답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회를 가질 수 있지만,복잡성과 리스크로 인해서 신중하게 접근을 하셔야 합니다.경매 물건 및 관련 정보들은 법원 경매 사이트에서 확인할 수 있으며 관심이 있는 물건에 대한 등기부등본, 임차인 여부, 명도 가능성 및 법적 권리관계 등을 살펴 보셔야 합니다. 이 후 입찰서 작성 보증금 납부를 하고 낙찰이 되면 잔급을 납부하시면 소유권 이전 절차가 진행이 됩니다.입찰가가 시세보다 지나치게 낮다면 권리 문제가 복잡할 가능성이 크기 때문에 이 부분은 신중을 기하셔야 하며,대학력 있는 임차인 보증금에 대한 승계 문제도 주의를 하셔야 합니다. 무엇보다 명도가 순조롭게 진행이 되지 않을 경우 명도 소송 등에 대한 비용도 추가로 납부를 해야 하기 때문에 추가적인 비용이 발생할 수도 있습니다.초보자인 경우 전문가 분과 함께 입찰에 참여를 하시는게 좋고 일단 참관을 통해서 현장을 먼저 살펴 보시는 것도 좋은 경험이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축, 구축 아파트의 장단점 등 명확하기 때문에 본인의 투자 성향에 따라서 투자를 하시는 것이 좋습니다.일단 신축 아파트의 경우..입주 직후 가격이 급등하는 경우가 많고 대형건설사가 지었을 경우 브랜드 가치도 반영이 되며 특히 청약 당첨 시에는 시세 차익을 기대해 볼 수도 있습니다. 다만 초기 가격이 높고 단기적인 투자에는 불리할 수도 있습니다.구축 아파트의 경우...입지와 생활 인프라 환경이 이미 잘 구축되어 있으며 향 후 재건축 리모델 등도 기대해 볼 수 있으며 무엇보다 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 노후화로 인해 가치가 하락되거나 재건축 규제 리스크로 인해서 이익이 줄어들 수 있습니다.(ex. 재건축 초과이익환수제 등)단기적인 시세 차익을 위해서는 신축 아파트 청약이 유리하다고 볼 수 있고 장기적인 투자를 하신다면 입지가 좋은 구축아파트를 살펴 보시는게 좋다고 의견을 드릴 수 있을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산을 구매할 때는 초기비용, 대출한도, 세금, 유지비 등을 고려하여 계획을 세우는 것이 중요 합니다.초기 비용계약금 - 일반적으로 매매가의 10%중도금과 잔금대출주택담보대출전세자금대출대출 이자 및 원리금 상환 계획 필수세금 및 기타 비용취득세법무사 비용중개수수료 등구매를 하기 전에 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 하는데 일반 자기자본을 파악 하신 후 대출 계획 등을 세우셔야 합니다.대출은 이자 부담을 줄일 수 있는 상환 계획을 미리 설정해 두시는게 좋습니다.이와 같이 자기자본, 대출, 세금 및 기타 비용을 종합적으로 고려하여 자금 조달 계획을 세우시고,특히 대출 한도와 상환 계획을 명확히 세우고, 향 후 금리 변동 및 시장 변화를 고려하여 안정적인 자금 운영을 계획하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분단, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 지역이 해당이 되는데... 확인할 수 있는 자료를 토대로 정리해 봤습니다.분당면적 - 약 19.6km2수용인구 - 약 39만명수용세대 - 97,600세대일산면적 - 약 15.7km2수용인구 - 약 27.6만명수용세대 - 69,000세대평촌면적 - 약 5.1km2수용인구 - 약 16.8만수용세대 - 42,000세대산본면적 - 4.2km2수용인구 - 약 16.8만명수용세대 - 41,974세대중동면적 - 약 5.5km2수용인구 - 약 16.6만명수용세대 - 41,435세대정부는 1기 신도시 노후화 문제를 해결하기 위해 재건축 선도지구를 선정하고 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 재건축을 추진하고 있습니다. 선도지구로 선정된 단지들은 정비계획 수립, 주민의견 수렴, 행정절차 등을 거쳐 재건축이 진행될 예정입니다.위의 정보들은 국토부와 관련 기관들의 발표 내용을 기반으로 해서 작성 하였으며,세부 정보들은 국토부의 발표 내용 등을 통해서 확인하실 수 있을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.학원비 환불 규정은 교육청에서 정한 기준을 따라야 하며, 학원 운영자가 임의로 정할 수는 없습니다.