답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.인천지역에서 흔히 볼 수 있는 무보증이나 저보증 방은 무조건 문제가 있는 방이라기보다는 독특한 임대 시스템 때문인 경우가 많습니다. 특히 인청(부평, 주안, 구월 등)은 이런 방식의 당기 임대가 매우 활성화된 지역입니다. 무보증이라고 해도 보통 한다치 월세 정도의 예치금을 미리 냅니다. 60/45라면 예치금 60만원에 월세 45만원일 것입니다. 보통 3개월~6개월 단위로 짧게 계약을 하고 주인이 공실을 빨리 채우기 위해 보증금 문턱을 낮춘 것입니다. 월세 45만원이라고 적혀 있어도 관리비가 5~10만원 별도이거나 전기, 가스비가 별도인 경우가 많아 실제 지출은 60만원에 육박할 수 있습니다. 퇴실 시 청소비를 미리 내거나 예치금에서 공제하는 조건이 붙는 경우도 많습니다. 다만 투룸인데 60/45 이면서 사진은 아주 깨끗한 신축 투룸인데 가격이 너무 싸다면 막상 방문했을 때 방금 나갔다며 다른 방을 보여주는 미끼 매물일 확률이 높고 실제로는 채광이 전혀 안되는 반지하이거나 아주 낡은 빌라를 리모델링만 살짝 한 경우일 수도 있습니다. 무보증 단기 임대는 주택임대차보호법의 보호를 온전히 받기 어려운 경우가 있고 전입신고가 안되는 조건이 붙기도 합니다. 잠깐 거주하기엔 효율적이지만 실제 관리비르리 포함한 지출과 매물의 실존 여부를 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.탑층의 장점은 위층에서 들리는 발소리나 가구 소음이 없어 정신적 스트레스가 거의 없습니다. 외부 시선에서 자유롭고 탁 트인 뷰와 우수한 체광을 누릴 수 있습니다. 신축의 경우는 다락방이나 높은 층고 등 특화 설계가 적용되어 자산가치도 높고 희소성이 있습니다. 반면에 외부 온도 영향을 직접적으로 받아 여름엔 더 덥고 겨울엔 더 추워 관리비가 조금 더 나올 수 있으며 구형 아파트 일수록 관리비가 중층보다 10~20% 더 나올 수 있습니다. 엘리베이터 대기 시간이 길고 고장 시 이동이 매우 힘듭니다. 또한 노후 단지의 경우에는 옥상 방수 문제로 인한 누수나 결로 위험이 중층보다 높은편입니다. 층간소음에 민감하다면 최고의 선택이지만 냉난방이나 엘리베이터 이용에 예민하다면 신축 위주로 알아보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제지역 내 다주택자가 세를 끼고 9억원 상당의 아파트를 매수한 후 추후 세입자 퇴거 시점에 본인이 입주하기 위해 전세금을 돌려주려 한다면 임대보증금 반환자금 대출을 활용해야 합니다. 현재 규정상 규제지역 다주택자의 주택담보대출은 30%가 적용되는데 본인의 소득 대비 부채 비율 DSR 40%를 넘지 못합니다. 9억원 주택 기준으로 최대 2억 7천만원 까지 대출이 가능한데 훨씬 적게 나오거나 아예 불가능할 수도 있습니다. 대출 실행 시점의 금리에 따라서 DSR 계산값이 달라지므로 실행 직전 재확인을 하셔야 합니다. 주요 조건으로 보증금 반환 대출을 받은 후에는 일정기간 내에 해당 주택에 실제 입주해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다. 대출 실행 후 전입 세대 열람 등을 통해 실거주 여부를 은행에서 확인합니다. 그리고 해당 대출을 유지하는 동안 추가로 주택을 구입하지 안헸다는 약정을 체결해야 합니다. 