답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권 전매 시 권리 의무 승계가 일어날때마다 새로운 계약으로 간주하므로 원칙적으로 명의가 변경되는 매 단계마다 수입인지를 매번 새로 구입해야 합니다. 75000원은 분양가 1억 초과 10억원 이하일 때 발생하는 인지세 15만원을 매도인과 매수자가 절반씩 부담하기로 합의했을 때 나오는 금액입니다. 또한 중도금 대출 승계과정에서 은행과 작성하는 대출 계약서에 대해서도 별도의 인지세가 발생하며 이 역시 관행적으로 은행과 고객이 50%씩 나누어서 냅니다. 만약 인지세를 제때 납부하지 않고 나중에 소유권 이전 등기를 할 때 한꺼번에 처리하려고 하면 기간에 따라서 300%의 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 투자의 기초는 입지분석과 함께 정부의 대출 규제 및 세금 체계 변화를 파악하여 자산의 흐름을 읽는 것에서 시작됩니다. 가장 중요한 용어인 용적률은 대지 면적 대비 건물의 층수를 높일 수 있는 비율로 사업성과 직결되며 건폐율은 땅 면적에서 건물이 차지하는 바닥 넓이의 비중을 의미하므로 반드시 숙지해야 합니다. 현장 답사인 임장 전에는 호갱노노나 아실같은 앱을 활용해 실거래가와 공급 물량을 확인하고 부동산의 신분증이라 불리는 등기부등본을 스스로 해석해 권리관계를 파악하는 능력을 길러야 합니다. 처음부터 큰 수익을 좆기보다는 소액으로 가능한 경매나 청약부터 공부하며 경제 신문을 통해 금리와 정책이 부동산 시장에 미치는 영향을 매일 관찰하는 습관이 성공적인 투자의 밑거름이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강동 SK리더스뷰는 역세권 신축 단지의 고정 수요라는 장점이 있지만 현재 높은 금리와 고물가로 인한 소비 위축 때문에 상가 투자의 위험성이 매우 큰 시기입니다. 신축 상가는 상권 형성까지 공실 부담과 관리비 지출이 발생할 가능성이 높으므로 분양 대행사의 장밋빛 전망보다는 실제 주변 임대 시세와 공실률을 냉정하게 따져보아야 합니다. 가족분이 투자를 고려하신다면 무작정 반대하기보다 대출 이자를 제외한 실질 수익률을 함께 계산해 보시고 준공 후 상권이 안정된 뒤에 진입하는 것이 훨씬 안전하다는점을 강조해 주세요. 부동산 자산은 한번 묶이면 현금화가 어렵기에 지금처럼 불확실한 경기 상황에서는 공격적인 투자보다 자산 수비가 우선이라는 조언을 건네며 신중하게 결정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인이 바뀌었더라도 기존 임대차 계약의 권리와 의무는 새 주인에게 그대로 승계되므로 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지는 행사할 수 있는 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 다만 새 주인이 실거주를 목적으로 들어오겠다고 하는 경우 법적으로 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당하므로 만기 시점에 집을 비워줘야 하는 가능성이 높습니다. 단 새주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 반드시 갱신요구권 행사 기간 내에 소유권 이전 등기를 마친 상태여야 하며 이후 실거주를 하지 않은 사실이 밝혀지면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 결론적으로 현재 만기각 6개월 남은 시점이라며 즉시 계약갱신요구권 행사 의사를 밝히시고 새로운 주인의 등기 완료 시점과 실거주 여부를 확인하여 이사 준비나 법적인 대응 방향을 결정하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양권을 주택수에 포함하도록 한 법령은 2018년 12월 11일부터 시행되었으며 그 이전에 체결된 분양권 계약에 대해서는 주택 소유로 간주하는 규정을 소급 적용하지 않습니다. 질문자님은 시행일 이전인 2017년 11월에 분양권을 취득하셨으므로 해당 분양권은 보유기간이나 매매 이력과 상관없이 청약 시 주택 수 산정에서 제외됩니다. 만약 분양권을 팔지 않고 입주하여 소유권 이전 등기를 마쳤다면 유주택자가 되었겠지만 입주 전인 2019년에 전매하셨기 때문에 주택을 소유했던 사실 자체가 성립되지 않습니다. 