답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.시중은행들이 가계대출 관리를 위해 근저당 말소 조건부 전세대출을 중단하는 추세라 현재로서는 대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 은행은 대출 실행 시점에 기존 6.5억원의 융자가 1순위로 잡혀 있는 것을 위험 자산으로 간주하며 잔금으로 이를 갚겠다는 사후 조건만으로는 대출을 승인해주지 않는 경우가 많습니다. 전세 대출의 필수 요건인 보증 보험 가입시에도 기존 융자액이 시세의 일정 비율을 초과하면 가입이 거절되어 결과적으로 은행 대출까지 함꼐 막히게 됩니다. 따라서 계약금을 넣기 전 반드시 은행 창구에 방문하여 해당 주소지의 근저당 말소 조건으로 대출이 실행 가능한지 확답을 받는것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이나 그 직계존비속이 실거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권을 정당하게 거절할 수 있으므로 실제 입주 계획이 있다면 집을 비워주어야 합니다. 만약 아들이 들어온다고 속여서 갱신을 거절한 뒤 다른 세입자를 들인것이 확인되면 임차인은 임대인을 상대로 이사비나 임대료 차액 등에 대한 손해배상을 법적으로 청구할 수 있습니다. 거짓 실거주 여부는 이사후에 해당 주택의 임대차 정보 열람을 통해 새로운 확정일자가 부여되었는지 확인함으로써 증거를 확보할 수 있으니 퇴거 이후에도 주기적으로 확인이 필요합니다. 따라서 아들의 실거주 의사를 명확히 확인하시되 갱신권 사용이 불가한 상황이라면 이사 준비기간 확보나 이사비 지원 등 원만한 퇴거 조건을 임대인과 협의해 보시는 것이 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 상가 임차인은 계약 종료 직전이라도 거절 의사를 밝히면 4월 30일에 계약을 끝낼 수 있으며 주인이 동의했다면 해당 날짜에 보증금을 받을 수 있습니다. 통지 시점이 만료 1개월 전보다 늦었더라도 임차인이 나갈 의사를 분명히 했다면 묵시적 갱신으로 보지 않으므로 3개월을 더 기다려야 할 법적인 의무는 없습니다. 5월말까지 한 달 더 사용하고 싶다면 주인에게 즉시 연락해서 한달 연장을 협의하시고 이때 계약서를 새로 쓰기보다 문자 등으로 기간과 월세를 합의해 두는 것이 간편합니다. 주인이 부동산에 내놓겠다고만 확답이 없다면 4월 30일에 나갈지 5월말에 나갈지 확실히 정해서 다시 통보해야 보증금 반환 일정에 차질이 생기지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.알리익스프레스에서 재료를 사서 제작 판매하는 것은 가능하지만 상업적 용도라면 반드시 사업자 통관 절차를 거쳐 관세와 부가세를 납부해야 법적 문제가 발생하지 않습니다. 만 13세 이하 어린이용 제품은 고가의 KC 인증이 필수이므로 초기 창업시에는 규제가 상대적으로 적은 성인용 액세서리로 시작하거나 인증된 국내 부자재를 활용하는 것이 안전합니다. 국내 창업자들은 품질 확인과 빠른 배송을 위해 주로 동대문 종합시장이나 남대문 상가, 국내 온라인 부자재 쇼핑몰을 이용하며 제작 노하우를 쌓은 뒤 해외직구를 병행합니다. 즉 알리는 단가를 낮추기에 유리하나 품질 편차가 크고 인증 문제가 까다로우므로 소량의 샘플을 동대문 등 국내 시장에서 직접 눈으로 확인하며 구매하는 방식을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국인이 가장 많이 취득하는 국가기술자격증은 취업의 필수 스펙으로 통하는 컴퓨터활용능력이며 매년 압도적인 응시 인원과 합격자를 꾸준하게 배출하고 있습니다. 언급하신 사회복지사 2급은 별도의 시험 없이 과목 이수만으로 취득이 가능하다는 장점 덕분에 중장년층과 재취업 준비생들 사이에서 취득 인원이 매우 많습니다. 기술 자격 분야에서는 실제 취업 현장에서 활용도가 높은 지게차운전기능사와 한식조리기능사가 매년 남녀를 불문하고 취득 상위권에 이름을 올리고 있습니다. 