답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기수선충당금은 엘리베이터 교체 등 건물의 가치를 높이는 대규모 공사를 위해서 적립하는 돈으로 원칙적 부담 주체인 집주인을 대신해 세입자가 냈다면 퇴거 시 전액 돌려받을 수 있습니다. 반면 수선유지비는 공용부 전등 교체나 냉난방 점검 등 일상적인 시설 관리에 쓰이는 소모성 비용이므로 현재 거주하며 혜택을 보는 세입자가 부담하며 반환받지 못합니다. 따라서 질문하신 5천원의 충당금은 추후 정산 대상이 되지만 8천원의 유지비는 실거주에 따른 본인 부담분으로 이해하시면 됩니다. 이사하실 때 관리사무소에서 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아 집주인에게 청구하여 꼭 환급받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 자금으로는 10억~15억원 아파트 매수가 어려우므로 전문직 신용대출을 활용해 서울이나 수도권 상급지의 갭투자로 미리 집을 사두고 자산 가치 상승을 노리는 전략이 현실적입니다. 또는 청약 가점이 낮더라도 고소득자를 위한 추첨제 물량이 있는 서울 유망 단지에 꾸준히 도전하며 당첨 가능성을 열어주는 것이 좋습니다. 부부합산 소득이 2억원을 초과하여 저금리 정책 대출은 이용이 어려우므로 시중은행의 일반 주택담보대출과 스트레서 DSR 규제를 고려한 정교한 상환계획이 필수적입니다. 실질적인 매수를 위해서는 현재 자금보다는 대출 가능액과 저축 계획의 차이를 좁히는 기간을 먼저 설정하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존대출을 유지하면서 보증금 차액인 4400만원을 상환하는 조건으로 목적물 변경이 가능하므로 전액 상환 후 신규 대출을 받을 필요는 없습니다. 이사 시점에 소득 재심사를 거치게 되며 부부 합산 소득 상승과 변동금리 주기에 따라 금리는 현재보다 높은 고시 금리로 인상될 수 있습니다. 이사 1~2개월 전부터 양주 새집을 알아보되 해당 매물이 HUG 보증 가입요건을 충족하는지 반드시 먼저 확인해야 하며 이사 당일 기존 집주인에게 받은 보증금으로 대출 감액분을 즉시 상환해야 새집으로의 담보 교체가 완료되므로 미리 은행과 협의하여 타임라인을 맞추어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.특별공급은 세대당 평새 1회만 가능하여 재당첨 제한이 풀린 2029년 이후에도 다른 특별공급 신청은 원칙적으로 불가능합니다. 따라서 제한 기간이 종료된 후에는 특별공급이 아닌 일반공급 1순위를 통해 청약을 노리는 전략으로 준비하셔야 합니다. 다만 최근 혼인 전 당첨 이력을 배제해 주는 등 규정이 완화되고 있으므로 본인의 사례가 예외에 해당할지는 확인이 필요합니다. 가장 정확한 개인별 자격 상태는 청약홈 고객센터를 통해 본인의 당첨 이력과 향후 가용 범위를 상담받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.먼저 파킹통장이나 배당주 소액 투자로 돈이 일하게 하는 경험을 쌓으며 재태크와 친해지는 것을 추천합니다. 토지 투자는 어렵게 접근하기보다 디스코나 토지이음 같은 앱을 활용해서 관심 지역의 시세를 게임처럼 조회하며 재미를 붙여 보시고 매물 분석이 막막할때는 국가 자산을 매각하는 온비드 공매 사이트에서 소액으로 나온 땅들을 구경하며 시장의 흐름을 익히는 것도 좋은 방법입니다. 주말에 맛집 탐방을 특정 지역에 방문하여 여행 같은 임장을 즐기다 보며 부동산이 단순한 공부가 아닌 즐거운 취미로 다가올것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 서울 아파트 전월세 매물은 3만건 아래로 급감하며 통계상으로도 역대급 품귀 현상을 보이고 있습니다. 