답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 안전한 방법으로 조각투자 방식으로 자본시장법에 따라서 승인된 플랫폼인 카사, 소유 등에서 빌딩, 토지 수익증권을 주식처럼 매수하는 방식으로 소액으로도 법적 소유권에 준하는 배당과 차익 권리가 보장이 됩니다. 가장 간편한 방법으로는 상장 리츠로 부동산투자회사법에 의해 상장된 회식의 주식을 사는 것입니다. 증권사 앱에서 100만원으로 즉시 시작이 가능하며 법적으로 장기적인 배당금을 받을 수 있습니다. 마지막으로 지분 경매를 통해 민사집행법에 따라서 법원이나 온비드에서 100만원 이하 소액 지분을 낙찰 받는 방식인데 공유물 분할소송 등 복잡한 법적 절차를 직접 감당해야 합니다. 즉 안전하게 시작하려면 조각투자나 리츠를 하시고 법적 절차에 자신이 있다면 경매를 선택하시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 안전한 방법은 계약 전 (적격 여부 확인)과 잔금 전 (최종 상태 확인) 두번 모두 확인하는 것입니다. 계약 시점에는 체납이 없었더라도 잔금 지금 직전에 세금이 고지되어 우선순위가 밀릴 위험이 있기 때문입니다. 2023년 4월 이후 시행된 법령에 따라 보증금 1천만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 임대차 기간이 시작되는 날까지 임차인 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세를 직접 열람할 수 있습니다. 특약을 필수로 '임대인은 잔금일까지 국세 지방세 체납이 없어야 하며 이를 위반하거나 잔금 전 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다' 는 문구를 반드시 포함해서 기재하시길 바랍니다. 즉 중개인의 편의보다 보증금 보호가 우선입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔이라도 전입신고를 하고 주거용으로 사용중이라면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 2025년 3월 계약 만료 2개월 전까지 임대인이 아무런 통보를 하지 않았으므로 해당 계약은 이미 2025년 3월에 2년간 묵시적 갱신이 된 상태입니다. 묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 자나면 발생하므로 4달 뒤에 나가겠다는 계획은 법적으로 아무런 문제가 없으며 중개인이 거부할 권한이 없습니다. 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것이므로 임대인이 이제 와서 계약 연장을 빌미로 월세를 올리겠다고 요구하는 것은 법적 근거가 전혀 없으며 질문자님은 이를 거부하고 기존 월세로 거주할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국제유가 하락이 국내 가격에 바로 반영되지 않는 이유는 주유소가 비싼 가격에 미리 사둔 재고를 다 팔고 내린 가격의 새 기름을 들여오는데 보통 2~3주가 걸리기 때무입니다. 기름값의 상당 부분은 국제유가와 상관없이 일정하게 부과되는 고정 세금인데 유가가 폭락해도 세금이라는 하한선 때문에 실제 인하 폭은 적게 느껴집니다. 임대료가 비싼 도심이나 주유소 간 경쟁이 적은 지역은 가격이 높게 유지됩니다. 즉 기름 원가보다 땅값과 인건비가 지역 격차를 만듭니다. 비싼 재고가 먼저 팔려야 하고 세금 비중이 워낙 높아서 그렇다고 할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축은 평균 10~15년이 소요되며 7살 아드님이 중학교에 진입하는 7년 후까지는 해당 아파트에 거주할 가능성이 매우 높습니다. 정비구역 지정부터 준공까지 평균 13년이 소요됩니다. 최근 재건축 안전진단 통과 전 사업 착수 법안으로 기간 단축이 시도되고 있으나 여전히 입주까지는 최소 10년 내외가 걸립니다. 실제 집을 비워줘야 하는 이주 단계는 보통 관리처분계획 인가 이후에 시작이 되며 현재 아파트가 조합 설립 전후 단계라면 이주까지 평균 6!8년이 걸리므로 아드님의 초등학교 졸업 시기까지 거주할 확률이 높습니다. 다만 최근 공사비 급등으로 인한 시공사와 갈등, 분담금 미합의, 상가 지분 분쟁 등의 법적 다툼이 빈번하여 실제 이주 시점은 예상보다 더 늦춰지는 추세입니다. 만약 해당 단지가 이미 사업시행계획 인가를 받은 상태라면 3~4년 내에 이주해야 할수도 있으나 그 이전 단계라면 7년 거주는 충분히 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수익률을 비교하면 개인카페는 원재료 소싱을 직접 하므로 순이익률은 더 높을 수 있지만 인지도 확보가 어려워 매출 자체가 불안정할 위험이 큽니다. 