답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.근저당과 질권이 복잡해도 법무사가 잔금 당일에 동시에 처리하므로 안전합니다. 잔금 지급 > 법무사가 대출금 즉시 상환 > 은행에서 해지 서류 수령 > 등기소에 말소와 이전을 동시에 접수합니다. 말소신청을 먼저 하고 뒤이어 이전 신청을 넣기 때문에 기존 빚이 사라지는 것과 동시에 집주인이 바뀌는 구조입니다. 등기소 접수는 당일에 끝나며 등기부등본상 완전히 기록되는 것은 보통 3~7일 정도 걸립니다. 즉 법무사가 상환영수증을 확인하고 접수하므로 빚이 남은 채 소유권만 넘어갈 위험은 거의 없습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주 시 발견되는 누수, 곰팡이, 고장은 임대인이 즉시 수리해준다는 내용의 특약을 계약서에 꼭 넣으세요. 집주인이 약속한 도배와 입주 청소가 이행되지 않을 시 보상한다는 내용을 부동산을 통해 다시 한번 확정 받으시고 벌레는 건물 전체 문제일 가능성이 크니 입주 직후 전문 방역을 개별적으로 진행할 각오를 하시고 들어가는게 마음이 편합니다. 사기가 아니고 친구들도 살고 있다면 계약서 특약만 잘 챙기고 입주 당일 꼼꼼하게 하자를 체크해 사진을 찍어두시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.차용증을 작성한 뒤 공증이나 내용증명을 받아서 작성 시점을 명확하게 남겨야 합니다. 차용증만으로 부족할 수 있으니 매달 정해진 이자를 계좌로 송금하여 실제 돈을 빌렸다는 근거를 기록으로 남기세요. 대출은 명의자인 질문자님 조건으로 심사되므로 자금 지원 자체가 대출 실행을 막지는 않지만 은행의 자금 출처 소명 요구에 대비해 앞선 서류들을 잘 챙겨두어야 합니다. 차용증 작성을 넘어서 실제 이자 송금 내역도 만들어놔야 향후 세무 조사 리스크에서 확실합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사 합격 후 실무교육을 받아야 개업할 수 있습니다. 4일 (28~32시간) 동안 진행되는 실묵교육을 이수해야 합니다. 세무사는 6개월간 긴 수습 기간이 필요하지만 공인중개사는 4일 정도 교육만 받으면 바로 구청에 개업 등록 신청을 할 수 있어 상대적으로 진입이 빠릅니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세금 정책은 단기적으로 수요를 억제하는 효과는 분명히 있지만 장기적으로는 임대료 상승이나 매물 부족이라는 부작용을 낳기도 합니다. 그래서 부동산 가격은 세금 하나만으로 잡기보다는 대출 규제, 공급 확대 같은 정책이 함께 맞물려야 효과를 발휘할 수 있습니다. 즉 세금은 강력한 도구가 맞지만 시장 상황에 따라 약이 될수도 독이 될수도 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개업소 입장에서 세입자는 일회성 고객이지만 건물주는 평생 수익을 주는 공급자입니다. 회장님이라는 호칭은 이 건물의 모든 권한은 저분에게 있으니 저분 심기를 거스르면 안된다는 메시지를 은연중에 세입자에게 주입하여 계약 주도권을 잡으려는 심리입니다. 등기부상 주인이 맞다면 입주해도 되지만 사기 예방을 위해서 계약서상 명의자와 신분증 대조는 필수입니다. 과한 예우는 중개인의 사정일 뿐이니 무시하되 소통은 피곤하지 않게 중개인을 통해서만 하시면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주 지정 기간이 끝나면 SH는 약 한 달간 전산데이터 확정 작업을 하는데 이 기간에는 시스템이 묶여있어 새 계약서 출력이 물리적으로 안 될 수 있습니다. 은행도 공기업의 전산 일정을 잘 알고 있으므로 보통 수정계약서 대신 잔금 및 전환보증금 납부 영수증을 먼저 제출하면 대출 실행에 지장이 없는 경우도 많습니다. 내일 평일 상담시간에 대출 은행 담당자에게 SH 전산 문제로 수정계약서가 3주 뒤에 나온다는데 영수증으로 대체가 가능한지 확답을 받으시는 것이 가장 빠릅니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2022년에 계약갱신요구권을 이미 사용했기 때문에 이번에는 법적인 인상률 제한 5% 을 받기가 어렵습니다. 임대인이 시세대로 요구할 수 있는 상황입니다. 2024년에 약속한 10년 거주 발언을 근거로 시세보다는 낮은 수준에서 인상 폭을 줄여달라고 협상하셔야 합니다. 계약 만기 2개월 전인 3월말까지 임대인에게 연락이 없다면 다시 묵시적 갱신이 되어 기존 임대료 그대로 2년 더 살 수 있습니다. 법적 방어막은 없으나 3월 말까지 임대인의 연락이 없기를 기다리는 것이 현재로선 가장 유리합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지분 비율을 실제 입금액에 맞춰 본인 6: 아버지 4로 설정하면 증여세 문제는 없습니다. 5:5로 설정하면 아버지가 본인에게 5천만원을 증여한 것으로 보아 조사 대상이 될 수 있습니다. 3억 대출을 본인 명의로 받고 이자도 본인 소득으로 직접 내신다면 그 3억은 온전히 본인의 자금으로 인정됩니다. 본인 계좌에서 이자가 나가는 내역을 잘 관리하시고 만약 아버지와 주민등록상 같은 세대라면 아버지가 다른 집을 보유한 경우 본인도 다주택자가 되어 비과세 혜택을 못 받을 수도 있으니 실거주 목적이라면 세대 분리 여부도 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집 전체가 아닌 특정 방이나 공간만 근린생활시설로 용도변경 할 수 있습니다. 방문요양(사무실) 제 1종 또는 제 2종 근린생활시설로 비교적 수월한 편이며 주야간보호 노유자시설은 소방 안전 기준이 매우까다로운 편입니다. 건축사 사무소를 통해 평면도를 작성하고 구청에 용도변경 허가를 받아야 합니다. 용도를 바꾸면 주차공간 추가 확보나 정화조 용량 증설이 필요할 수 있으니 비용을 미리 체크해야 합니다.