즉 사무직군은 컴퓨터 활용능력을, 복지 및 서비스직은 사회복지사 2급을, 현장직은 지게차운전기능사를 가장 많이 취득하는 것이 현재 대한민국의 흐름입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.명목이 옵션 사용료라 하더라도 매달 고정적으로 지불하는 비용은 실질적인 임대료로 간주하므로 주택임대차보호법상 5% 증액 제한 규정을 적용받을 수 있습니다. 기존 10만원에서 7만원을 인상하는 것은 약 70%의 증액률에 해당하며 이는 법에서 정한 상한선을 크게 초과하는 요구이므로 그대로 수용하실 법적 의무는 없습니다. 임차인으로서 계약갱신요구권을 행사할 계획이라면 집주인에게 법정 증액 한도내에서의 조정을 정중히 요청하며 금전적인 부담을 낮추는 협의를 진행하셔야 합니다. 원만환 합의가 이루어지지 않을 경우 주택임대차분쟁조정위원회와 같은 공적 기관의 도움을 받아서 객관적이고 적정한 인상 폭을 확인받으시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이면도로 인도 설치는 법적으로 가능하며 도로폭에 따라 정식 보도블록 설치나 시각적인 보행공간 표시 중 적절한 방식이 결정됩니다. 물리적 보도 설치가 어려운 좁은길이라면 차량보다 보행자의 통행 우선권을 보장하는 보행자 우선도로 지정을 통해 안전을 확보할 수 있습니다. 관할 구청 교통행정과에 민원을 제기할때는 사고 위험성 등 구체적인 사유를 제시하고 필요한 경우 일반통행 전환 등을 병행 건의하는 것이 효과적입니다. 주민들의 연명 서명을 함께 제출하면 지자체의 예산 편성 및 사업 추진 순위에서 우선적으로 고려될 수 있으니 참고하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.DMZ 내부 토지는 지적도상 국유지이거나 원소유주가 존재하므로 민법에 따른 개인의 무단 점거와 점유권 주장은 법적으로 인정되지 않습니다. 해당 구역은 유엔군사령부의 통제를 받는 정전협정 지역으로 민간인의 자유로운 출입과 상업적 건축 행위는 국제법 및 안보상 엄격히 금지됩니다. 설령 남북 관계 개선으로 개발이 진행되더라도 국가 간 합의와 생태 보존 가치가 우선되기에 개인의 독점적 상업 개발은 현실적으로 불가능합니다. 즉 DMZ는 개인의 투자나 점유의 대상이 아닌 국가적 특수 관리 구역이며 향후에도 공적인 목적의 평화 지대로 운영될 가능성이 매우 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 투자의 시작은 저축을 통한 종잣돈 마련이며 그 과정에서 목표 지역의 시세와 입지 변화를 꾸준하게 관찰하며 현장 감각을 익히는 것이 무엇보다 중요합니다. 청약은 신축 주택을 가장 합리적인 가격에 얻을 수 있는 통로이므로 본인의 조건에 맞는 단지를 선별하여 전략적으로 계속 도전하는 자세가 필요합니다. 경공매는 시세보다 저렴하게 우량 자산을 선점할 수 있는 기술적 수단이지만 권리 분석과 명도 등 실무적인 학습이 선행되어야 리스크를 줄일 수 있습니다. 연예인의 대박 사례를 쫒기보다는 본인의 가용 자산 규모에 맞춰서 청약과 소액 투자를 병행하며 단계적으로 자산의 체급을 키워나가는 것이 가장 현실적인 성공 공식입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인은 공사의 엄격한 권리분석 절차와 임대소득 노출과 보증금 반환 관리의 번거로움 때문에 일반 전세 계약을 훨씬 선호합니다. 공사 표준계약서는 임차인 보호를 최우선으로 하여 임대인이 원하는 특약 작성이 어렵고 심사기간이 길어 잔금 일정을 맞추기 까다롭다는 점도 기피 원인입니다. 수도권 1억 3천만원 이하 매물 중 공사 승인이 가능한 집은 대출이 거의 없느 우량 매물이어야 하는데 이런 집은 일반 전세로도 금방 나가기에 실제 가능 비율은 10~20% 수준으로 매우 낮습니다. 매물 자체가 귀하고 심사 탈락률이 높으므로 부동산 방문 전 반드시 해당 매물의 LH, GH 승인 가능 여부를 먼저 확인하고 발품을 파는 것이 효율적입니다. 감사합니다.