신규 입주 물량 부족과 기존 세입자들의 계약 갱신 증가가 맞물리며서 선호도가 높은 대단지조차 매물이 제로인 상황이 실제로 발생중입니다. 이러한 공급 절벽으로 인해 서울 전셋값은 1년 넘게 연속 상승하고 있으며 보증금을 올리는 대신 월세로 전환하는 전세의 월세화도 가속화되고 있습니다. 따라서 유튜버들의 주장은 다소 자극적일 수 있으나 현시점 서울 임대차 시장이 매우 불안정하고 매물을 구하기 힘든 것은 사실입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무상으로 빌려 쓰는 사용대차는 차임 지불을 전제로 하는 상가임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 10년 계약갱신요구궈이나 권리금 보호를 주장하기 어렵습니다. 민법상 사용대차는 기간 정함이 없는 경우 임대인이 언제든 반환을 청구할 수 있어 법적으로 대항하기 힘드나 상가 가치를 높인 비용에 대해서는 유익비상환청구권 행사를 고려해 볼 수 있습니다. 임대인이 시설물을 두고 나가라고 강요하는 경우 철거 비용 부담을 면제받는 대신 시설을 넘길 것인지 아니면 부속물매수청구권을 통해 보상을 요구할 것인지 실익을 따져봐야 합니다. 가장 현실적인 대책은 상가를 활성화시킨 기여도를 명분으로 삼아 정식 임대차 계약으로 전환을 유도하거나 퇴거를 위한 충분한 유예기간 및 이사 비용 협상에 집중하는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사는 버리는 것에서 시작되므로 1년 이상 쓰지 않은 물건은 과감하게 처분하여 이삿짐의 총량과 견적 비용을 줄이는 것이 가장 중요합니다. 박스 겉면에는 내용물과 배치될 방 이름을 적는 라벨링을 철저히 하고 가전제품의 복잡한 연결선을 미리 사진을 찍어두면 설치 시 혼란을 방지할 수 있습니다. 당일 밤에 바로 써야 할 세면도구, 속옷, 커터칼, 충전기 등은 첫날 박스에 따로 담아 본인이 직접 운반해야 짐더미를 뒤지는 수고를 덜게 됩니다. 냉장고는 이사 전 최대한 비우는 냉장고 파먹기를 실천하고 귀중품과 통장 등은 별도의 가방에 넣어 끝까지 직접 챙기는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자가 세금 부담 때문에 매물을 내놓는 대신 증여나 버티기를 선택하면서 시장에 공급이 끊기는 매물 잠김 현상이 집갑을 떠받치는 역효과를 낳습니다. 특정 지역을 규제할수록 오히려 입지가 좋은 곳에 집중하려는 똘똘한 한 채 선호와 인근 지역으로 수요가 옮겨나는 풍선 효과가 발생해 전체적인 가격을 밀어 올립니다. 강력한 규제 신호가 소비자들에게는 오히려 나중에 집을 사기가 더 어려워질 것이라는 공급 부족에 대한 공포를 자극해 무리한 추격매수를 유발하기도 합니다. 결국 수요 억제 위주의 정책은 시장의 내성을 키우고 세금 부담이 임대료로 전가되는 악순환을 만들며 정책의 의도와는 달리 집값 안정화에 걸림돌이 되는 경우가 많습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 강북 집값이 상승하는 것은 대출 규제가 심한 강나을 피해 실수요자가 중저가 단지로 몰리는 풍선효과와 극심한 매물 부족이 결합한 결과입니다. 정부의 보유세 강화 정책에도 불구하고 집주인들이 매물을 거두거나 세금을 임대료에 얹어 내보내는 조세 전가 현상이 나타나면서 기대만큼의 하락세는 보이지 않고 있습니다. 부동산 가격이 하락하려면 금리의 지속적인 인상이나 실질적인 공급 폭탄이 있어야 하나 현재는 공급 절벽에 대한 불안감이 하락 요인을 상쇄하며 집값을 방어하고 있습니다. 따라서 당분간은 전반적인 급락보다는 지역별, 가격대별로 오름세와 내림세가 갈리는 시장 양극화와 차별화 장세가 더울 뚜렷해질 것이라 생각합니다. 감사합니다.