답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미국 가구는 평균적으로 소득의 30% 내외를 주거비로 지출합니다. 특히 대도시 세입자들은 소득의 절반 가까이를 월세로 내는 경우도 흔합니다. 통계상 한국인의 소득 대비 주거비 비중은 약 15~16% 수준입니다. 미국인이 한국인보다 매달 나가는 생돈을 2배 정도 더 많이 낸다고 보시면 되고 미국은 전세 제도가 없어 매달 고액의 월세를 내야 하지만 한국은 전세 제도 덕분에 월 소득에서 주거비로 빠져나가는 현금 비중이 훨씬 낮기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신림동 서원역 모아타운은 서울시가 절차를 간소화했기 때문에 소요기가는 약 4~7년으로 일반 재개발이 보통 10년 이상 걸리는 것을 생각하면 빠른편입니다. 3억 시세라면 시세의 70~80% 수준으로 감정평가액이 책정되고 감정가는 그보다 낮게 책정될 가능성도 큽니다. 재개발은 현금 보상보다 새 아파트 입주권을 받는 것이 자산 가치 면에서 훨씬 유리합니다. 분담금은 차액만 납부하는데 새아프타 분양가 전체를 내는게 아니라 [새아파트 분양가 - 부모님 집의 가치] 만큼만 추가로 내시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한곳만 내놔도 다 본다라는 말은 빌라에서 틀린 말입니다. 인근 부동산 최소 10곳에 매물을 직접 접수하시고 중개사에게 법정 수수료 최대치를 제안하고 네이버 부동산 등 상단 노출을 부탁드려 보세요. 공인중개사가 중개 수수료 외에 별도의 광고비나 수고비 명목으로 돈을 받는 것은 불법입니다. 공실이라면 부분 도배와 입주 청소는 필수이니 깨끗해야 팔립니다. 가전보다는 가격 네고가 매수자에겐 더 매력적입니다. 거주 및 대출 전략은 세입자가 있으면 실거주 매수자가 기피하여 더 안팔리니 매도가 우선이면 공실유지를 추천드리며 출퇴근이 힘들어도 직접 들어가 살며 월세를 아끼는 것이 종자돈 모으기에 가장 빠릅니다. 살면서 집을 보여주는게 매도에도 유리합니다. 혼인신고 전이므로 남친의 무주택 자격과 본인의 고소득을 각각 보존하며 기회를 기다리세요. 즉 가격을 분양가 수준으로 과감하게 낮추고 중개사에게 법정 최고 수수료를 약속하고 최대한 빨리 정리하는 것이 아파트로 갈아타는 가장 빠른 길입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.70%는 일반 무주택자 기준이고 생애최초는 규제지역 여부와 상관없이 LTV 80%가 적용이 됩니다. 현금 1억이 있다면 LTV 80%를 활용해 4억 중반대 아파트까지 충분히 가능합니다. 예로 들어 4.5억 아파트 구매 시 대출 3.6억+내돈 0.9억+부대비용 이렇게 활용하시면 됩니다. 연봉 5000만원 기준 일반 주담대는 DSR 40% 규제로 대출 한도가 조금 부족할 수 있습니다. 이럴 땐 DSR 규제를 받지 않는 디딤돌 대출을 우선적으로 활용해 보세요. 생애최초 구매자는 취득세를 200만원까지 면제받으므로 실제 필요한 부대비용을 더 아낄 수 있습니다. 즉 3.5억에 한정하지 마시고 디딤돌 대출을 통해 4억 초중반대까지 범위를 넓혀서 보셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약이 압도적으로 유리하며 특공 당첨 시 시세 대비 20~30% 저렴한 분양가와 1~3%대 신생아 특례대출 저금리 혜택을 동시에 누릴 수 있어 증여보다 실질 이득이 큽니다. 6억 주택을 증여받으면 유주택자가 되어 생애 가장 강력한 무기인 신생아, 신혼부부 특공 자격을 즉시 상실합니다. 직접 증여 대신 결혼 ,출산, 증여재산 공제(1인당 1.5억, 부부 합산 3억)를 활용해 현금을 지원하고 무주택 자격으로 청약을 노리는 것이 세금과 수익률 면에서 가장 현명합니다. 즉 집을 직접 주기보다 무주택을 유지하며 특공에 도전하게 하는 것이 자산 형성 측면에서 훨씬 유리합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전용기 대여는 신분제 사회의 입장권이 아니라 철저하게 자본주의의 논리로 움직입니다. 비행기 크기별 시간당 소형 4~6인승 시간당 약 500만원~800만원, 중형 8~12인승 시간당 1천만원~1천5백만원, 대형 15인승 이상은 시간당 약 2천만원 이상입니다. 항공사나 대행업체 입장에서는 결제만 확실히 된다면 그 사람이 연예이이든, 평범한 직장인이든 상관하지 않으면 수천만원에서 억 단위의 금액을 일시불로 결제할 수 있는 현금 동원력이 유일한 자격입니다. 일반 비행기 탈 때와 똑같이 여권만 있으면 되고 너 뭐하는 사람이야? 라고 묻는 절차는 전혀 없습니다. 