답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 재개발 임대주택은 전국 어디든 집이 있으면 탈락입니다. 음성 전원주택 보유로 인해 어머니는 이미 유주택자이며 입주 자격이 없으며 전국 무주택을 원칙으로 합니다. 지방 주택 면제는 일반 청약에만 해당되며 재개발 임대주택에는 적용이 되지 않습니다. 신축 전원주택은 더욱이 예외 대상이 아닙니다. 성남 빌라 지분까지 가져오면 2주택자가 되어 부적격 사유만 더 확실해지며 임대주택을 받으려면 지분 이전은 자폭인 셈입니다. 즉 음성 주택 때문에 이미 자격이 없으며 성남 지분 이전은 불이익만 키웁니다. 입주권을 원하시면 음성 주택 처분과 세대 분리가 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수인이 양쪽 복비를 모두 부담하는 것은 사적 계약이므로 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 중개사는 한도 초과 수수만 아니면 누가 내든지 상관이 없습니다. 현금으로 따로 주는 것보다 특약에 명시하고 계좌이체하는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 집을 팔 때 필요경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 수리가 필요한 구축 매물에서 가격을 깎는 대신 비용을 대신 내주겠다는 제안은 매도인과 중개사 모두를 움직이는 매우 효과적인 협상 카드이며 영리한 전략이라고 생각합니다. 즉 양쪽 복비 부담은 전혀 문제가 없으며 추후 세금 혜택을 위해서 반드시 특약 명시 후 영수증을 챙기시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.귀하가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 현재 임대인에게 계약갱신요구권을 먼저 행사한다면 그 이후에 소유권을 취득한 매수인은 본인의 실거주를 이유로 질문자님의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 즉 먼저 행사한 갱신권은 등기 전 매수인보다 우선합니다. 매수인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신을 거절하려면 귀하가 갱신권을 행사하기 전에 반드시 소유권이전등기를 완료하여 법적인 임대인의 지위를 완전히 승계한 상태여야 합니다. 아직 계약만 체결하고 등기를 하지 않은 무주택 매수인은 귀하에게 퇴거를 강제할 법적 권리가 없습니다. 매수인이 무주택자라는 사실은 양도소득세 비과세 판단 등 세무적인 부분에는 중요할 수 있으나 임대차 보호법상 임차인의 갱신권을 무력화하는 사유가 되지 않습니다. 무주택자가 계약하면 갱신권이 효력이 없다라는 부동산의 주장은 현행법상 명백한 오류이며 허위 정보 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.필수로 들어가야 할 단어는 주소와 호수 등 매매 대상물과 , 총 매매 대금 , 잔금 지급일 및 지급 방법이 반드시 포함되어 있어야 합니다. 위 내용에 대해 양당사자가 동의함, 확인함 등 명확한 승낙의 의사를 표시해야 증거로써의 효력을 갖습니다. 이조건들이 갖춰진 문자나 녹음은 정식 계약서 작성 전이라도 법적 구속력이 있기 때문에 일반적 파기 시 배액 배상 등 위약금 책임이 발생합니다. 즉 핵심 조건이 빠진 단순한 의사 타진은 계약 성립으로 인정받기 어려우므로 반드시 구체적인 조건을 명시하고 확답을 받으셔야 합니다. 단순히 살게요, 팔게요라는 말만으로는 부족하고 동의했습니다. 확인했습니다.라는 확답이 문자나 녹음으로 남으셔야 합니다. 녹음은 대화 당사자 중 한명이라도 포함된 녹음은 상대방 동의 없이 해도 민사상으로 적법한 증거로 인정이 되며 법원 제출시에는 전문 속기사가 작성한 공인 녹취록 형태로 변환해야 공신력을 얻을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 거주 의무 없습니다. 비과세 요건 중 거주 기간의 적용 여부는 '주택 취득 다시' 해당 지역이 조정대상지역이었는지에 따라서 결정이 됩니다. 취득일 2024년 7월 당기 분당은 비조정대상지역이었으므로 실거주 2년 없이 2년만 보유해도 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능합니다. 매도 시점에 분당이 조정지역이라도 상관없습니다. 비과세 요건은 배수 당시의 규제 상태를 따르기 때문입니다. 