따라서 해당 전매 이력으로 인해 무주택 기간이 초기화되지 않으며 다른 주택 소유 이력이 없다면 현재 청약 시장에서 무주택자 자격을 완벽하게 유지하고 계신 상태로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부상 실소유자와 계약자가 동일한지 대조한 뒤 집값 대비 근저당권과 선순위 보증금의 합계가 안전 수치인 70% 이내인지 파악하여 잠재적인 경매 리스크를 최소화해야 합니다. 건축물대자에서 근린생활시설 여부나 위반 건축물 등록 여부를 확인하고 임대인의 세금 체납으로 인한 내 보증금이 뒷순위로 밀리지 않도록 납세증명서 제출을 강력히 요구하시고 계약서 특약에 임대인은 잔금일 다음날까지 소유권 이전이나 저당권 설정을 하지 않는다는 조항을 넣어 대항력이 발생하는 시차를 악용한 사기 수법에 철저하게 대응해야 합니다. 중소기업 청년 대출 승인이 거절될 경우를 대비해서 대출 부적격 판정시 위약금 없이 계약금을 반환한다는 조건을 명시하고 입주 즉시 전입신고와 보증보험 가입을 완료하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조사설계 시에는 먼저 원인과 결과 사이의 인과관계를 얼마나 정확하게 입증할 수 있는지에 관한 내적 타당도 확보 방안을 가장 우선적으로 고민해야 합니다. 조사 결과를 전체 대상이나 다른 상황에서도 보편적으로 적용할 수 있도록 표본의 대표성을 갖추어 외적 타당도를 높이는 설계 전략을 수립해야 합니다. 인간을 대상으로 하는 사회복지 조사의 특성상 대상자의 인권보호와 비밀 보장을 위한 연구 윤리를 설계 단계에서부터 철저하게 반영하는 것이 필수적입니다. 마지막으로 조사의 결과가 실제 사회복지 실천 현장의 문제를 해결하거나 정책 수립에 기여할 수 있는 실천적 유용성을 갖추었느닞 종합적으로 검토해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.광주 2호선은 주요 거점을 잇는 순환선으로서 역세권 입지의 가치를 높여주지만 지방 시장 특성상 개통 호재는 발표와 착공 시점에 이미 상당 부분 반영되었을 가능성이 큽니다. 2000년식 구축은 개통 시점인 2028년에 28년차에 접어들므로 가격의 비약적인 상승보다는 불황기에도 매매가가 잘 떨어지지 않는 강려한 하락 방어 기제로 작용할 확률이 높습니다. 1000세대 이상 대단지는 관리 효율성과 커뮤니티가 우수하여 초역세권 입지와 결합될 경우 주변 소규모 단지들보다 환금성이 뛰어나고 지역 내 대기 수요가 탄탄하다는 장점이 있습니다. 따라서 시세 차익을 노린 공격적인 투자보다는 교통 편의성이라는 실거주 만족도에 가치를 두시고 인근 신축 공급물량에 따른 시세 간섭 여부를 최종적으로 확인한 뒤 매수하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 시장의 불확실성이 크더라도 20평대 소형 아파트는 실거주와 환금성 측면에서 수요가 꾸준하므로 지금부터 관심 지역의 시세를 모니터링하며 급매물을 찾는 노력이 필요합니다. 결혼 가능성을 고려하여 향후 매도나 임대가 용이한 역세권 대단지 위주로 후보지를 좁히고 본인의 가용 자산과 대출 상환 능력을 객관적으로 점검해 보는 것이 우선입니다. 무작정 하락을 기다리기보다 본인이 감당 가능한 저금리 정부 지원 대출 자격 요건을 먼저 확인하고 금융 비용을 최소화할 수 있는 자금 계획을 세우는 것이 현명합니다. 결국 내 집 마련의 최적 타이밍은 시장의 저점을 맞출때가 아니라 나의 자산 상황이 준비되었을 때이므로 지금은 공부와 임장을 병행하여 결정의 기준을 세우는 시기로 삼으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전자계약은 공인중개사를 통해서만 진행이 가능하며 확정일자가 자동 부여되고 전세대출 시 추가 금리 우대 혜택을 받을 수 있어 매우 유리합니다. 7월 말 만기라면 4월에 작성하는 계약서도 대출 연장 심사에 충분히 사용이 가능하므로 계약 기간만 기존 만기 다음날부터 2년으로 정확하게 설정하시면 됩니다. 임대인의 사정으로 일찍 작성하더라도 대출 연장 신청은 통상 만기 1개월 전부터 가능하니 미리 작성한 계약서를 잘 보관해 두었다가 시기에 맞춰서 은행에 제출하시면 됩니다. 가장 중요한점은 계약서를 쓰는 당일 등기부등본을 다시 확인하여 그 사이에 추가된 대출이나 권리 변동 사항이 없는지 꼼꼼하게 체크하는 것입니다. 감사합니다.