안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.

안녕하세요, 홈런부동산입니다.😀최근 전세 사기 등 전세시장에 대한 불안이 커지면서 월세 전환을 고민하는 분들이 많아지고 있는데요. 오늘은 전세에서 월세로 바꾸는 방법과 필수적으로 고려할 사항, 그리고 꿀팁까지 한 번에 정리해 드릴게요!📌 1. 전세에서 월세로 바꿀 때 어떻게 계산하나요?전세에서 월세로 전환할 때는 ‘전월세 전환율’을 이용하여 계산합니다.전월세 전환율은 정부에서 정한 기준금리(현재 3.5%)에 2%를 더한 수치로, 2024년 7월 기준 5.5%입니다.예를 들어 전세금이 2억 원인데 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다면 다음과 같이 계산합니다.(전세금 – 보증금) × 전월세 전환율 ÷ 12개월(2억 원 – 1억 원) × 5.5% ÷ 12 = 약 458,000원(월세)이렇게 쉽게 월세로 변환할 수 있습니다.📌 2. 전세→월세 전환 시 꼭 고려할 사항⚠️✅ 전월세 전환율을 꼭 확인하세요.지역마다 시장 전환율이 달라질 수 있습니다. 정부의 법정 전환율과 실제 시장 상황을 비교한 후 협상하는 것이 유리합니다.✅ 세금과 금융비용을 점검하세요.임대인은 월세로 전환 시 임대소득세가 발생할 수 있고, 전세금을 월세로 전환하면 대출 이자 비용도 따져봐야 합니다.✅ 임대인-임차인의 원활한 협의가 필수입니다.금액과 계약 조건을 충분히 협의하여 나중에 분쟁이 없도록 계약서에 명확히 작성해야 합니다.✅ 부동산 시장 흐름을 확인하세요.금리가 높아지는 시기에는 월세 부담이 증가할 수 있어 시장 상황에 따른 전략적 결정이 중요합니다.✅ 실거주냐 투자냐 목적에 따라 달라집니다.실거주 목적이라면 월세 부담을 현실적으로 따져보고, 투자 목적이라면 전세금을 활용할 다른 투자처의 수익성을 고려해 보세요.📌 3. 전세에서 월세로 바꿀 때의 핵심 꿀팁💡✨ 보증금과 월세 비율을 효율적으로 조정하세요!보증금을 조금 높이면 매월 나가는 월세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 네이버 부동산 계산기 등을 통해 미리 여러 가지 옵션을 확인하고 나에게 맞는 최적의 비율을 찾으세요.✨ 반환 계획을 명확히 하세요.월세로 전환하면 임대인은 전세금 차액을 마련해야 하고, 임차인은 전세금을 다른 용도로 활용할 수 있는지 미리 계획해야 합니다.✨ 반드시 전문가와 상의하세요.시장 상황과 계약 조건을 잘 아는 공인중개사나 부동산 전문가의 조언을 통해, 나중에 후회 없는 결정을 하시는 것이 중요합니다.📌 슬러거가 정리하는 한줄 요약✍️"전세에서 월세 전환은 전월세 전환율 계산과 시장 흐름을 정확히 확인하고, 보증금과 월세 비율 조정을 통해 최대한 유리한 조건을 만드는 것이 중요합니다."이 내용을 잘 활용하셔서 전세에서 월세로 전환하는 과정을 더욱 쉽고 안전하게 진행하시길 바랍니다.자세한 내용은 홈런부동산에서 확인하실 수 있습니다. 감사합니다.😀https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223695223483

25.03.26

안녕하세요! 홈런부동산입니다.😀 오늘은 아파트 구매 목적에 따라 고려해야 할 요소가 어떻게 달라지는지, 실거주 목적과 투자 목적의 기준을 확실히 정리해 드릴게요.📌 실거주 목적의 아파트 선택 기준첫째, 가족 구성원의 편의성이 최우선입니다. 자녀가 있다면 학군이 좋은 지역이 중요하고, 직장과의 접근성도 빼놓을 수 없습니다.둘째, 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳이 만족도를 높입니다. 병원, 쇼핑몰, 공원 등 일상생활에서 편리함을 주는 요소가 많을수록 좋습니다.셋째, 쾌적하고 안전한 커뮤니티 시설도 중요합니다. 산책로, 공원 등 단지 내 환경과 보안 시스템이 잘 갖춰진 단지는 실거주 만족도가 높습니다.마지막으로, 가격 안정성이 중요합니다. 오랜 기간 거주를 계획하고 있다면 재개발 우려가 적은 안정적인 지역을 선택하는 것이 좋습니다.📌 투자 목적의 아파트 선택 기준첫째, 시세 차익 가능성을 우선적으로 고려해야 합니다. 재개발·재건축 지역이나 GTX 등 교통호재가 있는 지역은 가격 상승 가능성이 큽니다.둘째, 안정적인 임대 수익률도 필수입니다. 대학가나 산업단지 인근 지역은 공실 리스크가 적고 꾸준한 수요를 확보할 수 있습니다.셋째, 개발 호재와 유동성을 체크하는 것도 중요합니다. 신규 아파트 분양이 활발한 지역은 초기 프리미엄 형성을 기대할 수 있습니다.📌 아파트 선택, 목적에 따라 다르게 접근하세요!실거주냐 투자냐에 따라 중요한 기준이 달라집니다. 실거주는 가족의 삶의 질을 높이는 편의성을, 투자는 미래 가치 상승 가능성과 수익성을 중점적으로 평가해야 합니다.이 포스팅을 참고하셔서 본인의 목적에 맞는 현명한 선택을 하시길 바랍니다!자세한 내용은 홈런부동산에서 확인하실 수 있습니다. 감사합니다.😀https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223692292539

