답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 낙찰자는 가장 높은 금액을 적어낸 응찰자가 됩니다. 말씀 주신 것처럼 단돈 1원이라도 더 높은 금액을 적은 사람이 낙찰을 받게 됩니다.낙찰은 반드시 최저 입찰가 이상으로 써야 성립이 되며 최저 입찰가보다 낮은 금액을 써내면 낙찰이 불가 합니다.만약 두 명 이상의 응찰자가 같은 금액을 적었다면 법원은 추첨을 통해 낙찰자를 선정하게 됩니다. 따라서 같은 금액을 쓰는 건 불리할 수 있으니 희소한 금액을 적는 것이 전략적으로 중요합니다.경매에서는 지나치게 높은 금액을 써서 투자 가치가 낮아지지 않도록 시장 가치를 면밀히 분석한 뒤 적정 금액으로 응찰하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 유찰은 낙찰자가 없거나 특정 조건을 충족하지 못하는 경우 발생 합니다. 기본적으로 아무도 경매에 참여하지 않으면 유찰 되지만 그 외에도 여러 상황에서 유찰이 발생할 수 있습니다.참여자가 없거나 응찰가가 부족한 경우가장 일반적인 유찰 사유로 경매 진행 시 응찰자가 없거나 응찰자가 있어도 최저 입찰자보다 낮은 금액을 제시하면 유찰이 됩니다.낙찰자가 대금을 납부하지 않은 경우낙찰자는 경매 후 낙찰일로부터 약 30일 이내네 잔금을 납부해야 합니다. 만약 낙찰자가 잔금을 제때 납부하지 않으면 낙찰이 무효가 되고 유찰 처리 됩니다.이 경우 낙찰자가 입찰보증금을 몰수당하며 경매는 다시 진행을 하게 됩니다.법원이나 채권자에 의한 취소경매 절차 중 법적 문제나 이의제기가 발생하여 경매가 중단되거나 취소될 수 있습니다. 이 후 다시 경매가 재개되거나 새로운 조건으로 진행될 때 기존 절차는 유찰로 처리가 됩니다.이 외에도 특정 조건이 있는 경우, 낙찰 허가가 거부된 된 경우 등 유찰이 되는 케이스는 여러가지 사유가 있습니다.도움이 되셨기릅 랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 낙찰 수 경락잔금대출을 받을 때 대출 가능금액은 낙찰가의 80% 또는 감정가의 70% 중 낮은 금액이 적용이 됩니다. 이 조건은 금융기관에서 정한 기준으로 신청자가 선택할 수는 없습니다.금융기관은 대출금을 회수하지 못할 위험을 줄이기 위해서 보수적인 기준을 적용하게 되는데 낙찰가가 감정가 보다 낮을 경우 낙찰가의 80%가 적용되고 반대로 낙찰가가 감정가보다 높을 경우에는 감정가의 70%가 적용이 됩니다.감정가가 낙찰가보다 높다고 해서 감정가 기준으로 대출을 받을 수 있는 것은 아니며 대출 가능금액은 항상 두 기준 중 더 낮은 금액이 적용되므로 감정가가 높아도 유리한 부분은 없습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 맞습니다. 부동산 경매는 대출은 해준 금융기관이나 기타 채권자가 채권 회수를 위해 진행하는 절차로 이를 통해 채무자가 상황하지 못한 금액을 부동산 처분을 통해 최대한 회수하려는 목적이 있습니다.대출은 받은 채무자가 원리금을 같지 못할 경우 금융기관은 담보로 설정된 부동산을 경매에 넘겨 현금화를 합니다. 이는 채무 불이행으로 인해 발생한 손실을 최대한 줄이기 위한 조치 입니다. 법원 경매는 공정하고 강제력 있는 절차를 통해 부동산을 처분하게 되고 채권자는 직접 부동산을 팔 수 없기 때문에 경매를 통해 채권 회수를 법적으로 하게 되는 것입니다.채권자가 낙찰가가 낮아지더라도 경매를 진행하는 이유는 어느 정도라도 회수 가능성이 있기 때문 입니다. 특히 오랜 기간 방치할 경우 부동산 가치가 더 하락할 수 있기 때문에 신속하게 처분하는 것이 더 유리 합니다.경매로 집이 처분된 후에도 채권자의 채권이 완전히 변제되니 않으면 채무자는 나머지 금액에 대해서 여전히 갚아야할 책임이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대한민국에서 땅값이 가장 비싼 곳은 서울 중구 명동8길에 위치한 네이처리퍼블릭 명동월드 점 부지 입니다. 이 곳은 2004년 부터 21년 연속으로 전국에서 가장 비싼 땅으로 기록되고 있습니다. 2023년 기준으로 이 부지의 공시지가는 m2 당 2억 650만원으로 평당 약 6억 8145만원에 달합니다.주거 지역 중에서는 서울 서초구 반포동에 위치한 아크로리버파크 부지가 가장 비싼 것으로 나타났습니다. 이곳의 공시지가는 m2 당 2670만원으로 평당 약 8811만원 입니다.강남구나 청담동도 높은 땅값을 자랑하지만 현재까지는 명동 지역이 가장 높은 것으로 조사가 되고 있다고 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LPG는 원류를 정제하거나 천영가스를 추출하면서 생산이 되는데요... 