답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문재인정부 당시 선의의 규제 정책이 결과적으로는 공급을 위축시키고 시장을 심리적으로 악화시키면서 부동산 가격이 폭등하게 되는 사태가 발생한 것이 사실 입니다. 다만 다시 민주당이 집권을 한다고 해서 같은 정책 기조를 가져갈지는 두고 봐야 할 것 같습니다. 그 때와 지금의 금리, 유동성, 시장심리, 공급량 등이 예전과는 많이 다르기 때문 입니다. 같은 정책이라고 하더라도 시장 상황에 따라서 받아들이는 반응이 다를수도 있어 보이는 이유 입니다.결과적으로 보면 정책의 디테일이나 시장 상황에 대한 대응 방안, 국제적인 금융 환경 등에 따라서 결과는 다르게 나타날 수 있을 것 같고, 민주당 집권 후 어떠한 부동산 정책이 발표가 될지는 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금은 단순한 선불금이 아이며, 아래와 같은 임대인의 리스크를 보호하기 위한 장치입니다.1. 미납 월세에 대비하기 위해 >> 월세 연체 시 보증금에서 차감할 수 있도록 담보 역할을 합니다.2. 시설물 훼손이나 원상복구 문제 대비 >> 입주자가 퇴실할 때 집에 손상이 있는 경우, 그 수리 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다.3. 계약 불이행 대비 >> 조기 계약 해지나 무단 퇴거 시 손해를 보지 않기 위해 임대인은 보증금으로 안정장치를 마련하는 겁니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매물에 고층이라고 표기가 되어 있는 건 대부분 건물 전체 층수를 기준으로 1/3 혹은 1/2 이상의 층을 의미한다고 보시면 됩니다.고층의 경우 뷰, 소음, 프라이버스를 중요시 하는 분들이 선호를 하지만,엘리베이터 이동이 다소 불편할 수 있는 점, 관리비, 화재 등 안전을 고려할 경우 중층 혹은 저층을 선호하시는 분들도 있습니다.층수, 방향, 단지 내 위치를 종합적으로 고려해서 결정하시면 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 좋은 건 3명 모두 계약에 참여를 하는게 좋은데요... 만약 불참한 사람이 있을 경우 그 분이 날인한 위임장과 인감증명서가 필요합니다. 전체의 동의가 없이 임대차 계약을 하게 될 경우에는 법적으로 무효 또는 불완전한 계약이 될 수 있기 때문에 위임장과 인감증명서는 꼭 확보해 두시기 바랍니다.그리고 특약 사항에 보증금 및 월세에는 공동소유자 중 누구의 명의로 할것이지 명확하게 해두셔야 향 후 분쟁을 방지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.입주 전에 발생한 하자나 오염 등에 대해서는 집주인에게 제거를 요청해 볼 수 있습니다. 테라스가 임대계약 범위에 포함이 되어 있는 경우 관리 책임이 집주인에게 있기 때문 입니다.일단 현재 테라스 곰팡이 상태를 사진이나 동영상 등으로 촬영하여 집주인분에게 보여 드리고 다음과 같이 정중하게 요청해 보시기 바랍니다. "테라스에 곰팡이 문제가 심해서 입주 전 청소가 필요해 보이는데요...혹시 입주 전 상태이니 청소를 부탁 드려도 될까요? 처리 가능 하실지 확인 부탁 드리겠습니다" 사전 동의를 구하지 않고 먼저 청소를 하신다고 하면 청구가 어려울 수도 있으니 사전에 미리 집주인분과 협의를 진행해 보시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장이 침체기에 있을 수록 신중한 매수 판단이 필요하고 매수 시점 판단에 유의해야 할 지표들은...금리 동향금리가 고점에서 멈추거나 하락 전환할 때는 바닥 신호일 가능성이 큽니다.한국은행 기준금리나 주택담보대출 금리 추이를 체크하세요.거래량거래량이 너무 낮을 때는 극단적 침체기일 수 있으며, 어느 정도 거래가 회복되면 시장의 바닥 통과 신호로 볼 수 있습니다.KB부동산, 국토부 실거래가 시스템에서 지역별 거래량을 확인해보세요.전세가율 (전세/매매 비율)전세가율이 높아질수록 갭 투자 리스크가 낮아집니다.통상 70~80% 이상이면 실수요 중심의 안정적인 시장으로 간주됩니다.매매지수와 하락폭의 안정화집값 하락률이 둔화되고 낙폭이 줄어드는 추세라면 바닥에 접근하고 있을 가능성이 있습니다.한국부동산원, KB시세 등을 참고하시기 바랍니다.리스크 최소화하기 위해서는 아래와 같은 내용들을 참고해 주시면 좋습니다.분할 매수처럼 진입 시점을 나눠보시기 바랍니다. (예: 청약 vs 매매 분산).준공 후 실거주 가능한 신축이 리스크가 가장 적습니다.실입주 계획이 없다면 전세 수요가 풍부한지 체크하시기 바랍니다.주변 대비 과도하게 떨어진 단지는 가성비 매수 기회일 수 있습니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 청약 시장에서는 실수요자의 초기 부담을 줄이기 위해 계약금을 분양가의 10%로 책정하는 단지가 늘어나고 있습니다. 이는 금융 규제로 대출이 제한되면서 건설사들이 계약금 정책을 조정한 결과입니다. ​그러나 여전히 일부 단지에서는 계약금을 20%로 설정하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 2024년 7월 파주 운정신도시에서 분양한 '제일풍경채 운정'은 계약금을 20%로 책정했음에도 높은 경쟁률을 기록했습니다. 부천 대장신도시의 경우, 현재까지 공개된 정보로는 해당 지역의 청약 단지 계약금 비율이 10%인지 20%인지 명확하지 않습니다. 관심 있는 단지의 공식 분양 공고문이나 건설사에 직접 문의하여 정확한 계약금 비율을 확인하시는 것이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2억원이라면 상한 요율을 0.4%로 최대 수수료는 80만원으로 계산이 되며,부가세까지 포함하게 되면 총 88만원으로 중개수수료로 지불 하시면 됩니다.중개수수료에 대해서는 현금영수증 처리가 가능하니 수수료 지불 후에 꼭 현금영수증 처리 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택 종류별로 요율 차이는 거의 없다고 보시면 되고 금액 구간별로 수수료가 달라지는 구조 입니다. 그리고 비주택의 경우 요율이 0.9%까지 가능한 별도 규정이 적용이 됩니다. 전원주택의 경우 건물과 토지 일체 거래시 주택으로 보고 요율이 적용이 됩니다.또한 거래유형(매매/전세/월세)에 따라서도 요율과 상한액이 달라지는 구조 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.강서구에서 학군이 괜찮다고 하는 곳들은...마곡동 - 신도시답게 신규 학교, 쾌적한 교육환경, 안전한 통학로가 장점으로 교육열 높은 30~40대 학부모 비율이 많고 중상위권 이상의 학생도 다수 분포하고 있습니다.등촌동 - 전통적으로 강서구 내 중상위원 학군 이미지를 가지고 있으며 학원가도 잘 발달이 되어 있어서 입시 준비에 유리합니다.화곡동 - 화곡8동은 상대적으로 주거 수준, 학교수준이 양호한 편으로 우장산역 근처는 쾌적하고 교육 수요도 높습니다.자녀 연령대에 따라 동네 평가가 달라질 수 있으니 보다 더 많은 장소를 두고 비교해 보시기 바랍니다.