학원은 환불 규정을 반드시 운영해야 하며 교육청의 기준을 따라야 하고 환불을 거부하거나 운영자가 마음대로 정할 수응 없습니다.운영자가 정할 수 있는 건 수업료 외의 부가 서비스 제공 여부에 대한 부분과 프로모션 할인 정책 등은 자체적으로 정할 수 있습니다.만약 환불을 거부하거나 환불 기준보다 적은 금액만 돌려준다거나 부당한 추가 비용을 요구하는 등의 사례가 발생한 경우 교육청에 신고도 가능 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양가를 결정할 때 반영되는 요소들은 다음과 같습니다.토지 가격같은 동네라도 토지의 용도, 위치 등의 여부에 따라서 큰 차이가 발생 합니다.건축비(공사비용)건축비는 분양가의 30~50% 정도를 차지하며 최근에는 건축 자재비와 인건비가 상승하면서 분양가도 상승하고 있습니다.고급 마감재 사용 여부에 따라서도 차이가 발생 합니다.브랜드대형 건설사의 아파트는 브랜드가치로 인해 더 높은 가격이 형성됩니다.브랜드 아파트는 설계, 커뮤니티, 자재 품질이 우수한 경우가 많아 선호도가 높습니다.같은 입지에서도 브랜드 아파트와 중소 건설사 아파트 간 가격 차이가 발생 합니다.입지 조건역세권, 학군, 편의시설, 조망권 등에 따라서도 분양가가 달라집니다.층수, 동, 방향고층, 남향, 조망권 좋은 세대는 같은 동이라도 분양가가 더 높을 수 있습니다.이와 같은 요소들이 분양가에 반영이 되며 택지가격과 건축비가 가장 큰 비중을 차지한다고 보시면 될 듯 합니다.분양가가 비싸다고 무조건 좋은 아파트는 아니고 분양가 책정 기준을 잘 따져보시고 투자 혹은 매매를 결정하시면 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.온라인으로 전입신고를 하시면 보통 즉시 반영이 되며 이는 초본에도 바로 반영이 됩니다.전입신고가 완료되면 전입신고한 당일부터 바로 효력이 발생 하게 됩니다.그리고 전입신고의 횟수는 지정되어 있지 않고 제한 없이 언제든지 가능합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.종전자산의 경우 사업시행 전 기존 건물 및 토지의 평가 금액으로 보통 감정평가를 통해 산정이 되며, 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많습니다. 감정평가는 공시지가와 유사한 기준으로 진행이 되기 때문에 시세보다 낮게 책정될 가능성이 크며 노후 건물의 감가상각을 고려하여 금액이 더 낮게 평가가 됩니다.종후자산은 사업 완료 후 새롭게 조합원이 받게 될 자산 가치로 일반적으로 종전자산보다 더 높게 평가가 됩니다. 신축 건물, 새롭게 형성된 입지 가치를 반영하며 새 아파트 또는 상가가 들어서면서 부동산 가치가 전반적으로 상승하기 때문 입니다. 종전자산대비 종후자산이 얼마나 증가했는지를 기준으로 분담금(추가 부담금) 여부가 결정이 됩니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.잔금까지 전부 납부 했다면 입주는 바로 가능하지만 실제 입주 가능일은 계약서 작성 시 임차인과 임대인 간 협의를 통해서 결정을 하시면 됩니다.계약서에는 임차인이 입주 가능한 날짜가 명시가 되고 일반적으로는 잔금 지급일이 입주일자가 되는 경우가 많습니다. 임대인이 기존 세입자의 퇴거 일정이나 내부 정리 등의 이유로 특정 날짜를 따로 지정을 할 가능성도 있습니다.이미 집이 비어 있는 상태이고, 계약서에 별다른 입주 조건이 없다면 잔금 납부 후 바로 이사하시고 입주 하시면 됩니다.임대인분이 입주 일자를 별도로 통보를 하셨다면 한번더 체크해 보시는게 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역으로 지정되며 상업지역으로 지정되려면 특정 기준을 충족해야 합니다.도시계획상 용도지역 지정해당 지역이 도시지역 이어야 합니다.지자체에서 도시기본계획 및 도시관리계획을 수립하면서 상업지역으로 지정해야 합니다.토지 지용 실태 및 개발 계획상업 및 업무 시설이 집중될 가능성이 높은 지역.주변에 주거지역보다 상업활동이 활발해야 함.교통 및 유동 인구가 많아 상업시설이 필요하다고 인정되는 경우법적 및 행정적 절차 충족상업지역 지정은 지자체에서 결정지자체에 의해 도시관리계획 변경을 거쳐야 하며 주민 공청회 및 국토부 승인 등이 필요만약 토지가 주거지역이나 공업지역으로 지정되어 있다면, 상업지역으로 변경하려면 지자체에 도시계획 변경 신청를 해야 합니다.