답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.월세 80만원 집과 100만원인 집 중 어디로 이사를 가시더라도 현재 받고 계신 401,000원의 주거급여액은 동일하게 유지될 가능성이 매우 높습니다. 주거급여는 실제 내는 월세와 정부가 정한 기준 임대료 상한성 중 더 낮은 금액을 지급합니다. 현재 경기도 3인 가구의 기준 임대료 상한선은 401,000원입니다. 월세 80만원 또는 100만원 집 두 곳 모두 실제 우러세 상한선보다 높기 때문에 정부는 정해진 한도인 401,000원까지만 지급합니다. 결론적으로 소득과 재산 조건이 동일하다면 두 집 중 어디로 이사를 가더라도 현재 받고 계신 금액과는 차이가 없습니다. 주의할점은 월세가 기준 임대료 401,00원보다 낮은 집으로 이사할 경우에만 실제 월세만큼 급여가 줄어들게 됩니다. 이사 후에는 반드시 관할 행정복지센터에 새로운 임대차계약서를 제출하여 주거급여 변경 신청을 완료해야 끊김 없이 지원받으실 수 있습니다. 현재 소득인정액이 생계급여 기준을 초과하는 경우 일부 자기부담금이 발생할 수 있으나 소득과 재산이 동일하다면 기존과 같은 금액을 수령하시게 될것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인과 합의만 된다면 기존 계약 기간이 남았더라도 보증금을 돌려받고 월세를 올리는 조건으로 계약을 변경하는 것은 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 다만 임대인 입장에서는 500~1000만원이라는 현금을 마련해야 하는 부담이 생기므로 세입자 측에서 먼저 정중하게 사정을 설명하고 협의를 이끌어 내는 과정이 필요합니다. 보통 보증금 1000만원을 낮추는 대신에 월세를 얼마나 올릴지는 시장의 전월세 전환율을 참고하는데 현재 금리 상황을 고려할 때 대략 월 4~5만원 정도 인상하는 것이 임대인과 임차인 모두에게 합리적인 수준으로 통용됩니다. 변경된 내용은 기존 계약서의 여백에 수정 사항을 기재하고 쌍방이 날인하거나 별도의 합의서를 작성하여 보관하며 되며 보증금이 줄어드는 것이라 확정일자나 우선 변제권 등 세입자의 권리 보호 측면에서도 불이익이 전혀 발생하지 않습니다. 즉 집주인이 현금 동원 능력과 인상된 월세 금액에 대한 만족도가 성사 여부를 결정하므로 개인적인 사정으로 목돈이 필요해 보증금 일부 반환받는 대신에 월세를 상향 조정하고 싶다는 취지로 먼저 정중하게 연락해 보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지 측량 비용은 정찰제가 아닌 공시지가, 면적, 필지 수라는 세가지 변수에 의해서 결정이 됩니다. 서울이나 수도권 기준 대략 120~180만원 정도 예상하셔야 하며 땅값이 비쌀수록 수수료율이 올라갑니다. 공시지가가 낮다면 면적이 넒어도 80~120만원 선에셔 결정되기도 합니다. 추가 비용 발생 요인으로 군 지역 외곽은 교통비나 접근성에 따라서 가산금이 붙을 수 있으며 기본적으로 찍어주는 점 외에 더 세밀하게 찍어달라고 요청하면 점당 추가 비용이 발생하기도 합니다. 실제 견적 확인 방법은 LX 한국국토정보공사(랜디가이드) 사이트에서 지번만 입력하면 로그인 없이도 즉시 예상 수수료를 확인할 수 있습니다. 진행절차는 LX 한국국토정보공사 홈페이지나 시군구청 민원실에서 신청하시고 수수료를 내야 측량 날짜가 잡힙니다. 측량사가 빨간 말뚝을 박으며 경계를 표시하고 약 일주일 뒤 공식 측량성과도를 우편으로 받을 수 있습니다. 주의할점은 나중에 딴 소리를 못하게 옆진 주인을 반드시 현장에 부르시고 빨간 말뚝이 뽑히면 다시 돈 들여 측량해야 하니 시멘트 등으로 단단히 고정해두는게 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.개인 소유의 토지는 지목이 도로이거나 실제 도로로 사용되고 있더라도 사적 자치의 원칙에 따라 구청이나 시청의 허가 없이 개인 간 자유롭게 매매할 수 있습니다. 매매 전 반드시 토지이용계획확인원과 도로대장을 확인해야 합니다. 해당 지번이 건축법 제2조 제1항 제11호에 따른 지정 도로인지 확인하기 위함입니다. 