답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2월 등기 신축 아파트의 HUG 전세대출은 가능하지만 한도가 낮을 수 있습니다. KB 시세나 공시가격이 없으므로 분양가의 90%를 집값으로 간주합니다. 전세금이 집값 X 90% 보다 높으면 대출이 거절됩니다. 즉 전세금이 분양가의 81%를 초과하면 대출이 안 될수도 있습니다. 신축은 원래 4~5월에 첫 공시되므로 지금 조회가 안되는 것이 정상입니다. 해결 방안으로는 분양계획서를 지참해서 해당 아파트 집단대출 지정 은행이나 단지 근처 은행에서 분양가 기준 한도를 조회해 달라고 하시고 확인하시면 됩니다. 즉 시세가 없어도 분양가 기준으로 진행이 가능하니 전세금이 분양가 대비 너무 높지만 않으면 대출이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 서울의 가장저렴한 지역은 도봉고, 노원구, 금천구 순으로 매매 가격이 낮게 형성되어 있습니다. 도봉구 방학동, 노원구 상계동, 금천구 시흥동 일대가 서울 내에서 가장 진입 장벽이 낮습니다. 20평대 구축 아파트 기준으로 3~5억원대 실거래가 가능하며 최근 15억 이하 중저가 쏠림 현상으로 거래가 활발한 곳들입니다. 특징으로 강남 접근성은 떨어지지만 GTX-C(도봉/노원)이나 신안산선 등 교통 호재가 있어서 가성비 거주지로 인기가 높은 편입니다. 예산이 한정적이라면 서울 동북권의 도봉구나 남서권의 금천구를 최우선으로 살펴보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건너편은 농사만 짓는 논이이지만 질문자님 땅은 집을 지을 수 있는 대지이기 때문에 더 비싸게 세금을 매깁니다 국가는 소음과 상관없이 건축이 가능한 땅을 훨씬 가치있게 평가합니다. 해결방법으로 2026년 4월 30일~5월 29일 사이 관할 시군구청에 신청하셔서 고속도로와 2미터 거리라 소음과 분진이 극심하여 건축물의 가치가 현전히 떨어진다는 점을 강조해야 합니다. 고속도로 경계 20미터 이내인 접도구역에 해당하여 땅을 원래 용도대로 쓰지 못한다면 한국도로공사에 땅을 사달라고 청구할 수도 있습니다. 900만원의 세금은 현재 너무 과다하니 활용 계획이 없다면 지가 이의신청과 동시에 도로공사에 매수청구가 가능한지 바로 확인해 보시는 것이 가장 빠릅니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 입금한 가계약금(보증금의 일부)는 단순 변심일 경우 법적으로 돌려받기가 매우 어렵습니다. 계약 조건(방,월세)에 합의하고 돈을 보냈다면 정식 계약서 작성 전이라도 계약성립으로 봅니다. 민법상 본인 변심으로 취소하면 이 돈을 포기해야 합니다. 예외 사항으로 입금 전 계약 안하면 돌려준다는 약속을 받았거나 계약의 중요 조건(이사 날짜 등)을 전혀 정하지 않았다면 반환을 요구해 볼수는 있습니다. 현실적으로 집주인에게 사정을 말하고 다음 세입자를 구할테니 일부라도 돌려달라고 좋게 합의하는 것이 최선입니다. 100만원을 포기하더라도 월세가 10만원 싼 집으로 가는게 10개월 뒤부터 이득입니다. 장기적으로 어떤게 더 저렴한지 계산해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전기 가스 사용은 전입신고와는 아무런 상관이 없습니다. 전입신고를 하지 않아도 명의 변경만 하면 바로 사용이 가능합니다. 전기는 한전 123에 전화해 주속 말하고 명의변경 신청하면 되고 가스는 지역 도시가스 업체에 전화해서 입주 당일 방문 예약 (가스레인지 열결 및 안전 점검 필수입니다.) 하시면 됩니다. 주의할점은 보증금이 있다면 전입신고를 해야 나중에 집이 경매에 넘어가도 귀하의 보증금을 보호받을 수 있습니다. 보증금이 적더라도 임대차 신고는 법적으로 의무이니 확인해 보셔야 합니다. 즉 가스는 미리 예약 안 하면 입주 날 찬물로 씻을수도 있으니 오늘 바로 지역 도시가스에 전화해보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신규가 아닌 변경(증액)계약으로 진행하세요. 기존 계약서를 파기하지 않고 그대로 둔 채 증액분 1천만원에 대한 증액계약서를 별도로 작성하는 것이 대항력 유지에 안전합니다. 