중단하기는 어렵습니다. 조합설립인가 이후 단지들은 행정 일관성 원칙에 따라서 그대로 진행될 가능성이 높습니다. 모아타운,신통기획의 초기 단계에서는 시장의 정책 의지에 따라서 구역 지정이 취소되거나 공공기여(임대주택 등) 요구가 강해져 사업성이 낮아질 리스크는 있습니다. 시장이 바뀌어도 집값 자극 우려 때문에 토지거래허가구역 해제는 쉽지 않으며 오히려 지정 기한이 연장될 확률이 큽니다. 현재의 2040 서울도시기본계획에 의한 유연한 층수 완화가 다시 보수적인 기준으로 회귀할 수 있어 사업속도가 지연될 수 있습니다. 즉 공급 부족 문제로 정비사업을 지속되겠으나 시장 성향에 따라서 속도와 수익성 측면에서 큰 변동성이 생길 수 있음을 염두에 두어야 합니다.