2024년 7월 초에 등기하셨으므로 2026년 7월 초가 지나면 보유 2년 요건이 충족되니 2026년 8월 매도 시 12억원원까지는 양도소득세가 전혀 발생지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기가 사는법은 집값이 오르는 것이 아니라 거래량의 정상화가 핵심입니다. 금리 안정과 대출 규제의 운용이 맞물려 실수요자의 구매력이 살아나야 경기가 선순환됩니다. 현재 정책은 공급 확대 (미래 불안 해소) 와 대출 규제(현재 수요 억제)가 충동하고 있습니다. 이는 시장 거품을 막는데는 유효하나 당장의 경기 회복 속도는 늦추는 역할을 합니다. 집값 폭락은 건설사 부도와 소비 위축을 불러와 경기를 오히려 죽입니다. 경기가 살려면 가격이 떨어지기보다 소득 수준에 맞는 하향 안정화가 이루어져 거래가 터져야 합니다. 즉 경기는 집값이 떨어지는 것이 아니라 적정 가격에서 활발한 거래가 이루어질 때 살아나게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 세액공제 확대로 총급여 8천만원 이하 무주택자라면 연간 월세액의 15~17%를 환급받습니다. 최대 170만원까지 세금을 돌려받을 수 있어 혜택이 가장 큽니다. 또한 청년월세 지원 상시화로 2026년 상시 신청으로 전환 되었습니다. 중위소득 60% 이하 청년에게 월 최대 20만원씩 최대 24개월(총 480만원) 현금으로 지급됩니다. 청년 버팀목 전세대출을 통해서 연 2.2~3.3% 의 초저금리로 최대 1억 5천만원까지 빌릴 수 있으며 중소기업 재직 시 1.5%대 상품까지 가능합니다. 전세보증금 반환보증료를 최대 40만원까지 지원하며 지자체별로 이사비 및 중개보수를 실비 지원하니 거주지 시청 누리집을 반드시 확인해 보세요. 연말정산시 월세 세액공제를 신청하고 지금 복지로 앱에서 월세 지원금 대상인지 확인해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.광교신도시는 수원 내 독보적인 대장 지역으로 신분당선과 광교호수공원을 중심으로 한 자연친화적 도시 설계가 돋보입니다. 2026년 현재도 초등학교부터 고등학교까지 이어지는 우수한 면학 분위기가 경기도청신청사 등 공공기관 이전 완료로 행정, 상업, 자연이 완벽하게 조화된 지역입니다. 호수공원, 신분당선, 우수한 학국을 모두 갖춘 수원의 대장지역으로 자산 가치와 삶의 질이 가장 높습니다. 영통, 망포는 교육과 직주근접의 핵심입니다. 경기도 상위권인 영통 학원가와 삼성전자 배후 수요 덕분에 아이 키우는 가구의 선호도가 압도적입니다. 마지막으로 매교,화서역은 신축 대단지와 교통 호재입니다. 1만 가구 이상의 신축 브랜드 타운이 형성되어 있으며 스타필드와 GTX-C 등 미래가치가 뛰어납니다. 환경은 광교, 교육은 영통, 신축과 교통은 매교,화서를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.배수구는 머리카락이라고 우기면 그만입니다. 에어컨 필터, 렌지후드 위, 세탁기 거름망은 미세한 털과 특유의 기름기가 섞여 고착되는 곳입니다. 2026년 분쟁 조정 실무에서는 배수구보다 이러한 공기 순환 통로의 잔류물을 반려동물 양육의 더 강력한 직접 증거로 채택하므로 정산 전 이곳들을 반드시 확인하세요. 여기서 털이 나오면 위약금 청구의 결정적인 증거가 됩니다. 지금 당장 결론을 내리기 어렵다면 보증금 전액을 돌려주지 말고 새 임차인 입주 후 1주일간의 관찰 기간을 두는 합의서를 작성하는 방법도 있습니다. 양육 입증이 끝내 안 된다면 배수구 악취와 오염을 근거로 선관주의 의무 위반에 다른 특수 세척비 실비만 공제하는 것이 법적으로 가장 안전합니다. 지금 바로 에어컨 필터를 열어 털 뭉치를 확인하시고 확증이 없다면 위약금 대신 새 임차인 확인 후 정산 방식으로 협의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 불가능합니다. 건축물대장상 용도가 주택이 아닌 근린생활시설은 법적으로 전세보증보험 가입 대상에 원천 제외됩니다. 상가를 주택으로 쓰느 것은 불법 용도 변경이며 모든 보증기관은 불법 건축물에 대해 보증서를 발행하지 않습니다. 상태가 좋아 보이는 것은 상가를 주택처럼 불법 개조했기 때문입니다. 또한 매물 상태 대비 저렴한 이유는 금융 규제 때문입니다. 근린생활시설은 보증보험 가입도 안되고 전세자금대출도 원칙적으로 불가능하니 수요자가 제한되다 보니 가격이 낮게 형성되는 것이며 이는 혜택이 아니라 위험 비용이 가격에 반영된 결과입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을때 국가의 보호도 받을 수 없습니다. 즉 근린생활시설을 보증보험 가입이 절대 불가이니 보증보험이 되는 안전한 매물로 계약을 하시길 바랍니다. 감사합니다.