따라서 대출 실행 시점의 본인 소득 상환과 기존 부채 규모를 미리 점검하여 부족한 전세 반환 자금을 어떻게 마련할지 구체적인 계획을 미리 세워두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.탕정역은 초역세권 및 대단지 배후 수요를 갖춘 항아리 상권으로 입지 자체는 상위권이지만 고분양가로 인해 형성된 높은 임대료가 임차인에게 큰 부담이 되어 연체가 발생하는 것 같습니다. 연체가 있는 상가는 매수자가 기피하니 임대료를 일부 낮춰서라도 연체를 해소하고 우량 임차인을 유지해야 매매가 수월해집니다. 상가 매매는 수익률에 비례합니다. 빠른 매도를 원하신다면 매매가를 낮춰서 매수자 기준 수익률(예로 4~5% 이상 조건 등)을 맞춰주는 급매 전략이 필요해 보입니다. 향후 탕정지구는 인구 유입이 계속되는 성장 지역이므로 5년 선임대 기간 동안 상권이 완전하게 안착할때까지 버티는 것도 방법입니다. 제가 보기에 입지는 좋으나 수익률이 현실적으로 높게 책정된 상태 같습니다. 매도를 결심하셨다면 가격을 낮추거나 임대료를 조정하여 매물을 가볍게 만드는 것이 최우선같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자금조달계획서 제출 대상은 강남3구, 용산 등 규제지역 내 주택 또는 비주규제지역 6억원 이상 주택 매수시에 필수입니다. 작성 방법은 매수 자금 중 세입자의 보증금 액수를 임대보증금 승계 항목에 기재해서 제출하면 됩니다. 보증금 반환 자금 계획서 제출 여부는 공식적으로 별도의 서류를 제출할 의무는 없습니다. 다만 향후 세무당국에서 자금 출처 조사를 할 경우 보증금을 어떤 자금으로 (예금, 대출 등) 돌려 줄것인지에 대한 소명을 요구 받을수는 있습니다. 실거주 의무가 유예된 단지라면 입주 시점에 본인이 들어가지 않고 전세를 놓는 것에 대해선 임대차계약서를 증빙 서류로 제출하여 보증금 승계 사실을 입증하면 됩니다. 즉 변도의 반환 계획서는 내지 않으며 자금조달계획서 내 임대보증금 항목만 정확하게 기재하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.자취방 중도 퇴실을 위해 가장 먼저 해야 하는 일은 집주인에게 퇴거 의사를 밝히고 다음 세입자를 구하고 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의를 이끌어내는 것입니다. 계약기간이 남은 상태에서 나가는 것이므로 임대인의 동의가 필수적이며 계약서에 별도 조항이 없더라도 관례상 기존 세입자가 세로운 새입자를 찾아야 보증금을 원할하게 돌려받을 수 있습니다. 9월 퇴실을 목표로 하신다면 지금부터 임대인에게 미리 일정을 공유하여 협조를 구하고 이사 수요가 많은 7월정도 부터 인근 부동산 여러곳과 각종 온라인 커뮤니티에 방을 적극적으로 노출해야 합니다. 만약 퇴실 시점까지 다음 세입자가 구해지지 않으면 계약 종료일인 내년 2월까지 월세와 관리비를 계속 납부해야 하는 법적인 책임이 있으니 최대한 방을 일찍 내놓아 공실 기간을 줄이는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축주가 법정 거리인 일조권 시선제한을 지켰다면 주민 반대만으로 사업이 무산될 확률은 희박합니다. 현실적으로 사업 취소보다는 층수 하향 조정, 금전적인 보상, 공공시설 설치 등의 합의를 거쳐 진행되는 경우가 대부분입니다. 일조권 부족이 건강에 미치는 영햐은 비타민D 합성 저하고 인해서 면역력 악화와 골다공증 위험이 높아지며 집이 습해져 곰팡이가 번식하기 쉬우며 이는 호흡기 질환이나 아토피의 원인이 됩니다. 