전용요기는 수량이 한정되어 있어 돈이 많아도 이미 대기업 회장님들이나 단골 VIP 멤버십 회원들이 예약이 꽉 채웠다면 일반 대여자는 비행기를 구경조차 못할 수 있고 전용기를 빌리는 진짜 이유는 돈 자랑 보다는 시간의 절약인데 공항 대기 시간 없이 바로 이륙하고 원하는 시간에 뜨는 그 가치가 1억원 이상인 사람들만 주로 이용하다 보니 특정 계층의 전유물처럼 보이는 것입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발과 재건축 투자 시 현금 청산 대상인지 반드시 확인해야 합니다. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후 재개발은 관리처분인가 후 매수 시 원칙적으로 지위 승계가 안됩니다. 매도인이 해당 구역에 집을 여러 채 가졌다면 그 중 하나만 사도 다물권자 주의로 분양권이 나오지 않을 수 있으니 조합 사무실에서 직접 확인해야 합니다. 분담금 계산 방법은 분단금=조합원 분양가 - 권리가액인데 최근처럼 공사비(원자재값/인건비)가 급등하면 총 사업비가 늘어나 비례율이 떨어지고 결국 분담금이 수억원씩 늘어나는 분담금 폭탄이 발생합니다. 사업의 구체적인 수익성과 내 분담금이 확정되는 가장 중요한 단계가 관리처분인가 단계인데 이때 발행되는 관리처분계획서를 반드시 검토하셔야 합니다. 부도산의 말만 믿으시기보다 반드시 해당 조합 사무실에 방문하여 본인의 성명과 매수할 집의 주소를 알려주고 이 집을 사면 조합원 지위 승계가 확실히 되는지 직접 확인하는 절차를 거치시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순히 손님이 없어서가 아니라 지금은 매출은 높은데 이익은 없는 구조적 한계 때문이니다. 치솟는 재료비, 인건비, 배달 수수료로 인해 팔수록 손해를 보는 기형적인 수익 구조때문입니다. 가맹본점은 원재료 공급으로 수익을 챙기지만 점주는 고정비를 내고 나면 아르바이트생보다 적은 시급을 가져가는 경우가 허다한 것이 사실입니다. 카페 창업의 위험성은 낮은 진입 장벽만큼 경쟁이 극심하므로 확실히 차별화 기술이나 무인화 전략없이는 은퇴 자산을 모두 잃을 위험이 매우 큽니다. 직장 생활이 답답한 감옥이라면 자영업은 생존을 건 전쟁터 같으므로 성급한 창업보다는 현재의 고정 수익을 최대한 유지하면서 철저하게 준비하는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.절세 혜택보다는 자녀의 기회비용 손실이 큽니다. 강남구는 조정대상지역입니다. 현행법상 1주택 이상을 소유한 세대가 규제지역에서 새로 취득한 주택은 임대 사업자 등록을 해도 종부세 합산배제(비과세) 혜택을 주지 않습니다. 자녀 명의로 등록하더라도 자녀에게 부과되는 종부세를 피하기 어렵습니다. 자녀가 나중에 본인의 거주 주택을 팔 때 비과세를 받으려면 해당주택의 등록 당시 공시가격이 6억원 이하여야 하는데 2026년 증여 시점에 공시가격이 6억원을 넘어가면 이 혜택도 사라지니 강남구 특성상 공시지가를 그때까지 잘 확인하시고 전용면적 60제곱미터 이하는 재산세 감면 혜택은 유효합니다. 하지만 종부세나 양도세에 비하면 혜택 폭이 작습니다. 가장 치명적인 부분이 자녀의 청약 자격 박탈인데 임대주택을 등록하더라도 청약시에는 유주택자로 간주됩니다. 자녀들이 향후 무주택 기간 점수나 생애최초 , 신혼부부 특별공급을 활용할 계획이라면 이 빌라를 증여받는 순간 청약 당첨 가능성은 사실상 사라집니다. 결론적으로 강남구라는 입지 특성상 종부세 합산배제가 안 될 확률이 매우 높고 무엇보다 자녀분들의 미래 청약 통장을 못쓰게 만드는 결과입니다. 세금 혜택보다 자녀의 무주택 자격 상실에 따른 손해가 더 클 수 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보존 상태에 따라서 가격 차이가 매우 큽니다. 사진상 지폐들은 접힌 흔적이나 오염이 있어 유통품 기준으로 보셔야 합니다. 왼쪽 중화민국 지폐는 1940년대 발행된 100원권 등으로 보이며 희귀 도안이나 특정 일련번호가 아닐 경우 수천원에서 수만원대 사이에 거래가 됩니다. 중앙 미국달러는 2006년 시리즈로 보이며 특별한 오인쇄나 일련번호가 없다면 현재 환율에 따른 액면가 가치가 기본입니다. 오른쪽 한국은행 오백원은 970년대 발행된 이순신 오백원 지폐입니다. 상태가 아주 좋은 미사용품은 1만원대 이상에 거래되나 사용흔적이 있는 지폐는 대략 2000원 ~6000원 내외로 형성 되어 있습니다. 정확한 진위 여부와 가치를 확인하시려면 풍산화동양행(서울 서대문구) , 회현지하쇼핑센터(서울 중구), 온라인 커뮤니티 '수집뱅크코리아' 나 '번개장터' 등에서 최근 거래되는 비슷한 상태의 지폐 시세를 직접 확인해 보실 수 있습니다.