답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축물대장을 발급받아 실제 건물 구조와 서류상 내용이 일치하는지 위반건축물 표시가 없는지 반드시 확인하시고 단독주택은 경계 침범 분쟁이 잦으므로 담장이 인접한 땅을 침범했는지도 지적도와 대조하거나 필요시 측량을 요구하세요. 진입로가 사유지인 경우 나중에 통행료 문제나 건축 허가 문제가 생길 수 있으니 도로가 공공도로인지 꼭 체크하시고 아파트와 달리 관리가 직접적이므로 누수, 결로, 곰팡이 흔적을 벽지와 천장 구석구석 살피고 배수 상태도 직접 확인해야 합니다. 단독주택은 매매가 산정이 어려우므로 주변 토지 거래가를 확인하여 건물값보다 땅값의 가치가 적절한지 냉정하게 따져보시고 도시가스 인입 여부나 정화조 용량 등 기본 기반시설이 충분한지 확인하지 않으면 추후 큰 개보수 비용이 듭니다. 등기부등본 확인시에는 토지와 건물의 주인이 동일한지 각각의 등기에 근저당이나 압류가 따로 걸려 있지는 않은지 교차 검증해야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중기철 대출은 최대 1억원까지 연 1.5~2.1%대 저금리로 빌려주며 초과분은 일반 전세자금대출을 혼합해야 합니다. 보증금의 80% 와 100%의 두 종류가 있는데 100%는 집주인 동의와 집 자체의 부채 비율이 매우 까다로워서 80%가 일반적입니다. 한도는 기본 1억원이지만 부부합산 소득이나 개인 신용도에 따라서 최대 2억원까지 확대된 상품과 연계가 가능합니다. 인천 서구지역은 신축 빌라가 많으므로 반드시 전세가율이 80%이하인지 확인해야 하며 집에 무언가 걸려있으면 안된다는 것은 선순위 채권을 망하며 융자와 내 보증금 합이 집값의 90%를 넘으면 위험합니다. HUG 보증보험 가입이 가능한 집인지 부동산에 먼저 확인하시고 보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환 특약을 반드시 넣어야 안전합니다. 무직이나 프리랜서가 아닌 중소기업 재직자이시므로 최근 1년치 원천징수영수증을 챙겨서 은행에 미리 가상한도를 조회해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현금청산은 보통 관리처분계획인가 이후 분양신청을 하지 않거나 철회했을 때 본격적인 절차가 시작됩니다. 실제 현금을 손에 쥐는 시기는 이주 단계 전후이며 조합과 협의가 안될 경우 수용재결 등 소송을 거쳐서 더 늦어질 수 있습니다. 청산 금액은 사업 초기 발표된 추가 분담금 당시의 감정가가 아니라 현금청산 시점의 재감정평가액을 기준으로 합니다. 보통은 사업시행계획 인가 고시일 기준으로 감정평가를 새로 진행하여 당시 시세와 보상 기준을 반영해 결정됩니다. 조합설립 이후 매수자가 현금청산 대상이 되는 경우 조합원 자격 양도 제한 규정에 걸릴 때 발생합니다. 기존 보유자라도 분양신청 기간 내에 신청하지 않으면 현금청산자로 분류되어 아파트 입주권 대신 현금을 받게 됩니다. 모아타운은 일반 재개발보다 절차가 빠르지만 현금청산 기준일 이후 지어진 지분 쪼개기 매물을 주의해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 대출 시 부부 합산 소득이 7500만원이 넘는다면 혼인신고 전 각자 청년 버티목을 받는 것이 금리면에서 유리합니다. 매매 대출인 디딤돌 이용시에도 합산 소득 8500만원 이하 조건을 맞추기 어렵다면 신고를 미루는 것이 전략적이고 간호사인 아내분의 교대 수당 등으로 연봉이 높게 잡힌다면 혼인신고 후 소득제한에 걸려 대출이 거절될 수도 있습니다. 