원칙적으로 필요 없으나 향후 지자체가 해당 도로를 수용할 계획이 있는지 확인하면 매수 결정에 도움이 됩니다. 현황도로는 일반 대지와 달리 이용 가치가 제한되므로 보통 다음과 같은 기준으로 가격을 산정합니다. 감정평가 실무 지침에 따르면 사실상의 현황도로는 인근 유사 대지가격의 33.3% 이하로 평가되는 것이 관례이며 만약 전 소유자가 인근 필지를 분양하면서 해당 도로의 사용권을 이미 포기한 상태라면 경제적 가치는 거의 없다고 보아 공시지가보다 낮은 금액에 거래되기도 합니다. 지자체가 공익 목적으로 매수할 때는 공인된 감정평가법인 2곳 이상의 평균가로 보상금을 산정합니다. 소유권 이전 방법과 법정 효력은 일반적인 부동산 매매와 동일한 절차를 밟습니다. 특약 사항에 현재 도로로 사용중이며 통행을 제한할 수 없음 등을 명시하여 추후 분쟁을 예방하고 계약 후 30일 이내에 관할 구청에 신고해야 합니다. 잔금 지급 후 법무사를 통하거나 셀프 등기로 소유권 이전 등기를 마치면 됩니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님 입장에서는 자녀가 공백기를 보내는 동안 성취감과 객관적인 증거를 놓칠까봐 걱정하시는 마음이 크실 겁니다. 자격증을 따두면 좋은 이유를 현실적인 관점에서 나중에 취업할 때 기업은 졸업 후 이때 뭐하셨어요? 라고 묻습니다 이때 아무것도 없으면 단숞히 논 시간이 되지만 자격증이 있으면 직무를 준비하며 성실하게 시간을 보낸 사람이라는 증거가 됩니다. 어떤 직업은 자격증이 없으면 아예 지원조차 불가능합니다. 예로 들어 전산회계나 주택관리사, 전기기사 등 당장 목표가 없더라도 관련 자격증을 따두면 나중에 좋은 기회가 왔을 때 지원 자격이 안 되어 포기하는 상황을 막아줍니다. 집에만 있다 보면 무기력해지기 쉬우니 시험을 준비하고 합격하는 과정에서 성취감은 다음 단계로 나아갈 에너지도 줍니다. 부모님께서는 귀하께서 뒤쳐질까봐 불안하신 마음으로 자격증이라는 눈에 보이는 대안으로 표현하신 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해당 매물이 특정 중개업소에만 나온 전속 매물이라면 다른 중개인을 통해 계약하기가 어렵습니다. 만약 여러 곳에 나온 매물이라면 다른 부동산을 통해서도 진행할 수 있습니다. 중개인을 바꾸려면 집주인의 협조가 필수적입니다. 임대인 입장에서는 이미 기존 중개인과 이야기가 된 상태이므로 번거로움을 이유로 거절하거나 기존 중개인과의 의리를 강조할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 중개사가 계약 성립에 결정적인 기여를 했음에도 불구하고 중개 수수료를 피하기 위해 중개인을 배제하고 직접 계약하거나 다른 중개인을 선임한 경우 기존 중개사는 수수료 전액 또는 상당 금액을 청구할 수 있습니다. 이미 구두로 가계약을 체결하고 가계약금까지 입금된 상태라면 법원에서는 중개사의 중개 행위가 상당 부분 이루어진것으로 판단합니다. 따라서 중개인을 바꿔서 계약하더라도 기존 중개인이 내가 다 성사시킨 계약이다라며 소송이나 내용증명을 보낼 경우 법적으로 불리할 수 있습니다. 단순히 계약을 안하겠다고 통보하면 가계약금 50만원을 포기해야 할 수 있으니 중개인을 정말 바꾸고 싶으시다면 새로운 부동산을 찾은 뒤 그 중개사를 통해 임대인에게 양해를 구해야 합니다. 하지만 이 경우에도 기존 중개인이 공동중개 형태로 요구하며 자기 지분을 주장할 가능성이 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.바둑판 모양으로 잘 정리된 농업진흥구역 내 논밭은 식량 안보를 위해 태양광 설치가 엄격히 제한됩니다 반면에 농업보호구역이나 일반 농지는 상대적으로 허가받기가 수월합니다. 농사를 짓던 땅을 발전소로 쓰려면 농지법에 따라서 농지전용허가를 받아야 합니다. 이때 농지를 전용하는 대가로 농지보전부담금을 공시지가의 30% 납부해야 하는 경제적 부담이 발생합니다. 가장 큰 걸림돌은 각 시군구의 이격거리 규제입니다. 도로에서 100~500m 이내, 민가에서 100~1000m 이내에는 설치를 금지하는 조례가 많으므로 해당 토지 소재지 군청의 개발행위허가 지침을 반드시 먼저 확인해야 합니다. 