25.03.25

부동산 시장에서 "공시지가"라는 용어를 자주 듣게 됩니다. 공시지가는 세금 부과 기준뿐만 아니라 부동산 가격 형성에도 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 오늘은 공시지가의 개념, 실거래가와의 차이, 공시지가 상승 요인 등을 살펴보고, 이를 활용하는 방법까지 알려드리겠습니다.📌 공시지가란? 국가가 정하는 토지의 가격공시지가는 국가에서 공식적으로 평가한 토지의 가격으로, 세금 부과(재산세·종합부동산세·양도소득세) 및 금융 대출 기준 등에 활용됩니다.매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 주거용·상업용·농지 등 모든 토지에 대해 적용됨도시 계획, 공공사업 보상, 대출 평가 기준으로 활용✅ 공시지가 조회 방법👉 부동산공시가격 알리미에서 확인 가능👉 ‘개별 공시지가’ 항목 선택 후 토지 주소 입력👉 모바일에서는 한국부동산원 '부동산정보' 앱으로 조회 가능📌 공시지가 상승 요인 📈✅ 1. 지역 개발 및 인프라 확충GTX-A 노선 개통 지역 등 교통망 개선 시 토지 가치 상승학교·병원·쇼핑몰 등 편의시설 증가✅ 2. 정부의 부동산 공시가격 현실화 정책실거래가 반영을 목표로 공시가격을 점진적으로 인상✅ 3. 부동산 거래 수요 증가수도권 외곽(인천, 경기) 및 지방 산업단지 개발로 인한 수요 상승📌 공시지가와 실거래가 차이 📉🚨 1. 평가 기준 차이실거래가: 시장에서 실제 거래된 가격공시지가: 정부가 평균적인 기준으로 산정한 가격(일반적으로 실거래가보다 낮음)🚨 2. 발표 시점 차이공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정 → 실시간 시장 변동 반영 어려움🚨 3. 토지별 특성 반영 차이같은 지역 내에서도 대로변 토지 vs. 골목 안 토지 등 개별 특성에 따라 실거래가 차이 발생🚨 4. 정책적 조정 반영정부가 특정 지역의 투기 억제 또는 개발 유도를 위해 공시지가 조정 가능📌 공시지가와 집값 관계 🏠✅ 공시지가 상승 → 집값 상승 가능성세금(재산세·종합부동산세) 부담 증가 → 매도자가 이를 가격에 반영해당 지역의 투자 가치 상승 → 시장 투자 심리 자극✅ 공시지가 하락 → 시장 위축 가능성투자 심리 약화 및 매수세 감소 → 가격 하락 가능🚀 📍 사례 분석1️⃣ 서울 강남: 공시지가 15% 상승 → 아파트 매매가 동반 상승2️⃣ GTX-A 예정 지역(파주, 남양주 등): 교통 호재로 공시지가 20% 상승3️⃣ 부산 해운대·대구 수성구: 재개발 활성화로 공시지가 상승, 하지만 인구 감소로 집값 상승 제한📌 공시지가 활용 꿀팁 💡✅ 1. 공시가격 상승 지역 주목!GTX·신도시 개발 지역, 재개발 예정지 등 미래 가치 높은 곳 체크✅ 2. 세금 시뮬레이션 필수공시지가 상승은 재산세·종합부동산세 증가로 이어질 수 있음세금 부담을 고려한 투자 전략 수립✅ 3. 장기적 관점에서 안정성 고려공시지가가 꾸준히 상승하는 지역은 장기 투자 가치가 높음📌 공시지가, 꼭 알아야 할 부동산 지표!공시지가는 부동산 가격을 형성하는 핵심 지표로, 이를 잘 이해하면 부동산 투자와 매매 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다. 공시지가가 상승하는 지역은 미래 가치가 높을 가능성이 크므로, 미리 관심 지역을 체크하는 것이 중요합니다.자세한 내용은 홈런부동산에서 확인하실 수 있습니다. 감사합니다.😀https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223687742902

25.03.19