답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 외 지방 토지 매수 시 서류 외에 반드시 현장에서 확인해야 할 지리적 요점은 기피시설 1Km 방면에 축사, 양계장(악취), 고압선, 공동묘지 유무를 사계쩔 기준으로 확인하세요. 지적도상 도로가 실제 차가 다니는 길인지, 비가 올 때 물이 잘 빠지는 구거가 옆에 있는지 확인이 필수이며 뒤쪽 산 때문에 해가 너무 일찍 지지는 않는지 도로보다 땅이 너무 낮아 흙을 채우는 성토 비용이 들지 않는지도 보셔야 합니다. 그리고 마을과 너무 멀면 전기, 상하수도, 가스를 끌어오는 비용만 수천만원이 들 수 있으니 이점도 잘 살펴서 보아야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.잔금 결제와 동시에 즉시 입주하는 것이 원칙이며 연말 귀국이라는 불투명한 일정은 허가 신청 단계에서 반려사유가 될수 있습니다. 단순히 주소지만 옮기는 행위는 실태조사 시 전기,수도 사용량 확인 등을 통해 위장 진입으로 적발될 가능성이 매우 높습니다. 구청의 사후 점검 시 실제 거주를 증빙하지 못하면 취득가액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과되는 등 강력한 행정 처분을 받게 됩니다. 재외국인 신분으로는 실거주 예외 인정을 받기 어려우며 귀국 증빙이 가능한 시점에 맞춰서 잔금일을 설정하는 것이 법적 리스크를 피하는 유일한 방법입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1년회 1회뿐인 시험이라 실질적인 2차 응시 기회는 총 2번입니다. 첫번째 기회 (2025년 10월) 는 1차 합격 직후 응시 가능하며 1차에서 불합격하면 응시 기회가 없습니다. 두번째 기회 (2026년 10월) 2026년 1차에 합격했으면 이때 응시가 가능하고 2차에 불합격 시 내년 2027년 10월에 한 번 더 응시가 가능합니다. 유예 기간이 2년이라 해도 시험이 10월에 있다면 기간 만료 8월 후라 2027년 시험은 볼 수 없고 2026년 시험이 마지막 기회입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정당하게 돈을 내고 점유 중이므로 주인이 마음대로 나가라고 할 수 없습니다. 건물에 대한 지상권도 주장이 가능합니다. 돈을 보낸 이체 내역과 주고받은 계약내용 문자를 증거로 소유권 이전증기 소송을 하시면 승소 판결 후 혼자서도 명의이전이 가능합니다. 이미 1000만원을 지급하고 합의가 된 상태라면 이제 와서 측량을 이유로 이전을 거부하는 것은 정당한 사유가 되지 않으니 법적으로 명의이전을 강제할 수 있으니 먼저 내용증명을 보내 강력하게 이전을 요구하시고 계속 거부하면 소송을 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보통 1세대 2주택 이상을 말합니다. 세금 부과시 2주택부터 중과세가 적용되기 시작하여 실질적인 다주택자로 분류됩니다. 질문자님 말씀대로 다주택자는 민간 임대 주택을 공급하고 거래를 활성화해 경제 선순위를 돕는 긍정적인 측면이 있습니다. 다만 과도한 매집으로 집값을 올리는 투기를 막기 위해서 보유 주택 수에 따라 세금 부담을 높게 설정하고 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.금리가 더 오를 가능성이 낮아지면서 대출 금리의 기준인 은행채 금리가 안정됩니다. 기준금리는 그대로여도 실제 적용받는 줌담대 금리는 소폭 낮아질 수 있습니다. 이자 폭등은 끝났다는 안도감에 대기 수요자들이 움직이며 급매물이 빠르게 소진 될 수 있습니다. 금리가 실제로 인하된 후에는 집값이 이미 상승 중일 가능성이 큽니다. 따라서 무주택자에게는 동결기간 중 급매물을 노리는 것이 실질적인 저점 매수 기회가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.8억 투자에 연 900만원 수익은 은행 예금보다 낮습니다. 수선비나 세금까지 고려하면 사실상 적자일 가능서이 큽니다. 원룸 24개는 연세라 해도 청소, 고장 수리, 방학 공실 등 손이 굉장히 많이 가니 노후에 편안한 현금 흐름이 되기가 어렵습니다. 이자 제외 후 수익이 적으므로 금리가 조금만 올라도 수익이 통째로 사라질 위험이 큽니다. 입지는 좋지만 수익률이 너무 안좋으니 매매가를 대폭 낮추지 못한다면 관리 부담이 적고 수익률이 더 높은 다른 투자처 (배당주 등) 를 찾는 것이 노후 대비에 더 유리합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 모적이고 10년 이상 거주할 계획이라면 무리한 대출이 아닌 선에서 마음에 드는 매물을 찾는 것이 중요합니다. 대출 원리금이 본인 소득의 30~40%를 넘지 않아야 합니다. 금리 변동 리스크를 감당할 수 있는지 냉정하게 따져보세요. 질문자님이 사려는 지역에 향후 입주 물량이 많다면 조금 더 기다려 보시고 입지가 좋아 대기 수요가 많은 곳이라면 급매물을 노려 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산과 집주인의 설명은 법적으로 사실입니다. 임대사업자는 주택가격의 60%를 넘는 금액에 대해서만 보증보험 가입 의무가 있습니다. 근저당이 없는 경우 보증금-주택가격 60% 만큼만 가입하면 법적 의무를 다 한 것입니다. 임차인이 동의서에 서명했다면 법적으로 일부 가입 절차가 정당하게 완료된 것입니다. 집주인이 가입하지 않은 나머지 차액을 보호받고 싶다면 임차인이 직접 비용들 들여 별도로 가입하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무단 자진 퇴거는 임차인의 귀책 사유이므로 전액 환불 의무가 없습니다. 계약서에 명시된 위약금, 거주 기간 일할 임대료, 청소비를 공제하는 것은 임대인의 정당한 권리이며 임대인의 관리 경고는 정당한 관리 행위일 뿐이며 계약서 규정대로 정산한 잔액만 반환하시면 됩니다. 임차인의 주관적인 압박 주장보다 서면 계약서 내용이 법적으로 우선하니 퇴실 당시 미정리 상태와 파손 부위를 사진으로 남기고 정산 내역을 서면으로 통보하시면 됩니다.