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부동산 근저당설정에 대해 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.근저당권은 부동산에서 가장 중요한 용어 중에 하나입니다. 쉽게 설명드리자면, 근저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때, 그 부동산에 설정하는 권리입니다. 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)가 약속한 돈을 갚지 않을 경우에 담보로 제공한 부동산을 팔아서라도(경매) 빌린 돈을 대신 받을 수 있도록 하는 권리입니다.근저당권을 설정하면 부동산 등기부등본에 그 사실이 기록되고, 그 부동산에는 부채가 있다는 것이 공식적으로 보여지게 되는 것입니다. 채권자는 돈을 갚지 않는 경우에 담보를 통해서 돈을 돌려 받을 수 있어 안심할 수 있고, 채무자는 부동산을 담보로 큰 금액을 장기간 빌릴 수 있어서 자금 마련이 쉬워진 다는 점에서 많이 활용하고 있습니다.부동산을 구입할 때는 근저당권이 설정된 부동산인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 매입하는 것은 그 부동산에 대한 빚을 같이 사는 것과 같은 상황이 될 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.10.20
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월세와 전세 금액 전환율에 대하여 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전월세 전환율에 대해서 궁금하신 내용 답변드리고자 합니다.현재 주택임대차보호법 제7조의2와 주택임대차보호법 시행령 제9조는 전세금을 월세로 전환할 때의 법정 전월세 전환율에 대해 규정하고 있으며, 이와 별개로 시장 전월세 전환율이라는 제도로 법으로 규정하지 않는 부분을 보완하고 있습니다. 먼저, 법정 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 전세금의 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 이율로, 전세에서 월세로의 전환 시 적정한 기준을 제공하기 위한 장치입니다. 이 조항에 따르면, 임대인이 전세금의 일부를 월세로 전환할 때는 주택임대차보호법 시행령에서 정하는 전환율을 초과할 수 없습니다. 따라서, 전환율은 임대차 계약 당시의 기준금리를 기반으로 정해집니다. 법정 전월세 전환율은 기준금리 + 2% 혹은 10%와 비교하여 낮은 비율을 곱하게 되는 것입니다. 현시점 기준금리는 3.5%로 이에 2%를 더하면 5.5%가 되며 이것이 법정 전월세 전환율이 될 수 있습니다.법정 전환율이 적용되는 경우는 다음과 같은 경우에 적용될 수 있습니다.계약이 계속되는 경우: 임대차 계약 기간 중 임대인이 전세금 일부를 월세로 전환할 때 법정 전월세 전환율이 적용됩니다. 이는 임대차 보호를 위해 법정 상한선을 설정한 것입니다.임차인이 법적 보호를 요구하는 경우: 임차인은 법정 전환율에 맞춰 월세 전환을 요구할 수 있습니다. 임대인이 이를 무시하고 높은 전환율을 요구할 경우, 임차인은 이를 법적으로 제기할 수 있습니다.이처럼 법정 전환율은 월세를 전세로 돌릴 때와 신규 계약에는 적용되지 않습니다.(기존 계약의 갱신 및 변경 시에만 적용)따라서 시장 전월세 전환율이라는 제도로 보완하고 있는데요, 새로 임대차 계약을 체결하는 경우에는 시장 전월세 전환율이 적용될 수 있습니다. 이때는 임대인과 임차인이 협의하여 전환율을 정하게 됩니다. 시장 전환율은 지역별 시세에 따라 다를 수 있으며, 법적 상한선이 따로 정해지지 않는 경우 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 전환율이 결정됩니다. 지역별 시세는 통계청 KOSIS 사이트의 지역별 전월세 전환율을 주택 유형별로 확인하실 수 있습니다.현 시점에서의 법정 전환율을 초과하지 않는 지, 시장 상황에 따라 임대인과의 협의를 통해 적절한 전환율을 적용하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.10.20
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상가를 사려고 하는데 어떤 부분을 봐야 할까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.10평형대의 소형 상가를 매수하려는 경우라면, 특히 입자와 수익성을 중심으로 신중히 접근하실 필요가 있습니다.입지 분석은 유동인구, 주변 상권, 대중교통 접근성, 주차 시설, 주변 주거 및 상주인구, 향후 개발 계획을 꼼꼼히 확인하세요.수익성 분석은 임대 수익률, 임차인의 상태, 관리 비용을 계산하고, 순수익률을 예측해보세요.또한, 등기부등본 및 건축법상 규제 등을 확인하여 법적 문제도 검토할 필요가 있습니다. 상권의 성장 가능성과 미래 가치를 예측하여 장기적인 투자 관점에서 검토하셔서 성공적인 매수가 되시길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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공유지연명부는 무엇을 말하는 명부인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공유지 연명부는 공유지의 소유권과 관련된 사항을 기록한 명부입니다. 공유지는 여러명의 소유자가 공동으로 소유하고 있는 토지이며, 해당 토지의 공동 소유자(공유자)들에 대한 정보와 지분이 기록됩니다. 이 명부는 공유지를 매도하거나 분할, 사용하고자 할 때 중요한 참고자료가 됩니다. 또한 공유지에서 발생하는 지분 거래나 권리 행사 시 명부를 통해 공유자의 권리와 지분 비율을 확인 할 수 있습니다. 공유지는 지분 비율에 따라 행사할 수 있는 권리가 다르기 때문입니다.따라서 공유지 연명부는 공유지의 소유자 정보와 지분을 기록하고 관리하는 명부로써 공유지와 관련된 법적 절차나 분쟁해결, 지분 거래 등에 중요한 역할을 하고 있다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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부동산 맹지에 송전탑이 있는 임야 매입해도 될까요???
