답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울과 일부 수도권 핵심지는 거래량이 반등하며 개인이 폐업을 앞지르는 지역도 나오지만 지방은 여전히 침체가 지속되는 심각한 양극화 상태입니다. 2026년 신규 입주 물량이 급감하는 공급 절벽 시기로 전세난 심화에 따른 임대차 중개 수요가 매우 높습니다. 전세사기 예방을 위한 확인 설명 의무 강화로 법적 책임이 무거워졌고 대형 플랫폼과의 수수료 경쟁도 치열합니다. 진입 전략으로 서울 햄심지와 GTX 역세권, 3기 신도시 등 거래량이 담보된 지역을 공략해야 안전합니다. 단순 아파트 중개 대신에 상업용 오피스, 토지 지방선거 호재부분, 컨설팅 등으로 전문 영역을 넓히는 것이 유리하며 플랫폼에 의존하기보다는 개인 유트브나 블로그를 통한 직접 모객 능력이 생존을 결정합니다. 시장이 예전만큼 쉽지는 않지만 자격증 취득 후 실무 교육과 디지털 마케팅을 병행한다면 하락장에서 버티지 못한 기존 업체들의 빈자리를 차지할 기회는 충분해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년 전월세 대출을 활용할 경우 보증금을 높이고 월세를 낮추는 1억 15만원이 실질적인 지출 면에서 압도적으로 유리합니다. 정책 대출 금리 약 2%대가 월세 전환율보다 훨씬 낮기 때문에 대출 이자를 내는 것이 집주인에게 생돈을 내는 것보다 매달 20~25만원 정도 저렴합니다. 매달 아낀 월세만큼을 저축할 수 있어 사회초년생의 자금 마련 속도가 훨씬 빨라지며 나중에 돌려받을 수 없는 월세 비중을 최소화할 수 있습니다. 주거 환경도 보증금이 높은 매물일수록 방의 크기나 신축 여부 등 전반적이 주거 컨디션이 우수할 확률이 높습니다. 체크할점으로 보증금이 높은 만큼 반드시 HUG 전세보증보험 가입이 간으한 안전한 매물인지 확인해야 하며 관리비가 월세처럼 과다하게 책정되지는 않았는지도 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 즉 본인의 가용 현금 내에서 대출을 최대한 활용해 보증금을 높이는 것이 월 고정 지출을 줄이는 가장 현명한 자취 전략입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 엘리베이터 교체, 외벽 도색, 옥상 방수처럼 건물의 가치를 유지하기 위해 큰돈이 들어가는 수리에 대비해서 미리 모아두는 돈입니다. 얼마 전 복도 수리비를 청구하지 않은 것은 관리사무소에서 이미 모아둔 돈으로 집행했기 때문입니다. 장기수선충당금은 집주인 소유자가 내야하는 돈입니다. 관리비 고지서에 합산되어 나오기 때문에 현재 살고 있는 세입자가 매달 관리비와 함께 대신 납부하고 있습니다. 집주인이 내야 할 돈을 세입자가 대신 냈으므로 이사가실 때 이사 당일에 집주인에게 그동안 대신 낸 금액을 전부 돌려받으시면 됩니다. 관리사무소에 방문하여 장기수선충당금 납부확인서를 발급 받으시고 그 종이에 적힌 총액을 집주인이나 공인중개사에게 보여주고 청구하면 됩니다. 못받는 경우는 본인이 집주인이라면 본인 건물을 수리하는데 쓴 것이므로 돌려받지 않습니다. 세입자라면 이사를 나가는 날에 관리사무소에 납부내역서를 뽑아 집주인에게 청구해서 돌려받으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.취득세는 서울 서남권, 광명 등 비조정대상지역 주택 매수 시 일반세율인 1~3%가 적용됩닏. 분양권이 주택 수에 포함되지만 2주택까지는 중과되지 않습니다. 양도소득세는 주택 B 매도시 일시적 1주택 1분양권 특례를 활용하면 B 매도시 비과세가 가능합니다 A완공 후 3년 이내에 B를 팔고 A에 전 세원이 이사하여 1년이상 실거주하면 됩니다. 재산세, 종부세 같은 보유세는 분양권은 준공 전까지 주택분 보유세가 나오지 않습니다. 주택 B 6억 이하에 대한 세금만 부담하면 되며 종부세는 공제액 12억 미만이라 대상에서 제외될 확률이 높습니다. 즉 A 입주후 3년 이내에 B를 처분하고 A에 실거주한다면 세금 폭탄 없이 갈아타기가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 반복해서 읽는 것은 눈만 익숙해질 뿐입니다. 책을 덮고 백지에 핵심 내용을 써보거나 누구에게 설명하듯 소리내어 말해야 뇌에 박힙니다. 자고 일어나면 잊는 것은 당연합니다. 공부 직후 10분 다음날, 일주일 뒤 순으로 가볍게 훑어주면 망각 곡선을 이기고 장기 기억으로 넘어갑니다. 우리 뇌는 잠자기 직전에 본 정보를 자는 동안 중요하게 정리합니다. 암기할 내용은 잠들기 바로 전에 보고 자는 것이 가장 효과적입니다. 텍스트만 외우지 말고 머릿속으로 그림을 그리거나 앞 글자만 따서 유치하고 웃긴 문장을 만들어 보세요 뇌는 자극적인 정보르 훨씬 더 잘 기억합니다. 