답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존의 일반 건축 규제를 따를 경우 건축물의 독창성이나 혁신성이 제한되는 경우, 특별한 설계와 건축을 허용하기 위해 지정이 돠고, 특정 지역의 도시 미관을 향상시키기 위해 필요하다고 판단될 때, 시는 특별건축구역을 통해 다양한 형태와 디자인의 건축물 계획합니다. 또한 대규모 개발 프로젝트가 있을 때, 더 유연한 건축 규제를 적용하여 개발을 촉진하고, 다양한 도시 기능을 혼합할 수 있도록 지정합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.지금 서울 집값이 상승중인 이유는 몇몇 인기지역의 상승이 이끄는 현상으로 서울 외곽이나 지방의 경우는 부동산 침체기에 있습니다. 고금리의 장기화, 정부의 부동산규제, 대출규제로 서울의 인기지역을 제외한 전국이 부동산 침체기 입니다. 특히 지방의 경우 미분양으로 몸살을 앓을 정도 입니다. 향후 금리인하가 되면 공급이 부족한 서울과 수도권의 회복세가 먼저 일어나고 좀 더 시간이 걸리고 나서 지방도 회복을 하겠지만 그 시간은 다소 많이 걸리지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2000년대 초반, 미국의 주택 시장이 과열되면서 집값이 급격히 상승했습니다. 금융기관들은 이를 기회로 서브프라임 모기지 대출을 대거 제공하였고, 심지어 상환 능력이 없는 사람들에게도 대출이 이루어졌습니다.초기에는 낮은 금리 덕분에 서브프라임 대출을 받은 사람들이 대출 상환을 할 수 있었지만, 금리가 상승하면서 이들 대출자들의 상환 부담이 커졌고, 대출 부실이 본격화되었습니다.서브프라임 모기지 사태는 세계 금융위기로 번졌습니다. 미국 금융기관들이 판매한 서브프라임 관련 증권이 전 세계 금융기관에 퍼져 있었기 때문에, 글로벌 금융 시장이 타격을 받았습니다. 유럽과 아시아를 포함한 전 세계 주요 경제들이 금융위기의 영향을 받아 침체에 빠졌습니다. 위기 이후, 금융 시스템의 취약성을 해결하기 위해 여러 개혁이 시행되었고, 국제적 금융 규제 강화가 이루어졌고, 미국 내에서는 금융기관의 대출 관행을 개선하고 금융 감독을 강화하는 노력이 이어졌습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 6~12개월 정도 하루에 4시간 이상 꾸준히 투자를 해야 합격할 수 있는 난이도가 높은 수준의 자격증입니다. 취득 후 실무교육을 받고 창업을 할 수도 있고 소속공인중개사로 활동을 할 수도 있습니다.중개에 대한 영업력이 있을 경우 억대 연봉도 가능하지만 그렇치 못한 경우는 임대료 내기도 급급한 경우가 많이 있습니다. 자격증의 경우 창업에 대한 조건이고 영업력이 수익을 좌우합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.지목변경은 토지의 실제 사용 목적이 변했을 때만 가능합니다. 그리고 관할 구청 또는 시·군·구청에 지목변경 신청서를 제출해야 합니다. 예를 들어 밭 용도로 바꾼다면 꼭 농작물을 심어야 되는 것입니다. 대지로 바꾸면 건물을 지어 그에 맞게 활용함을 보여야 됩니다. 이들이 완료되면 토지이동정리결의서를 작성해 변경 신청해 마무리하면 됩니다.담당 공무원이나 토지 관리 기관에서 현장 조사를 실시합니다. 토지의 실제 이용 상태를 확인하여 변경이 가능한지 판단합니다. 이때, 서류만으로 판단이 어려운 경우 현장에 직접 나가 토지 상태를 확인합니다.현장 조사 결과, 변경이 가능하다고 판단되면 지목 변경 승인이 이루어집니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.관리비는 공용시설 운영 및 유지보수를 위해 필요한 비용이므로 일부 세대가 납부하지 않으면 다른 세대가 부담을 떠안게 됩니다. 