답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매 등기가 있어도 매매는 가능하지만 빚을 갚지 못하면 소유권을 뺏긴다는 점입니다. 매수인이 잔금을 치러도 그 돈으로 빚을 갚고 경매를 취하하지 않으면 매수인은 집을 경매로 날리게 됩니다. 이 위험을 책임질 수 없기에 거절하는 것입니다. 컨설팅 회사랑은 절대 계약하지 마세요. 터무니 없는 가격에 계약을 유도한 뒤 경매를 막지 않고 단기 수익만 챙겨 사라지는 전형적인 부동산 사기 수법일 가능성이 매우 큽니다. 나중에 집을 뺏기고 빚만 남게 됩니다. 지금 경매를 신청한 곳에 연락하여 경매 취하에 필요한 금액을 확인하시고 채권자에게 빚을 갚으면 경매 등기를 지울 수 있습니다. 등기가 깨끗해져야 정상적인 가격으로 매매가 가능합니다. 꼭 팔아야 한다면 매수인의 잔금으로 법무사 입회하에 즉시 채무를 변제하고 경매를 취하하는 조건으로 계약하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금을 지키는 3대 핵심 특약 문구는 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 담보권이나 새로운 권리를 설정하지 않는다는 내용과 본 계약은 전세보증금 반환보증보험 가입을 전제로 하며 임대인이나 주택하자로 인해 가입이 거절될 경우 해제하며 위약금을 지불한다는 문구는 필히 넣으셔야 안전합니다. 시세보다 저렴한 집 중 소유자가 부동산신탁회사로 되어 있다면 신탁사의 동의서가 있는지 확인하시고 동의 업는 계약은 불법 점유로 간주되어 보증금을 보호받을 수 없습니다. 또한 등기부등본의 을구의 채권최고액이 내 보증금의 합 보다 70% 를 넘는다면 경매 시 보증금을 뗴일 깡통전세일 확률이 매우 높습니다. 등기부상의 용도도 주택으로 명확하게 표기 되어있는지 확인하시고 과천은 입지가 좋아 시세가 명확합니다. 주변보다 20% 이상 저렴하다면 위 조건중 하나에 해당할 확률이 높으니 국세,지방세 완납증명서와 건축물 대장을 반드시 함께 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도피 500은 양도세 60~70%를 떼면 수익은 150~200만원 남짓으로 사실상 이득이 거의 없습니다. 입주 빚 3억은 금리 4.5~5% 가정시 매달 원리금으로 약 152만원 ~161만원 고정적으로 지출됩니다. 양주역세권 개발 및 GTX-C 호재가 있어 장기적 상승 여력은 충분합니다. 당첨된 단지의 실거주 의무를 확인하시고 의무가 있다면 반드시 입주해야 하며 어길 시 과태료나 당첨 취소 위험이 있습니다. 결론적으로 월 상환액 160만원 가량을 감당할 수 있다면 입주가 이득이고 지금 피 500만원에 넘기기엔 지역 호재가 아깝습니다. 다만 상환이 불가능한 소득 수준이라면 전세를 놓아 보증금으로 대출을 상환하는 방안도 검토해 보셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.4대 보험과 소득세를 제외하면 실제 통장에 찍히는 금액은약 190~196만원 내외가 됩니다. 월세와 관리비 50만원을 지출할 경우 소득의 약 25%를 주거비로 쓰게 됩니다. 보통 전문가들이 권장하는 주거비 적정 기준이 30%이내 이므로 충분히 생활이 가능한 범위입니다. 식비와 교통비 통신비 등으로 80~90만원을 지출해도 매달 50만원 정도는 저축하면서 생활이 가능한 금액입니다. 2026년부터 청년월세 특별지원 제도는 만 19~34세 독립 무주택 청년을 기준으로 중위소득 60% 이하 기준이니 세전 210만원인 질문자님도 대상이 될 가능성이 높으니 복지로 홈페이지 또는 거주지 관할 행정복지센터에 방문해 보세요. 월 최대 20만원씩 최대 24개월동안 현금 지원이 가능합니다. 더 아끼고 싶다면 LH 청년전세임대주택이나 청년 매입임대등을 알아보시는 방법도 추천합니다 . 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경매 낙찰가는 일반적인 국토부 실거래가 시스템에 등록되지 않습니다. 일반 매매는 부동산 거래신고 등에 관한 법류에 따라서 계약일로부터 30일 이내에 실거래가를 신고해야 하지만 경매는 법원이 진행하는 공적인 절차이므로 매수인이 별도로 부동산 거래 신고를 하지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 주로 매매, 전월세 계약 건을 대상으로 합니다. 경매는 매매 계약이 아닌 법원의 매각 결정에 의한 치득이므로 일반 매매 통계에는 잡히지 않습니다. 확인방법으로 일반 실거래가 목록이 아닌 대법원 경매정보 사이트나 민간 경매 앱 (아실, 호갱 노노 등) 의 경매/낙찰 탭에서 별도로 확이을 하셔야 합니다. 실거래가에 찍히지 않아도등기부등본에는 매각대금으로 명시되어 추후 양도세 계산시 취득가액으로 정상적으로 인정됩니다. 