국제 유가가 상승하면 원료 가격이 오르면서 LPG 가격도 자연스럽게 상승을 합니다.또한 LPG의 경우 대부분 수입에 의존하고 있기 때문에 환율 변동이 큰 영향을 미치고 있습니다.최근 가격이 상승된 이유는 21~23년 동안 원유가격 상승과 글로벌 에너지 위기가 영향을 미쳤고,원화 약세로 환율이 급등하면서 수집 비용이 증가하게 된 결과 입니다. 또한 겨울철 난방 수요 증가 및 산업용 LPG 사용증가의 영향도 있습니다.이와 같은 복합적인 요소들로 인해서 LPG 가격이 상승하고 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약 제도에서 청년층(만 19세~34세 이하)에 해당하는 기준에 군 복무 기간이 포함되어 연령 제한을 완화해 줍니다. 이를 통해 군 복무로 인해 청년 혜택에서 소외되는 것을 방지하려는 취지 입니다.청약제도에서 청년층으로 인정받아 특별공금, 우대 조건 등을 적용받으려면 원칙적으로 만 34세 이하여야 하지만, 남성이고 군 복무를 했다면 복무기간(최대 2년)을 청년 연령 기준에 더해 줍니다. 현재 만 36세라 하더라도 군 복무 2년을 마쳤다면 청약 신청 시 만 34세로 간주되어 청년 우대 조건이 적용이 될 수 있습니다.군 복무 연장의 경우 청약 통장 가입 조건이나 일부 특별 공급 요건에서만 적용이 되며 청년 우대 전용 특별 공급이나 제도별 상세 조건이 다를 우 있으므로 해당 청약 공고문을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.KB부동산에서 제공하는 오피스텔, 아파트 등의 평균시세는 금융권에서 대출 심사 시 참고되는 경우가 많은데요.. 실게 거래되는 시장 시세와를 다를 수 있습니다. KB시세의 경우 보수적으로 산정되는 경향이 있어 현재 거래되는 시세보다 낮게 책정이 됐을 가능성이 있습니다.오피스텔 시장은 일반 아파트와 다르게 수요 변화에 민감하며 지역 내 공급 과잉 또는 인구 감소 등으로 전세 수요가 줄어들면 가격이 하락할 수 있습니다. 금리 상승, 경기 불안정 등도 전세 시세에 영향을 줄 수 있습니다.실제 인근 오피스텔 등의 전세 실거래가를 확인해 보시고 국토부 등의 실거래가도 조회해 보시기 바라며,다른 중개사무소 통해서 기존 금액을 세입자 구할 수 있을지 등도 확인해 보시면 좋을 것 같네요.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 유찰이란 입찰자가 없거나 최고가 입찰자가 없을 경우, 즉 물건이 낙찰되지 않고 경매가 실패하는 경우를 말합니다. 유찰은 최대 횟수가 정해져 있지 않으며 입찰자가 없을 경우 계속해서 반복될 수 있습니다. 하지만 유찰 횟수에 따라 법원에서의 처리 방식이나 물건의 향 후 경매 진행에 변화가 있을 수 있습니다. 보통 유찰이 반복되면 경매 진행 절차에 영향을 미치기도 합니다.유찰이 계속 반복되면 법원은 물건을 새로운 경매로 다시 진행하거나 특별한 조건을 부여해 경매를 재진행 할수도 있고, 경우에 따라서는 경매에서 유찰된 물건에 대해 낙찰자 선정 방식이나 경매 조건을 변경할 수 있는 옵션이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매에서 무조건 낙찰받아야 하는 물건이 있을 수는 있지만 이는 매우 신중하게 판단해야 합니다. 아래 요소들을 고려했을 때 그 물건이 향 후 가치를 크게 상승시킬 가능성이 높아 낙찰을 고려해볼 만한 부동산이 될 수 있습니다.우수한 위치교통망 확장 예정에 있는 지역이나 지하철역, 고속도로 등 교통편이 개선될 예정인 지역의 물건은 장기적으로 가치를 상승시킬 가능성이 큽니다. 상업지구나 업무지구 근처의 물건도 유망할 수 있습니다.향 후 개발 가능성재개발이나 개건축이 진행되는 지역은 일반적으로 물가가 상승하는 경향이 있습니다. 이미 재개발, 재건축 추진이 확정된 지역은 향 후 가치 상승이 예상됩니다.상승 여력이 있는 지역인프라 확장이 예고된 지역이나 주거지 개발이 예상되는 지역도 유망 합니다. 신도시 개발 예정 지역은 해당 지역의 주거 및 상업시설이 확충되면서 수요가 증가할 가능성이 있습니ㅏㄷ.낙찰 가격이 상대적으로 매력적인 경우경매 시작가가 상대적으로 낮거나 입찰 경쟁이 적을 때 물건의 조건이 우수하다면 시장 가격보다 상대적으로 저렴하게 낙찰 받을 수 있습니다. 이 경우에는 가격이 떨어지더라도 최고가를 제시하여 낙찰하는 것이 유리할 수 있습니다.무조건 낙찰을 받아야 할 물건이라면 미래에 대한 확실한 전망이 있을 때 입니다. 교통망 확충, 재개발, 사업지구 근처 등은 장기적인 투자 관점에서 확실한 가치 상승이 예상되는 지역일 수 있습니다.