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.토지 매입 관련하여 질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.우선 맹지와 송전탑, 임야에 대한 주요 점검 사항이 있을텐데요.맹지는 도로와 연결되어 있지 않기 때문에 접근성이 매우 제한적입니다. 이는 토지 활용이나 개발 가능성에 있어 중요한 문제이며, 도로 개설 가능성과 활용성 제한 등의 사유로 일반적인 시세보다 많이 저렴합니다. 하지만 그만큼 매수자도 적은 것도 단점이죠.송전탑 근처에는 고압전류가 흐르기때문에 안전 규정상 건축물 건설이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 송전선로 보호구역으로 지정된 경우에는 일정 거리 내 건축이 불가능하거나 제한될 수 있습니다. 이는 당진시청의 도시 계획이나 건축 관련 법규에서 확인하실 수 있습니다. 이러한 제약 사항들로 송전탑 인근 토지도 가치가 낮아지는 경우가 있습니다.따라서 맹지이면서 송전탑이 있는 임야는 개발 가능성도 매우 낮고, 임야를 구입하는 이유가 장기적인 투자라면 해당 토지가 개발 계획에 포함되거나 도로 개설 가능성이 클 경우에는 저렴한 가격에 매수할 수 있어 추천 드리지만 그것이 아니라면 재매도가 어렵고, 매입 후 문제가 발생할 가능성이 크므로 충분히 검토 후 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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Lh 입대 아파트 당첨되었습니다..
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.우선 당첨을 축하드립니다. 하지만 아직 예비 입주자로 선정이 되신거라서 궁금하실텐데요.예비 입주자는 본 입주자가 계약을 포기하거나 자격 미달 등으로 입주하지 않을 경우, 순번에 따라 대신 입주할 기회를 갖는 후보자입니다. 현재 26가구를 모집하고 25번째 예비입주자로 당첨되셨다는 것은 본 입주자가 입주계약을 하지 않고, 예비 입주자에게 순서대로 차례가 넘어가는데 질문자님에 앞선 입주자들 모두가 입주 계약을 하지 않는 경우에 입주할 기회가 주어진다는 의미입니다. 예비 입주자는 대기자와 비슷한 개념으로, 본 입주자들의 계약 여부에 따라 기회가 생기므로, 시간이 지나면서 기회가 올 가능성이 있지만 순번에 따라 기회가 오지 않을 가능성이 있습니다.아직 대기상태이지만, 본 입주자들이 계약을 포기할 가능성이 있으니 계속해서 상황을 주시할 필요는 있습니다. LH에서 연락이 오면, 대기 순번에 따라 입주 절차를 진행할 수 있으니 문의사항이 있으시다면 LH 고객센터나 담당 부서에 문의하셔서 입주 가능성이나 추가 절차에 대해 확인해 보는 것도 좋습니다.