자영업자인 남편분은 소득 증빙이 불규칙할 수 있으므로 소득이 명확한 아내분의 단독 명의로 대출받는 것이 심사에 수월합니다. 혼인신고를 하면 신혼부부 전용 상품으로 대출 한도를 높일 수 있지만 그만큼 까다로운 소득 심사를 통과해야 합니다. 만약 결혼후 바로 자녀계획이 있다면 소득 요건이 훨씬 완화된 신새아 특례 대출을 활용하는 것이 가장 큰 혜택입니다. 청약 시장에서는 혼인신고 전 각자 무주택 자격을 유지하는 것이 당첨 확률을 높이는데 유리하게 작용합니다. 즉 두분의 합산 소득을 먼저 계산해 보시고 기준 초과 시 대출 실행 후 천천히 혼인신고 하시길 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최근 부동산 시장은 올수리 된 집이 아니면 아예 쳐다보지 않는 경향이 있어 수리된 집은 분명 유리합니다. 주방과 욕실은 인테리어 비용 중 가장 큰 비중을 차지하므로 이부분이 깔끔하다면 매수자에게 강력한 소구점이 됩니다. 현재 거래가 없다면 주변 단지의 실거래가보다는 현재 나와 있는 최저가 매물들을 기준으로 경쟁력을 확보해야 합니다. 보통 급매가 아니라면 호가에서 1000~2000만원 정도는 네고 여유를 두고 가격을 올리는 것이 일반적입니다. 구축 특성상 샷시 교체 여부가 중요한데 만약 샷시가 그대로라면 가격 협상 시 샷시 교체 비용만큼만 양보를 요구받을 수 있습니다. 집을 보여주실 때는 수리한 곳이 돋보이도록 조명을 밝게 하고 짐을 최대한 줄여 공간이 넓어 보이게 하는 것이 중요합니다. 부동산한곳에만 내놓지 마시고 최소 3~5군데 이상 인근 부동산과 조금 떨어진 메인 부동산에도 함께 매물을 올리시고 요즘 매수자들은 매우 깐깐하므로 수리한 영수증을 증빙 자료로 준비해두는 것도 도움이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년주택은 입주 후 소득이 늘어 순위가 낮아지더라도 자산 및 소득 기준만 초과하지 않으면 재계약이 가능합니다. 1순위에서 2순위로 변경된다는 것은 자격 상실이 아니라 임대 조건의 변경을 의미합니다. 재계약 시점에 소득이 2순위 수준으로 확인되면 기존보다 임대료와 보증금이 인상될 수 있습니다.보통 1순위는 시세의 30% 수준이지만 2순위가 되면 시세의 40~50% 수준으로 조건이 조정됩니다. 하지만 일반 시중 월세보다는 여전히 훨씬 저렴하므로 주거 안정성 측면에서는 큰 불이익이라고 보기가 어렵습니다. 만약 청년주택의 최종 소득 상한선을 초과하게 된다면 1회에 한해 재계약을 허용하거나 할증된 임대료를 내야 합니다. 행복주택이나 매입임대 등 유형에 따라서 다르지만 보통 최대 6년까지 거주 기간이 보장되고 세대분리를 하셨더라도 본인의 단독 소득과 자산이 기준치 이내라면 안정적으로 재계약을 진행할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세 재계약은 집주인과 합의만 된다면 6개월이나 1년 단위의 단기 계약이 법적으로 가능합니다. 하지만 전세보증보험은 남은 계약 기간이 최소 1년 이상이어야만 가입이나 연장이 승인됩니다. 따라서 6개월 계약을 맺을 경우 보증보험 가입 조건을 충족하지 못해 가입이 거절될 확률이 매우 높습니다. 만약 1년 계약을 한다면 가입은 가능하지만 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에 서둘러 신청해야 합니다. 집을 살 계획이 있다면 재계약 대신 계약갱신청구권을 사용하여 2년 계약 후 중도 해지하는 방법도 있습니다. 