오늘 공부를 마친 후 책을 덮고 딱 1분만 방금 본 내용 중 핵심 키워드 3개를 떠올려 보시고 반복 읽기보다는 백지 복습과 자기 전 15분을 활용하는 것이 가장 빠릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실질적 시설과 장기 경영 실적 없이 급조된 사업자는 영업보상 대상에서 제외될 가능성이 매우 높습니다. 단순히 몇 그루 판매한 기록으로는 보상금이 크게 늘지 않습니다. 나무 가격을 다 주는 것이 아니라 옮겨 심는 비용인 이전비 지급이 원칙입니다. 하지만 이전비가 나무 값보다 비싸거나 이식이 불가능할때만 예외적으로 나무 값을 쳐주는 취득비로 보상합니다. 최근 산단 지정 전 급하게 심은 나무나 비정상적으로 촘촘한 식재는 보상평가에서 제외하거나 최저 비용만 산정하는 등 조사가 매우 까다로워졌습니다. 즉 묘묙은 이전비 보상이 기본이며 보상을 노린 식재로 판단될 경우에는 투입 비용보다 적은 보상금만 받을 위험성이 큽니다. 보상 전 정부는 항공사진과 현장 사진을 미리 확보하기 때문에 갑자기 나무 밀도가 높아지거나 규격에 맞지 않게 촘촘하게 심은 법직 식재는 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추천 지역으로 신림 서울대벤처타운과 노량진이 가장 유리합니다. 고시원 밀집 지역이라서 30만원대에도 리모델링 된 방이 많고 주변에 스터디 카페와 다이소가 매우 흔합니다. 고방이나 독립생활 앱을 사용하여 지도 기반으로 가격 필터를 30~40만원으로 설정하면 한눈에 비교하기가 쉽습니다. 선택 기준은 외창 방이 2~3만원 더 들더라도 환기가 되는 창문이 있는 방을 고르시고 총무나 원장이 직접 관리하는 곳이 주방과 화장실이 깨끗합니다. 네이버 지도에서 후보 고시원을 찍고 주변 검색으로 다이소, 스카 도보 거리를 확인하시면 좋습니다. 신림이나 노량진 지역을 타겟으로 고방 앱에서 외창방 필터를 걸어 찾으시며 가장 빠르게 좋은 방을 구할 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.휴게소 음식점은 일반 식당처럼 월세를 내는 것이 아니라 매출의 일정 비율을 수수료를 냅니다. 보통 매출의 30~50%에 수수로율을 내는데 10000원짜리 국밥을 팔면 4000~5000원이 고스란이 휴게소 운영업체와 한국도로공사에 들어가는 구조입니다. 이 수수료 때문에 업주들은 마진을 남기기 위해 가격을 올릴 수 밖에 없습니다. 고속도로 위에서는 선택지가 한정되어 있어 가격 경쟁이 치열하지 않으며 도심에서 떨어진 위치 특성상 식자재 운반 비용이더 들고 인력을 구하기 힘들어 인건비와 셔틀 운영비 등 부대비용이 많이 발생합니다. 휴게소는 도로공사 - 민간 운영사 - 개별 입점 업체로 이어지는 다단계 계약 구조인 경우가 많아 각 단계마다 수익을 가져가야 하므로 최종 소비자의 음식값이 상승하게 됩니다. 최근 정부와 도로공사는 실속 상품이라 하여 특정 메뉴의 가격을 관리하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본 갑구를 확인하세요 근저당이 없는건 을구가 깨끗하다는 뜻이지만 갑구에 소유자가 개인이 아니라 00신탁으로 되어 있따면 신탁사의 동의 없는 계약은 무효이니 나중에 쫒겨나도 보증금을 한푼도 못받습니다. 집주인이 세금을 체납했거나 다른 빚이 있어 나라에 압류를 걸어둔 기록이 있는지 보시고 만약 빌라 통건물에 주인이 한 명인 다가구라면 근저당 없이도 위험할 수 있습니다. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 집값의 70%를 넘으면 위험합니다. 부동산에 전잆세대 확인서와 확정일자 부여현황 조회를 요청해서 선순위 보증금이 얼마인지 숫자로 확인하셔야 합니다. 집주인이 세금을 안냈다면 세무서의 압류가 내 확정일자보다 늦더라도 세금이 보증금보다 먼저 빠져나가는 경우가 많으니 국세완납 증명서를 반드시 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기재 항목은 자기자금 내의 그밖의 자산 또는 현금 등 기타 칸에 금액을 적습니다. 비고란 기술은 기존 대여금 채권의 잔금 전환 또는 매도인에 대한 채권과 잔금 상계라고 구체적인 사유를 명시합니다. 필요 증빙 서류는 과거에 돈을 빌려줄 때 작성한 차용증과 당시 돈을 보냈던 계좌 이체 내역과 이번에 잔금으로 갈음한다는 내용을 담은 상계 합의서나 확인서가 필요합니다. 주의할점은 돈을 주고받은 통장 기록이 반드시 있어야 하며 증빙이 없으면 증여로 의심받아 세무 조사를 받을 수 있으니 서류류 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다. 투기과열지구나 조정대상지역 등 증빙 서류를 제출 대상 지역이라면 해당 자금 항목에 대한 소명 자료(차용증, 이체증 등)를 함께 제출해야 합니다. 감사합니다.