답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.특약사항에 재계약서 작성을 하시고 현 계약 완료 시 다음 계약에 대해서는 월세로 전환을 하겠다는 특약사항을 기재를 하시면 될 것으로 사료됩니다. 단 만일에 임차인이 계약갱신청구권이 남아 있을 경우 기존 조건 그대로 2년 더 연장을 요구할 수 있으니 그 부분을 체크를 할 필요가 있어 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 우선 알려주시는 것이 향후 문제 발생 시 논쟁의 여지를 없앨 수 있습니다.수리를 해서 현재는 크게 문제가 되지 않을 경우 6개월 하자 담보 책임이 없을 수도 있겠지만 만일 매도 후 에 바로 문제가 생기게 되면 곤란한 상황이 생길 수 있기 때문에 아예 계약 시 부동산 설명을 정확하고 매수인이 받아드려서 계약을 완료 시키는 것이 좋다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.최근 정부의 다주택자에 대한 규제에 의해서 압구정 30억 이상 하락 거래가 된 것은 향후 다주택자에 대한 압박이 가해질 것이고, 양도소득세 중과 이전에 처분, 그리고 고령의 매도인의 현금화를 위해서 거래가 나왔지만 전반적인 시장 분위기는 그렇치는 못합니다. 즉 매물은 쌓이고 있지만 관망세가 우세하고 반면 전세공급이 부족해서 전세가격은 올라가고 있는 분위기라 할 수 있습니다. 우선 30억 하락 거래가 전반적인 시장을 대변하지 않고 시장은 보합 상태로 유지가 되고 있기 때문에 좀 더 지켜 봐야 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.향후 부동산 시장은 극심한 양극화 체제로 갈 것으로 사료됩니다.입지가 좋고 교통이 좋으며, 교육시설과 인프라가 뛰어난 곳일 경우 수요가 몰려서 가격이 올라갈 것이고 반대로 외곽이나 수요가 없는 비인기지역일 경우 가격이 하락을 하는 양극화 시장으로 갈 것으로 사료됩니다.똘똘한 한채 선호 심리와 다주택자들에 대한 규제가 심화 될 수록 이러한 양극화는 더욱더 심화될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 먼저는 5월 9일까지 조정지역의 부동산을 매도하게 될 경우 다주택자들에 대한 양도소득세 중과 유예를 폐지하게 됩니다. 5월10일 부터 매도를 하게 되면 다주택자의 경우 양도소득세 기본 세율 외에 중과세율이 추가로 부과되게 됩니다. 또한 다주택자에 대한 주택담보대출 연장 제한 그리고 지방선거 후 보유세 인상을 예고 하고 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.지금 시장에서는 주식 상승률이 부동산 상승률을 앞 지른다고 볼 수 있습니다.정부의 주식시장 부양정책과 동시에 부동산 시장의 경우 규제를 하기 때문이라 볼 수 있듯이 시기적으로 볼때 현 시점은 주식이 수익률이 좋은 시점이라 볼 수 있고 예전 주식이 좋은 시장이 아닌 적 부동산 상승률이 큰 경우가 많았습니다.따라서 금리 및 정부의 정책 방향에 따라 그 수익률이 달리 평가 될 수 있다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 부산에서 상급지로 여겨지는 곳은 해운대구, 수영구, 그리고 남구 광안리 해안 벨트가 주목을 받고 있습니다.특히 남구 광안리 부근 신축 아파트들은 평당 5000만원까지 육박해서 향후 부산의 대장으로 자리를 잡을 것으로 사료됩니다. 따라서 투자를 하기 위해서는 남구 광안리 신축을 고려해보시는 것이 좋습니다. 다만 예산이 부족할 경우는 해운대구, 수영구 투자하기 좋을 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 계약전에 반드시 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 있는지 살펴 보고 없는 경우 계약을 해야 합니다.또한 임대차계약 특약사항에 잔금 까지 권리 변동이 없어야 한다는 특약 또한 기재를 합니다.그리고 잔금 직전에 다시 등기부등본을 떼서 선순위 근저당권이 설정이 되었는지 마지막으로 확인을 할 필요가 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차종료일이 3월 28일일 경우 최소 2개월전 1월28일이전에 재계약에 대해서 논의를 했었어야 합니다.즉 임대차종료만료일 6~2개월 사이 임대인과 임차인 사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 기존 조건 그대로 2년 더 자동 연장이 되게 됩니다. 따라서 계약을 쉽게 바꾸기는 어렵다고 사료 되고, 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 또 다시 기존 그대로 2년 더 거주를 승낙을 해야 됩니다.즉 임차인의 묵시적 갱신 2년 + 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 4년을 더 보장을 해줘야 합니다. 대신 협의를 잘 해서 계약을 변경하는 것은 설득의 영역이라 할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2021년 3월18일 ~ 2023년 3월 17일 : 임대차 첫 계약기간2023년 3월18일 ~ 2025년 3월 17일 : 묵시적갱신2025년 3월18일 ~ 2027년 3월 17일 : 묵시적갱신따라서 2027년 3월 17일까지 거주가 가능할 것으로 사료됩니다.또한 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주도 가능할 것으로 사료됩니다.단 작년 2025년10월쯤 퇴거에 대한 합의가 있었을 경우는 퇴거를 하는 것이 맞다고 사료됩니다.감사합니다.