갱신권 사용 후 중도 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 발생하며 이때는 보증보험 혜택도 유지됩니다. 단기 계약 시 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 상황을 대비해 반드시 보증보험 가입 여부를 확인하시고 보증보험이 꼭 필요하다면 1년 이상으로 계약하되 중도 퇴거 가능 특약을 넣는 것이 가장 현실적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법무사 견적은 국가에 내는 세금과 법무사의 몫인 수수료로 나뉘는데 협상이 가능한 부분은 수수료이며 보통 법무통 앱을 통해 미리 시세를 확인하는 것이 기본입니다. 견적서 내 교통비, 일당, 일광대행료 등의 부대 비용은 항목을 합치거나 삭제를 요청할 수 있으며 보통 아파트 등기 수수료는 부가세 포함 50만원에서 80만원 사이가 적당한 수준입니다. 은행 대출을 끼고 매수할 경우 은행 지점 법무사를 써야 하므로 협상이 상대적으로 어려울 수 있지만 이때도 타 업체 견적을 제시하여 수수료가 다른곳보다 높으니 조정해달라고 요구하시면 됩니다. 국민주택채권 매입 비용은 당일 할인율에 따라 변하므로 영수증을 꼭 챙겨 차액 환급을 확인하시고 잔금 당일 현장에서 깍으려 하면 거절당하기가 쉬우니 최소 3~4일 전에 미리 견적서를 받으시고 수수료를 깎는 것도 중요하지만 내 소중한 자산을 맡기는 만큼 신뢰할 만한 법무사인지도 따져봐야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.빌딩은일반 주택과 달라 1층 부동산보다 빌딩 전문 중개법인을 찾아가야 합니다. 네어버 부동산보다는 디스코, 밸류맵 같은 상업용 부동산 전문 플랫폼을 통해 매물을 검색하시고 서울 강남이나 주요도심에 위치한 대형 중개 법인들은 수천억 대까지의 비공개 매물을 보유합니다. 경매는 일반 매매보다 저렴하지만 현재 점유중인 사람을 내보내는 명도과정이 필수입니다. 명도 소송은 점유자가 이사비를 과하게 요구하거나 퇴거를 거부할 때 법적강제력을 어든 수단이고 낙찰자가 잔금을 치러도 점유자가 버티면 법원의 판결문 없이는 강제로 짐을 뺄 수 없습니다. 소송기간이 보통 6개월 이상 걸리기 때문에 낙찰 전 임차인 구성과 권리 분석을 철저히 해야 하며 빌딩은 대출 비중이 높으므로 본인의 자금에 맞는 LTV와 금리조건을 먼저 확인하시길 바랍니다. 처음이라면 중개 법인 상담을 통해 매수 의향서 작성법부터 배우는 것이 가장 빠른길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아랫집 과실로 불이 번졌다면 가해자에게 민사상 배상 책임이 있으나 상대방의 보험 가입 여부나 경제력에 따라 보상이 늦어지거나 사실상 어려줄 수 있는 구조적인 위험에 있습니다. 아파트 단체보험은 주로 건물 구조체만 보상하므로 내 집 안의 가전이나 가구 피해를 온전하게 보전받으려면 개인적으로 가입한 화재보험을 통해 보상받는 것이 가장 확실합니다. 내 화재보험에 가입되어 있다면 보험사가 나에게 먼저 보상금을 지급한 뒤 아랫집에 대신 돈을 받아내는 구상권을 행사하므로 복잡한 법적 다툼 없이 일상으로 빠르게 복귀할 수 있습니다. 화재 직후에는 피해 현장을 사진과 영상으로 상세하게 기록하고 소방서에 발행하는 화재증명원을 확보해야 하며 이는 향후 과실 비율 산정과 보상액 결정의 결정적인 근거가 됩니다. 즉 남이 낸 불이라도 내 자산을 지키는 가장 안전한 방패는 개인 화재 보험이므로 현재 관리비에 포함된 단체보험의 보상한도를 확인하고 부족한 부분을 보완해 두는 것이 필수입니다. 감사합니다.