즉 거래 방식이 달라서 실거래가 리스트에는 나오지 않는것이 정상이고 낙찰 정보는 경매 전용 조회 서비스를 통해서 이용하시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지방세특례제한법 개정으로 이전 기업에 법인세 15년 감면 및 취득세와 재산세 전액 면제 수준의 파격적인 당근을 제시하고 있습니다. 행정통합 특별법을 통해 통합 지자체에 4년간 20조원을 투입하며 기업이 가장 목말라하는 도로와 전기 등 산업 인프라를 국가가 직접 구축해줍니다. 원스톱 해정 서비스로 통합을 통해서 인허가 절차를 단일화하여 기업이 수도권보다 훨씬 빠르고 편리하게 공장을 가동할 수 있는 환경을 만들고 있습니다. 즉 단순한 권고를 넘어서 지방으로 안 내려오면 손해인 구조를 법적과 예산적으로 완성했기 때문에 대기업을 중심으로 한 실직적인 이동이 본격화될 전망입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.친구 집의 세대주가 아닌 동거인으로 전입신고를 하면 친구의 세대주 자격이나 주택 수 등에 영향을 주지 않으면서 안전하게 주소지를 확보할 수 있습니다. 전입할 곳이 마땅치 않다면 관할 주민센터에 방문하여 상담 후 주민센터 주소를 행정상 관리주소로 지정해 줄 것을 요청하며 주민등록 말소를 방지해야 합니다. 주소지를 비워둔 채 방치하면 거주불명자로 직권 말소되어 건강보험 중단 등으로 불이익을 겪을수 있으므로 반드시 주민센터를 통해서 임시 주소지라도 마련해야 합니다. 주소지가 불안정한 동안에는 정부 24 전자지갑에 등본 등 필수 서류를 미리 발급받아 두어 신분 증명이나 행정 업무에 차질이 없도로 대비해야 합니다. 현재로써는 친구 집으로 동거인 전입이 가장 권장되며 이것이 어렵다면 즉시 주민센터를 방문하여 행정상 관리주소 등록을 상담받아 법적인 불이익을 차단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택 매수 시는 지분율과 상관없이 공동명의인 모두에게 실거주 의무가 부여됩니다. 사실혼 관계나 단순 공동여의 여부보다 허가를 받은 매수인이라는 사실이 중요합니다. 지분이 99:1 이라도 각 명의자는 독립적인 매수인으로서 본인의 허가 신청서상에 실거주를 확약하게 됩니다. 따라서 10% 지분권자도 반드시 전입하여 실제 거주를 해야 합니다. 관할 구청은 전입세대열람, 관리비 납부 내역 등을 통해 실거주 여부를 확인하며 위반 시 이행강제금이 부과됩니다. 현재 임차 중인 집의 전세대출을 상환하고 매수하신 집으로 명의자 두 분 모두 전입하서야 합니다. 토지거래허가구역 내 주택은 매수 후 2년간 매매 및 임대가 금지됩니다. 즉 일부라도 타인에게 전세를 줄 수 없으며 명의자 본인들이 직접 들어가서 살아야 합니다. 위반시 취득가액의 10% 범위 내 이행강제금이 매년 부과되거나 형상 처벌을 받을 수 있는점 유의하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.통계적으로 보면 상승장에서는 국민평수가 유리하고 하락장이나 희소성 측면에서 대형평수가 더 유리한 경우가 많습니다. 어느 한쪽이 무조건 더 많이 오른다기보다는 시장 상황에 따라 주인공이 달라집니다. 현재 국민평수가 더 유리한 이유는 국평은 3~4인 가구의 표준이며 사고 싶은 사람이 가장 많기 때문에 활발하고 가격이 오를 때 가장 먼저 가장 가파르게 반응을 합니다. 반면에 대형평수는 가격이 바싸 살 수 있는 사람이 제한적이지만 국평은 수요가 두터워서 팔고 싶을 때 제 값에 팔기가 훨씬 수월합니다. 최근 서울 강남 등 일부 지역에서는 국평 가격이 중대형 가격을 추월하는 현상도 벌어졌습니다. 이는 대출 규제와 자금 부담 때문에 사람들이 실속 있는 국평으로 몰린 결과입니다. 대형평수는 최근 공급 자체가 거의 없어 희소가치가 높습니다. 하락기에는 자산가들의 보유 성향 덕분에 가격 방어가 잘 되며 상승기에는 공급 부족으로 인해 국평보다 더 큰 폭으로 오르기도 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2028년 의정부 고산리슈빌 포레는 인프라 완성기로 가격 하락 경직성이 강해질 전망입니다. 상승 호재로 의정부 법조타운 2028년 하반기 완공과 기업 입주로 고소득 직주근접 수요가 정점에 달합니다. 하지만 하락 변수로 인근에 약 4400세대 신규 공급이 예정되어 있어서 일시적으로 가격 상승이 제한될 수 있습니다. 거래 방향은 폭등보다는 실거주 위주의 안정적 우상향이 예상되므로 법조타운 입주가 본격화되는 2028년 하반기가 매매 적기입니다. 즉 인프라는 좋아지나 신규 물량 공급이 변수이므로 법조타운 완공 시점에 맞춰서 매도를 검토해 보시면 좋습니다. 감사합니다.