계약서에 기존 계약은 유지하되 보증금만 1천만원 증액함을 명시하고 임대인과 날인하면 됩니다. 새로 쓴 증액된 1천만원은 확정일자를 새로 받은 날로부터 우선변제권이 생깁니다. 새로 작성한 증액계약서(변경계약서)를 가지고 주민센터나 인터넷 등기소에서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 주의할점은 계약 전 등기부등본을 떼어서 그 사이 새로운 빚이 생기지는 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수도권 외곽과 지방을 중심으로 고점 대비 20~30% 이상 하락한 단지가 많아서 시세 하락이 뚜렷하게 체감됩니다. 다만 서울 핵심지는 하락 폭이 작아 지역별 양극화가 심한 상태입니다. 집값이 내려갔음에도 불구하고 대출 금리가 과거보다 높아 실제 매달 내야하는 원리금 부담은 줄어들지 않았습니다. 이때문에 무주택자가 느끼는 내 집 마련의 벽은 여전히 높게 느껴지는 것이 당연합니다. 10년의 여유가 있다면 지금의 조정기를 청약 가점을 쌓고 종잣돈을 모으는 기회로 삼으셔야 합니다. 특히 전월세가가 오르는 추세이므로 주거비 지출을 통제하며 DSR에 걸리지 않도록 신용과 소득 관리를 병행하는 것이 중요합니다 . 즉 거품은 빠지고 있으나 금리 부담으로 인해 아직 관망이 우세한 시장입니다. 10년 뒤를 위해 조급함보다는 철저한 자금 계획을 먼저 세우시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축법 개정으로 높이 제한 기준이 기존 9미터에서 10미터로 상향 적용중입니다. 덕분에 3층까지는 건물을 깎지 않고도 넉넉한 층고를 확보할 수 있습니다. 추진 중인 내용은 4~5층 구간의 이격 거리를 기존보다 줄여주는 추가 완화가 추진 중이며 확정 시 상층부 면적이 대폭 늘어납니다. 주요 이점으로 건물이 계단처럼 꺾이지 않고 수직으로 곧게 올라가 미관이 좋아지며 버려지는 공간이 줄어들어 건축주의 임대 수익과 사업성이 더 높아집니다. 3층까지는 이미 넓어졌고 4~5층 까지도 더 넓게 지을 수 있도록 규제가 풀리는 추세입니다. 이번 완화는 특히 4~5층 규모의 다세대, 다가구 주택을 짓고자 하는 분들에게 가장 큰 혜택이 돌아갑니다. 이것이 확정될 경우 소규모 재건축이나 빌라 신축 시 상층부 실내 공간을 기존보다 약 1.5미터~3미터 더 확장할 수 있게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3월~5월은 실제 계약하기엔 이른 시점이므로 주말에 동네를 둘러보며 시세를 먼저 파악하세요. 특히 미리 은행을 방문해서 두 분의 소득으로 대출이 얼마나 나올지 가심사를 받는 것이 우선입니다. 6~7월은 집 계약 골든타임으로 9월 입주 매물은 이때 가장 많이 나옵니다. HUG 대출은 집의 안전성이 중요하므로 마음에 드는 집을 발견하면 즉시 계약하고 확정일자를 받으세요. 7~8월은 대출 신청을 진행 하시면 됩니다 입주 1~2개월 전이 대출 신청 적기입니다. HUG 심사는 시간이 걸리 수 있으므로 7월말에서 8월초에는 은행에 서류를 접수해야 9월 입주에 차질이 없습니다. 즉 3~5월은 대출 한도 공부, 6~7월은 실제 집 계약, 7~8월은 대출 신청 순으로 진행하시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법정 중개수수료인 0.4%를 모두 내는 것은 부적절하며 단순 대필 전자계약 대행을 포함해서 건당 30~50만원 정도가 적당하다고 생각합니다. 이미 당사자 간 합의가 끝난 건이므로 중개가 아닌 단순 대행(전자계약 시스템 입력 및 서류 작성) 이다 라는 점을 강조하여 정액제로 협의하시길 바랍니다. 수수료로 50만원을 지불하더라도 전자계약시 받는 주담대 우대금리와 등기 수수료 할인 혜택이 훨씬 크므로 전자계약으로 진행하시는 것이 더 유리합니다. 부동산이 단순히 서류만 서주는 것인지 아니면 공제증서(보험)를 발행하여 사고 시 책임을 지는지에 따라 수수료가 달라집니다. 집주인이 안전을 원한다면 공제증서 발행을 포함해서 수수료의 50% 수준으로 협의하는 것이 합리적입니다. 중개사와 원활하게 협의가 되시길 바랍니다. 감사합니다.