답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2024년 12월 18일 부터 빌라의경우 수도권 전용면적 85m2 공시가격 5억 이하, 지방의 경우 85m2이하 공시가격 3억 이하이면 무주택자로 인정이 됩니다. 즉 해당사항이 될 경우 생애최초 특별공급 청약이 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 공동명의로 할 경우 단독 명의일때 양도소득세 공제받을 수 있는 부분을 두명이 받을 수 있는 장점이 있고, 종합부동산세 금액구간에 단독명의일때 큰 구간에서 공동명의로 나뉠 경우 적은 과세 구간으로 가기 때문에 세금적으로 이익을 볼 수 있느 장점이 있습니다. 하지만 공동명의로 할 경우 각각 명의대로 대출을 실행을 해야하고 부동산 계약 시나 처분 시 항상 같이 움직여야 하는 단점도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매에 입찰을 하기 위해서는 가장 먼저 권리분석을 하실 줄 알아야 합니다. 권리분석을 통해서 소멸 및 인수 권리등을 파악을 하시고 그에 맞게 적합한 입찰 가격을 결정을 해서입찰 당일 해당 법원에 가셔서 최저입찰가 10%를 가지고 가서 입찰을 하시고 낙찰을 받으시면 되는데권리분석 및 낙찰가 산정이 정말 어렵습니다. 많은 사람들이 경쟁을 하다보니 낙찰되기가 쉽지가 않습니다.권리분석 잘 못해서 인수금액이 있어서 매매가보다 높게 낙찰을 받을 경우 낙찰 포기하면 보증금만 날릴수도 있습니다.반드시 실제 입찰전에 법원에도 한번 가보시고 모의로 입찰도 해보시고 권리분석 명도 등도 미리 한번 알아보시고 입찰하시기를 권장 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 투자는 보다 장기적인 관점에서 봐야 합니다.신축이든 구축이든 먼저 입지가 중요합니다. 교통, 교육, 문화, 상업적 입지가 우수하고 사람들의 수요가 많은 지역의 아파트가 좋습니다. 구축의 경우 리모델링과 향후 재개발/재건축의 요소가 있을 경우 신축보다 투자가치가 더 높게 형성이 될 수도 있습니다. 신축의 경우 입지가 정말 좋은 곳일 경우 두말할것 없이 구축보다 뛰어난 투자처가 될 수 있지만 구축보다 입지면에서 불리한 경우 구축을 더 추천을 드립니다. 결국 부동산은 입지와 개발 이슈가 가격상승의 원동력이 되기 때문입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 부동산 투자를 하기 위해서는 가장 좋은 방법은 자기자본 100%로 하는 것이 좋습니다.지금 처럼 부동산 하락기에 대출을 활용를 할 경우 부동산 매입 시 하락의 위험이 있고, 대출이자로 인해서 이중고를 겪을 수 있기 때문입니다. 우리가 주식을 할때도 대출을 내어서 빚투를 하는 이유는 상승분이 대출이자를 상쇄를 시키고도 이익이 나는 경우일때 대출을 활용한 투자를 하는 것입니다. 지금처럼 부동산 하락기에는 대출을 활용한 레버리지는 투자 손실의 위험이 큽니다. 금리가 인하를 할 경우 대출을 활용을 해서 자기자본과 함께 투자를 해서 상승할 시 매도하는 전략을 해야 합니다. 통상적으로 부동산 저점 시기에는 갭투자나 대출을 활용해서 최소 자기 자본으로 투자를 하는 경우 2년 뒤 양도세 없이 매도를 하는 전략을 많이 하고 특히 금리가 낮을 경우 임대부동산을 매입할때 자기자본 + 대출을 해서 대출이자 비용보다 월 임대수익율을 분석을 해서 투자계획을 세웁니다.투자하기전에 반드시 자기자본, 대출비율, 금리 투자가치등을 분석해서 수익율을 계산을 해보시고 투자를 하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 혼자 독학을 하고 싶은 경우 서점에 가셔서 경매 초보 도서를 한권 사서 한번 보시고 그 다음으로 동영상강의등을 보시면 어느 정도 용어나 흐름이나 프로세스에 대해서 익힐 수가 있습니다. 장점은 비용이 크게 들지 않지만 단점은 경매라는 심화적이고 깊이 있는 스킬을 습득하는데 어려움이 있을 수 있습니다.비용이 좀 들더라도 학원을 추천을 드립니다. 학원에서 이론을 해보고 직접 현장 임장과 낙찰까지 원생들과 함께 공동으로 경험을 해보는것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 학원비가 비싸다는 것이 단점이긴 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임차인이 사업자 등록을 하기 위해서는 임대인의 동의서를 요청 할 수 있습니다. 이 것은 임대차계약이 주거목적에 한정되어져 있기 때문에 사업을 하게 될 시 집주인(임대인) 동의가 있어야 한다는 것입니다.따라서 사전에 사업자 등록을 하기전에 본인의 자가가 아니고 임대차 주택으로 사업자등록을 할 경우 임대인의 동의를 얻어야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.시골지역의 경우 측량이 틀린 경우가 많고 측량을 해서 경계에 대한 분쟁도 많이 있었습니다. 시골지역의 경우 개발에 대한 이슈가 적고 거주와 생활에 많이 신경을 쓰기 때문에 크게 신경을 쓰지 않지만후손들이 물려 받았을 경우나 측량에 대한 관심이 있는 사람들이 경계 측량을 신청을 해서 정확하게 경계를 정하고다른 사람이 자기 땅을 침범했을 경우 토지인도 및 건물 철거, 부당이득반환청구를 하는 경우도 많이 있습니다.우선적으로 그런 경우 한번 경계 측량을 신청하셔서 정확하게 하셔도 될 것으로 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.네 가능합니다. 외국인이 국내 부동산 투자가 가능합니다.부동산 투자이민제가 있습니다. 외국인이 국내 부동산 중에 우리나라 정부로 부터 지정된 특수 지역의 특정 부동산에 10억 이상 투자하면 한국에서 거주 할 수 있는 제도도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.2024년 09월 한국감정원 통계자료에 의하면 전국 부동산 전세가율은 64% 입니다.그중에 서울의 전세가율은 58.5%를 나타내고 있습니다.감사합니다.