경제 / 부동산
24.10.19
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부동산매매시 동의서라는걸 작성하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매매과정에서 동의서 작성을 요구하는 경우는 일반적인 절차는 아닙니다. 통상적으로 부동산 매매는 매매계약서를 통해서 이루어지게 되는데, 별도의 동의서를 작성하는 것은 흔하지 않은 방식입니다. 하지만, 질문 주신대로 계약 조건과 대금지급에 대한 내용을 명시한다면 법적 효력을 가지는 문서로 활용될 가능성이 있으며, 흔히 말하는 가계약(계약금 중 일부 지급)에 대한 내용처럼 계약의 효력을 갖게 하기 위함에 있어 보입니다. 법적 효력을 갖게 된다면 만약 계약을 파기할 경우 책임 소지가 누구에게 있냐는 법적 다툼으로도 생길 수 있으므로 신중하게 작성하시기 바랍니다. 부동산 매매 과정에서 불필요한 문서 작성에 신중하셔야 하며, 동의서 작성에 대한 요구가 정당한 것인지 먼저 확인해보시는 것이 필요합니다. 그래도 의심된다면 동의서 대신 매매계약서를 작성하거나 부동산 중개사나 법률 전문가에게 상담을 받으셔서 신중하게 대처하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.10.18
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월세 보증금 분양권 잔금납부 질문드려요!
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.먼저, 새로운 보금자리를 찾아서 행복한 생활하시길 바랍니다. 월세로 입주하는 경우, 분양권 잔금 납부는 임대인의 문제이며, 임차인이 보호받을 수 있는 임대차보호법에 따른 대항력, 우선변제권 확보가 필요합니다. 하지만 오피스텔은 업무용 시설로 분류될 수 있기 때문에 경우에 따라서 전입신고가 불가능 할 수 있습니다. 이 부분이 어려워지면 보증금 보호나 우선변제권을 확보하는데 어려울 수 있습니다. 이를 해결하기 위해서 오피스텔의 용도를 확인해보세요. 오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있지만 건축물대장에 따라 용도가 명확히 구분됩니다. 주거용인 경우: 전입신고가 가능하고, 임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있습니다.업무용인 경우: 전입신고가 불가능할 수 있으며, 임대차보호법에 따른 보호가 어렵습니다.만약 전입신고가 불가능 상황이라면 건축물의 용도변경이나 보증보험 가입, 특약조항을 추가하는 조치가 필요해보입니다.건축물용도변경: 주거용으로 건축물 대장의 용도를 변경하는 것인데, 이는 임대인과 협의하여야 할 사항이며 임대인이 이를 수용하는 것이 어렵습니다.보증금 보호를 위해 보증보험에 가입하는 방법이 있습니다. 전세금반환보증보험 또는 임대보증금보험을 통해 보증금을 보호할 수 있는 방법이 있으며, 이는 전입신고와 상관없이 일정한 조건을 충족하면 가입할 수 있습니다. 보증보험을 통해 보증금 보호를 받으면 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험사가 대신 보증금을 지급해주지만 비용이 발생한다는 점이 있습니다.특약조항 추가: 임대차계약서에 보증금 반환에 대한 명확한 조항을 기재하는 것도 방법입니다. 임대인이 보증금 반환에 명확히 책임지도록 하는 보증금 반환 조건을 포함 시키는 것이 필요합니다.임대인이 월세 보증금을 받아 분양권 잔금을 납부한다 하는 것은 임대인이 감당할 부분입니다. 다만, 임대인이 분양권 잔금을 납부하지 못할 경우 소유권 이전에 문제가 생길 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약 종료시 보증금을 돌려받는 데 어려움이 발생할 수 있습니다. 따라서 임대차계약서에 보증금 반환 조건을 명확하게 기재하고, 만약 문제가 발생할 경우 어떻게 처리할 지에 대한 내용을 기입할 필요가 있습니다. 새로운 집에서 새로운 시작을 맞이할 질문자분의 고민을 조금이라도 덜어드렸으면 합니다.
경제 / 부동산
24.10.18
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부동산 경매에 대한 기본적인 절차가 궁금합니다..