또한, 공용 수도세와 같은 항목이 포함되어 있다면, 다른 세대의 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 미납한 관리비는 이사 간 이후에도 법적으로 청구가 가능합니다.관리비 미납은 민사소송을 통해 청구할 수 있습니다. 관리비 미납 시, 아파트 관리사무소는 소송을 제기하거나 강제 집행을 통해 관리비를 회수할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.금리가 인하를 하면 오피스텔 뿐만 아니라 부동산 시장에서는 호재로 작용을 합니다.또한 중앙은행에서 기준금리를 인하를 했는데 시중에 대출금리가 떨어지지 않는 이유는 정부의 대출 규제로 인해서시중은행들이 가산금리를 내리지 않고 오히려 올리고 있기 때문입니다. 집값상승과 가계대출 관리을 위해서 정부의 대출규제를 은행들은 핑계로 가산금리를 내리지 않아서 시장에서는 금리인하 효과를 못 보고 있는 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 임대차계약이 계약 조건에 큰 변화가 없다면 묵시적 갱신으로 자동 갱신이 되어 기존 전세계약 효력이 자동 연장이 되니 굳이 재계약서를 작성할 필요는 없습니다. 만일에 변동사항이 있을 경우 재작성을 하고 확정일자를 받아 놓으면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트를 50층 이상으로 지을 경우 건축법상 안전과 관련해 강도 높은 법규를 적용받아, 아파트 시행사,조합 및 건설사들의 부담이 커지기 때문입니다.현행 건축법은 건물 층수가 30층을 넘거나 높이 120m 이상이면 고층 건축물로 규정하고 있습니다.이 고층 건축물 중에서도 50층 이상이거나, 높이 200m 이상일 경우라면 초고층 건물 층수가 30~49층, 높이 120m이상 200m미만은 준초고층 건물로 분류됩니다.초고층 건물에 해당하는 50층 이상 아파트는 초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법을 적용 받아, 지상층으로부터 30개 층마다 한 층 공간을 모두 비우고 대피공간(피난안전구역)을 의무로 설치해야 합니다. 화재 등 비상상황에 꼭 필요한 공간이긴 하지만, 한 층을 짓는 데 들인 시간과 비용 대비 분양수익은 단 한푼도 낼 수 없어 경제성이 크게 떨어지게 됩니다.초고층 아파트 건축 허가를 받으려면 지진,테러,해일 등에 대비한 40여개 심의와 인허가 절차를 거쳐야 해 시간과 비용이 만만치 않다는 점 또한 50층 이상을 기피하는 이유입니다.반면 한 층만 낮춰 49층으로 짓는 아파트는 준초고층 건물에 해당하기 때문에 건축 규제가 훨씬 느슨하기 때문입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.세종시는 정부 부처와 공공기관들이 이전하면서 주거 수요가 급격히 증가했던 지역입니다. 이에 따라 2020년~2021년 동안 집값이 폭등했지만, 그 후 주택 공급 과잉과 수요 둔화가 발생하면서 가격 조정이 시작되었습니다. 특히, 세종시는 인구 증가율이 예전만큼 빠르지 않게 되었고, 이는 부동산 가격에 직접적인 영향을 미쳤습니다. 또한 고금리의 장기화와 똘똘한 한채만 살아남는 부동산 시장에서 결국은 지방의 부동산이 무너지게 되었습니다. 부동산 상승기 비정상적인 거품이 끼면서 결국은 부동산 하락기에 그 거품이 꺼지고 서울의 인기지역을 빼고 나면 지방은 정말 직격탄을 맞고 또한 지방의 경우 미분양으로 몸살을 앓고 있는 실정입니다.기준금리는 내려도 정부의 대출규제로 은행에서는 가산금리를 오히려 올리고 있습니다. 공급이 부족한 서울의 경우 인기지역 위주로 바닥을 찍고 상승을 할지 몰라도 정부의 대출 규제를 완화하지 않는한지방의 부동산 회복은 시간이 많이 걸리지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.