안녕하세요. 최천호 전문가입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중과세는 서울 강남,서초,송파와 용산구 등 현재 조정대상지역으로 지정된 곳에 있는 주택을 매도할 때만 발생합니다. 만약 보유하신 3채 중 해당 규제지역 내 주택이 포함되어 있다면 유예 기간 종료 후 매도 시 높은 세율이 적용됩니다. 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 10일 이후에 매도할 경우 3주택자 기준 기본세율 30%p가 가산되며 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 세부담이 급격히 늘어납니다. 중과세 여부를 판단하는 지역은 파는 주택의 위치를 기준으로 하지만 몇주택자인지를 따지는 주택 수 산정에는 전국의 모든 주택이 포함됩니다. 따라서 세금을 아끼려면 규제지역 밖의 주택을 먼저 팔거나 규제지역 내 주택을 유예 기간 내에 처분하는 전략이 필요합니다. 즉 부산집만 3채 보유중이라면 중과세 대상이 아니므로 안심하셔도 되지만 조정대상지역구역의 집이 하나라도 포함되어 있따면 2026년 5월 9일 이전에 매도를 하시는것이 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민주택채권은 법적으로 일정 금액을 사야 하지만 구입 직후 은행에 바로 되팔 수있습니다. 이때 채권을 사고 팔때 생기는 시세 차이인 할인료만 현금으로 지불하면 매입 의무를 다한것으로 인정이 됩니다. 따라서 채권 원금이 수천만원이라 하더라도 실제 준비할 현금은 그 중 몇퍼센트 수준인 할인료뿐입니다 매일 변동되는할인율에 따라 다르지만 보통 매입 금액의 약 10% 내외를 현금으로 준비하시면 됩니다. 예를 들어 사야 할 채권 총액이 1000만원이라면 실제로는 약 100만원 전후의 할인료만 내고 매입과 매도 절차를 동시에 끝내게 됩니다. 대부분 법무사를 통해 등기를 진행하시게 될텐데 법무사가 보내주는 견적서에는 이미 이 할인료가 반영된 금액이 적혀있습니다. 견적서에 기재된 금액만큼만 법무사 계좌로 입금하면 별도로 은행을 방문하거나 큰 현금을 준비할 번거로움 없이 처리가 완료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안타깝게도 생애최초 특별공급에서는 과거에 단 한번이라도 집을 소유한적이 있다면 무주택으로 인정이 되지 않습니다. 일반공급에서 인정해 주는 소형,저가주택 예외 조항이 생애최초 특별공급에는 적용되지 않습니다. 2004년 매도 당시 가격이 낮았더라도 본인 명의로 등기된 이력이 있다면 생애최초 자격에서 제외가 됩니다. 이 상태로 당첨 시 서류 검토 과정에서 부적격 판정을 받을 가능성이 매우 높습니다. 다만 예외적으로 해당 건물이 폐가였거나 무허가 건물인 경우 등 특수 사례가 있을 수 있으므로 서류 제출 전 청약홈의 주택소유확인 서비스를 통해서 공식 이력을 조회하고 분양 사무소에 직접 소명 가능 여부를 재확인하시는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.