일조량 감소는 세로토닌 분비를 줄여 우울감이나 무기력증을 유발할 수도 있습니다. 대법원은 동지 기준 연속 2시간 또는 총 4시간의 햇빛이 확보되지 않을 경우 법적 피해로 인정하여 보상이나 설계 변경을 명령할 수 있습니다. 법적인 기준을 준수하였다면 무산은 어렵지만 일조권 침해 기준에 해당한다면 정당한 보상을 요구할 수는 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중도 퇴거 시 직접 다음 세입자를 구해오더라도 임대인이 공인중개사를 통해서 새로운 계약서를 작성하자고 한다면 중개수수료를 부담할 확률이 높습니다. 이는 기간을 채우지 못한 세입자가 임대인의 손해를 대신 책임진다는 법적인 합의로 간주되기 때문입니다. 하지만 본인이 커뮤니티나 SNS 등을 통해서 사람을 찾아온다면 임대인이 부동산에 별도로 지급해야할 홍보비용은 발생하지 않습니다. 따라서 본인이 직접 발품을 팔아서 계약 성사 직전까지 이끌어냈다면 계약서상의 홍보비 지불은 당당하게 거부할 수 있으며 중개수수료 또한 임대인과 협의하여 금액을 낮춰달라고 제안할 강력한 명분이 생깁니다. 즉 부동산을 통해 계약서를 쓴다면 수수료는 발생할 수 있으나 본인이 직접 사람을 데려오면 홍보비 만큼은 확실히 아낄 수 있고 전체적인 비용 감면 협상에서도 유리해집니다. 감사합니다,

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.의정부로 출퇴근하는 직장인에게 수유와 미아 지역은 교통 편의성이 매우 높지만 청년주택의 까다로운 조건이나 높은 월세가 장벽이 될 수 있습니다. 먼저 청년주택의 대안으로 LH,SH 매입임대를 적극 추천합니다. 이는 공공기관이 기존 빌라를 매입해 청년에게 시세보다 훨씬 저렴하게 공급하는 방식으로 신축 청년주택보다 입주 조건이 완만하면서도 임대료 부담은 절반 이하루 줄일 수 있습니다. 또한 일반 매물을 찾으실때는 청년 전용 버팀목 전세대출이나 중소기업 취업청년 전월세보증금대출인 중기청을 활용하시면 보증금의 80~100% 를 연 1~2%대 저금리로 빌릴 수 있어 청년주택 월세보다 후러씬 저렴한 월 10~20만원대 이지만 내고 신축급 원룸에 거주할 수도 있습니다. 수유역 근처보다 상대적으로 임대료가 저렴하고 조용한 가오리역이나 화계역, 미아역 인근의 빌라촌을 중심으로 발품을 팔아보시면 좋은 매물을 발결할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신고필증이 나왔다면 등기 진행은 가능합니다. 다만 보완 요청을 무시하면 과태료가 발생할 수 있습니다. 현재 대출 실행 전이라면 담당자에게 연락하여 잔금일 대출 실행 후 약정서를 제출하겠다고 소명하시면 됩니다. 잔금 전이라면 금액변동 및 수정은 언제든지 가능하며 전체 매수 금액이 같다면 소액 변동은 쿤 문제가 안되지만 이미 보완 요청을 받은 상태이므로 실제 대출 실행 금액에 맞춰서 수정 제출하는 것이 가장 안전합니다. 대출 약정서 금액과 계획서상 금액을 일치시킨 후에 줄어든 신용대출만큼 예금 항목 등 조정하여 합계를 맞추시면 됩니다. 즉 등기는 일단 진행하시되 대출 실행 직후 실제 금액에 맞춰 계획서를 수정하고 약정서를 제출하여 보완을 완료하시길 바랍니다. 항목 간 금액 변동은 조달 금액만 맞으면 무방하지만 보완 서류(대출 약정서) 제출 시점에 실행된 금액에 맞춰 계획서를 수정하는 것이 추후 소명 요구를 피하는 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.