만약 농지 전용이 어렵다면 농사를 지으려면 그 위에 태양광 패널을 설치하는 영농형 태양광 방식을 검토할 수 있습니다. 최근 정부에서 농촌 수익 증대를 위해 장려하는 추세이나 아직은 일시 사용 허가 기간 등 규제가 있으니 확인이 필요합니다. 허라글 받더라도 만든 전기를 보낼 수 있는 한전 선로 용랴잉 남아 있어야 사업이 가능하며 주변에 이미 태양광이 너무 많으면 선로가 꽉 차서 사업을 시작하지 못하고 수년을 기다려야 할수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수인이 입주 전 본인의 취향에 맞춰 전체 인테리어를 새로 할 계획이 있을 수 있으므로 임의로 수리해 두는 것보다 수리비용을 가격에 차감해 주는 것을 선호하는 경우가 많습니다. 파손 사실을 미리 고지하고 가격을 깎아주면 해당 결함을 인지하고 계약한 것으로 간주되어 추후 매수인이 하자담보책임을 근거로 추가 수리비를 요구할 수 없게 됩니다. 직접 수리했다가 나중에 다시 타일이 떨어지면 부실하게 고쳤다는 항의를 받을 수 있지만 비용으로 정산하여 수리 결과에 대한 관리 책임까지 매수인에게 깔끔하게 넘길 수 있습니다. 보일러실 타일 몇개를 고치기 위해 기술자를 부르는 출장비와 인건비 부담이 크므로 그 비용만큼을 매매 대금에서 네고해주는 것이 판매자 입장에서도 경제적입니다. 가격을 깎아줄 때는 반드시 계약서 특약란에 보일러실 타일 파손을 확인하고 매매 대금에 반영하였으므로 이후 이 건으로 이의를 제기하지 않는다는 문구를 넣어 법적 근거를 남겨야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전용면적 85제곱미터 이하이며 주거용 시설을 갖춘 오피스텔의 매매 중개보수 요율은 거래금액의 0.5%입니다 따라서 0.5%인 100만원이 법정 상한 금액입니다. 중개업소가 일반과세자라면 10%인 10만원을 더해서 총 110만원을 드리고 간이과세자라면 3~4% 정도를 추가로 요구할 수 있으니 사업자 유형을 먼저 확인하세요 특별한 약정이 없다면 잔금 지급일에 내는 것이 관례입니다. 하지만 계약서 작성시에 계약일에 지급하기로 약정했다면 그에 따라야 하므로 계약서를 다시 확인해 보시길 바랍니다. 0.5%는 상한 요율일뿐 고정 금액이 아니므로 잔금 전이나 계약 시점에 협상이 가능합니다. 특히 이미 전세 세입자가 있는 상태에서 매수만 진행한 겨웅라면 중개사의 수고가 상대적으로 적으므로 적절하게 조율을 시도해 볼 수 있습니다. 수수료를 지급한 후에도 반드시 현금영수증을 받으시고 나중에 오피스텔을 되팔 때 필요경비로 인정받아 양도소득세를 줄이는 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 즉 법정 수수료 최대 100만원이며 보통 잔금날에 지급을 하며 상한 요율 내에서 협상이 가능하므로 지금 전에 중새가님과 부드럽게 이야기를 나눠보시고 나중에 세금을 줄일 수 있도록 반드시 현금 영수증을 챙기시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장사가 잘되어 상권이 살아나면 건물주가 임대료를 대폭 올려버린느 경우가 많으며 이를 감당하지 못해 결국 다른 곳에서 이전하거나 폐업하게 됩니다. 줄을 설 정도로 손님이 많아도 고물가로 인한 원가율이 40~50%를 넘어서고 최근 심화된 구인난으로 인건비 부담이 커지면 팔수록 손해를 보는 구조에 빠질 수 있습니다. 특정 메뉴가 유행할 때 우후죽순 생겨난 가게들은 유행이 지나면 대기 줄이 있어도 권리금을 받고 넘길 수 있을 때 권리금을 챙겨 빠르게 빠져나가는 전략을 취합니다. 줄 서는 맛집은 사장님이 직접 조리나 서비스의 핵심을 담당하는 경우가 많은데 쉴 틈 없는 고강도 노동이 수년간 이어지면 번아웃이나 건강 문제로 운영을 지속하지 못하게 됩니다. 건물 자체가 재건축에 들어가거나 대형 프랜차이즈나 오피스로 용도가 변경되면서 계약 연장이 거부되어 본인의 의지와 상관없이 퇴거해야 하는 상황이 발생합니다. 즉 겉으로는 대기 줄이 길어 성공한 것처럼 보여도 내부적으로는 높은 임대료와 원가 부담 때문에 남는게 없거나 주인의 건강 문제 혹은 건물주와의 갈등으로 인해 소리 없이 문을 닫는 경우가 대부분입니다. 감사합니다.