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 경매라하면 채무자의 부동산이 법원을 통해 강제 매각되는 절차를 말하고, 이를 투자자나 일반인들이 부동산을 매입할 수 있는 방법입니다. 부동산 경매와 절차와 기본적으로 알아두어야 하는 사항이 궁금하신 듯 하여 답변드립니다.1. 부동산 경매 절차경매개시결정 : 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 해당 부동산에 경매개시결정을 내립니다. 이는 부동산에 대한 압류와 관련된 절차라고 보시면 됩니다.감정평가: 법원이 경매부동산의 가치를 평가하기 위해 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하고, 해당 부동산의 시세를 감정하며 이는 경매 최저가로 설정하는데 참고합니다.경매공고: 법원은 경매물건에 대해 법원의 경매 관련 사이트나 지방 법원 게시판에 공고를 게시하며, 일반인들이 확인할 수 있게 합니다.입찰: 경매 물건에 대한 입찰은 입찰자들이 정해진 기간에 제출하도록 되어있습니다. 입찰금액은 최저입찰가 이상이어야 하며, 경매물건의 감정가(또는 최저매각가격)의 10%를 입찰 보증금으로 납부해야합니다. 낙찰: 입찰 기간이 끝나면 법원에서 입찰서 개봉 후 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰자로 선정되며, 낙찰자는 정해진 기간내에 나머지 잔금을 납부해야 합니다.잔금 및 소유권 이전: 낙찰자가 정상적으로 잔금을 납부하면, 법원은 소유권 이전을 명하고, 부동산의 등기이전 절차가 진행되며, 낙찰자는 이후 해당 부동산의 소유자로서의 지위를 갖게 됩니다.경매물건 조사법원 경매사이트 확인: 경매 물건에 대한 물건의 위치나 면적, 감정가, 최저입찰가 등 기본정보를 확인할 수 있습니다.등기부등본 확인: 등기부등본은 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계가 명시되어 있고, 경매를 통해 말소기준권리가 무엇인지를 확인해야 합니다. 대개 경매로 말소되는 권리는 후순위 권리들이며, 소유권 이전시 부담이 남지 않는 권리들이 무엇인지 꼭 확인해야 합니다.현황조사서 및 매각물건명세서 확인: 현황조사서는 해당 부동산에 누가 점유하고 있는지(세입자, 원소유자 등)를 확인할 수 있으며, 매각물건명세서는 임대차보증금, 선순위 임차인 여부를 확인할 수 있습니다.권리분석: 말소기준권리와 선순위 권리, 대항력등을 확인하는 절차가 권리분석입니다. 등기부등본에는 나오지 않는 대항력이 있는 권리들도 있으니 경매에서는 이 부분이 가장 중요하고, 초보자분들이 어려워 할 수 있는 부분입니다.물리적 상태의 확인: 경매 물건을 직접 방문하여 해당 부동산의 상태를 확인하는 것도 매우 중요합니다. 현장방문을 통해 주택의 상태와 위치, 주변 환경등을 실사하고, 감정과 실제 상태가 일치하는지 확인하는 것도 필요합니다.경매에 참여하기 전 확인할 서류등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 임대차계약서(해당시) 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 점에서 매력적인 투자방법이기도 하지만 철저한 권리 분석과 실사가 없다면 위험성이 매우 높은 것도 사실입니다. 처음 접해보실 경우 부동산권리분석사와 경매전문가(매수대리인 자격을 가진 공인중개사, 법무사, 변호사 등)의 도움을 받아 안전하게 진행하는 것을 추천드립니다.
경제 / 부동산
24.10.18
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월세 구하려는데 민간임대가 뭔가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.민간임대주택에 대해서 궁금하신 내용 답변 드리도록 하겠습니다.민간임대주택은 민간사업자가 소유한 주택을 임대하는 유형의 주택입니다. 보통은 일정기간 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 임대기간이 정해져 있고, 임대료 상승률이 제한됩니다. 민간임대 중에서도 일부는 임차인에게 분양전환권이 주어지기도 하지만 모든 민간임대주택에서 분양 우선권이 제공되는 것은 아닙니다.민간임대주택이 단순히 월세로 임대하는 주택인지, 아니면 일정기간 분양전환이 가능한 주택인지는 계약서나 임대사업자를 통해 확인하여야 합니다. 보통 분양우선권이 있는 임대주택은 계약서에 명시되어 있으며, 분양전환 시점에 대한 규정도 포함되어 있습니다.민간임대의 가장 큰 장점 중 하나는 임대료 상승률이 법적으로 제한된다는 점입니다.(장기임대의 경우 연 5%이내) 임차인의 거주 안정적을 보장할 목적이기 때문입니다.일부 경우 임대사업자가 파산하거나 문제가 발생 할 가능성도 있는데 이 경우 주택을 유지하기 어려울 가능성도 있으므로 임대사업자의 신뢰성을 고려하여야 합니다. 또한 집을 소유하는 것이 아니기 때문에 주택 가격이 상승할 때에도 혜택을 받을 수 없습니다.따라서 임대 계약 전 임대 조건과 분양전환 가능 여부를 확실히 확인하시어 임대주택의 장단점을 잘 따져 보는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
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