반면에 프랜차이즈는 본사 로열티와 원재료비 고정으로 마진율은 낮으나 브랜드 파워 덕분에 매출의 안정성과 생존율이 훨씬 높습니다. 2026년 기준 창업 비용 대비 효율이 좋은 브랜드는 메가커피, 컴포즈커피는 인지도가 압도적이라 매출 볼륨 확보에 가장 유리하며 빽다방은 본사 시스템이 체계적이며 디저트류 판매를 통한 객단가 상승이 유리합니다. 더벤티,메머드는 소규모 테이크아웃 매장 위주라 초기 창업 비용을 아끼기에 최적화되어 있습니다. 즉 높은 수익률을 원하면 개인 카페, 안정적인 운영과 낮은 폐업 위험을 원하면 저가형 프랜차이즈를 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인의 전입신고 유예 요청은 법적 의무가 아닌 대출 편의를 위한 집주인의 사정이고 세입자에게는 매우 위험한 상황입니다. 신축 아파트는 잔금 대출 시 은행이 세입자 없는 상태를 1순위 담보 조건으로 내걸기 때문에 발생하는 관행일뿐 법적으로 전입신고를 늦춰야 하는 규정은 전혀 없습니다. 전입신고를 하지 않은 한두 달 동안은 대항력과 우선변제권이 발생하지 않습니다. 이 기간에 집주인이 추가 대출을 받거나 건물이 압류될 경우 세입자는 보증금을 보호받을 법적 수단이 전혀 없습니다. 주민등록법상 거주지를 옮긴 날로부터 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 과태료 대상이며 허위 신고나 지연 신고는 원칙적으로 불법입니다. 확정일자는 미등기 상태에서도 계약서만 있으면 즉시 받을 수 있으나 전입신고가 동반되지 않으면 보증금을 지키는 실질적인 효력은 발생하지 않습니다. 그러니 세입자의 보증금 안전을 담보로 하는 위험한 요구이므로 절대 당연하게 받아들여서는 안됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대상 제외 가능성이 높습니다. 양성화 특별법은 주거용 건축물 대상인데 오피스텔은 법적 용도가 업무시설이라 재산세를 주택으로 내도 혜택을 받기가 어렵습니다. 샌드위치 판넬은 소방안전 기준 화재 취약을 통과하지 못해 양성화 승인이 거의 나지 않습니다. 오피스텔은 애초에 발코니 설치가 금지된 건물이라 이를 증축한 것은 용적률 위반이라 양성화 조건 중 하나인 용적률 여유를 충족하기가 매우 어렵습니다. 즉 재산세 납부와 상관없이 오피스텔은 용도와 소재(판넬) 문제로 이번 양성화 대상에서 제외될 확률이 매우 높습니다. 구청 건축과에 업무시설 무단 증축도 포함되는지 직접 물어보는 방법이 가장 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 가능합니다 다만 아파트를 분양받고 권리가액이 새로 짓는 상가의 최소 분양가보다 높아야 자격이 주어집니다. 내 총 권리가액에서 아파트 분양가를 뺀 차액이 신축 상가의 가장 저렴한 분양가보다 커야만 상가 분양 신청이 가능합니다. 법적으로 자격은 되더라도 실제 배정 시에는 상가만 신청한 사람이 1순위이고 질문하신 분처럼 아파트를 받고 남은 금액으로 신청하는 사람은 후순위 잔여분이 됩니다. 따라서 인기 있는 상가는 배정받지 못할 리스크도 있습니다. 법령보다 우선하여 해당 조합의 정관에서 상가 배정 기준을 엄격히 제한할 수도 있으니 반드시 조합 사무실의 배정 지침을 확인해야 합니다. 즉 돈이 충분히 남으면 신청할 수 있지만 상가 물량이 넉넉해야 실제 분양까지 이어집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1> 네 맞습니다 디딤돌과 보금자리론 모두 사후 검증을 통해 2주택이 홛인되면 검증일로부터 3년 이내에 한 채를 처분해야 합니다. 이를 어길 시 대출금 전액 상환 압박과 향후 대출 제한 등의 불이익이 발생합니다. 2> 둘 다 시중은행으로 갈아타야 보유가 가능합니다. 어느 한쪽이라도 정부 지원 대출을 남겨두면 배우자가 집이 있는 상태가 되어 규정 위반이 됩니다. 두 채 모두 유지하고 싶다면 혼인신고 전후로 둘 다 시중은행 일반 주담대로 대환해야 처분 의무에서 벗어날 수 있습니다. 3> 혼인신고 없이 출산할 경우 실제 아이를 양육하는 사람명의로 신생아 특례 대출 신청이 가능합니다. 장점으로는 배우자 소득이 합산되지 않아 단독 소득 요거니을 맞추기 훨씬 유리하며 상대방의 주택 보유 사실도 숨길 수 있어 무주택 요건 충족이 쉽습니다. 즉 집을 두 채 다 지키고 싶다면 혼인신고를 최대한 미루거나 신고 전 둘 다 시중은행 대출로 전환하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.