답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리, 경기 침체, 공급 과잉, 정부 정책 등의 영향을 받아서 조용한 편이기는 한데요...투자를 고려하신다면 여러가지 내용을 분석해 보셔야 합니다.시장의 흐름 파악 - 현재 시장이 단순히 심리적인 위축인지, 구조적인 문제인지 분석이 필요합니다. 그리고 대출 등에 대한 부담으로 인해 거래가 안되고 있는지 등등 확인해 보시기 바랍니다.싸게 살 수 있는 시기인가? - 저평가된 급매물을 위주로 파악수익 구조 개선 - 월세를 들릴 수 있는 안정적인 부동산인지 파악하고 중장기적으로 수요가 지속될 지역인지 분석 필요입지가 좋은 곳을 위주로 저평가된 급매물들을 살펴 보시면서 기회를 노려 보시는 것도 방법입니다. 그리고 전세가율이 높은 곳은 갭투자가 가능할 수 있으니 노려 보시는 것도 좋습니다. 장기적으로 보아 가치가 오를 가능성이 있는 곳들도 체크를 해두신다면 향 후 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."보류지"란 재개발·재건축 사업에서 조합이 소유한 일부 필지를 의미하며, 일반적으로 조합원들에게 배분되지 않고 남겨두는 토지를 말합니다. 보류지는 예측할 수 없는 변수를 대비하기 위해 조합이 일정 부분 보유하는 물량이라고 볼 수 있습니다.보류지가 나오는 이유는 1. 이주 미동의자, 미청산 조합원 대비 2. 사업비 충당 및 추가 비용 발생 대비 3. 향 후 조합원간 분쟁 가능성 대비 4. 임대주택, 기부체납 등 추가 요구 반영 5. 조합의 추가적인 수익 창출 목적 등이 있습니다.보류지는 일반적으로 조합이 최종적으로 잔여 부동산을 공개 입찰을 통해 매각을 하거나 사업이 마무리 되면 조합원 또는 일반인도 보류지를 매입할 수 있습니다. 사업과정에서 조합 운영 및 재정 문제를 해결하기 위해 조합 내부적으로 활용이 될수도 있습니다.보류지는 조합원 입장에서는 추가적인 사업 비용 절감을 위한 수단이기도 하고, 투자자 입장에서는 향 후 매각될 경우 투자 기회가 될 수도 있는 요소 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 기존 재개발 지역의 입주권에는 영향이 없습니다.재개발 지역의 입주권은 기존 주택을 소유한 상태에서 조합원이 되었기 때문에 유지가 되는 것입니다. 입주권은 기본적으로 기존 부동산 소유 여부 및 조합원 자격 요건과 관련이 있으며, 다른 지역 아파트 청약과는 직접적인 연관이 없습니다.무순위 청약은 특별공급이나 1, 2순위 청약과 달리 조정대상지역, 투기과열지구 등의 규제를 받지 않는 경우가 많으며, 계약 포기시 기존 재개발 입주권을 잃는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자를 시작하시는 단계라면 시장의 흐름을 이해하고 기본 개념을 익혀가시는 것이 중요할 것 같습니다. 어떤 부동산 유형을 선택할지, 투자 시 주의할 점과 리스크 관리 방법은 어떤게 있을지 등등 차근차근 접근해 가시는게 중요할 것으로 보입니다. 부동산 시장의 흐름을 이해하기 위해서는 우선 금리 변화, 정부 정책, 수요와 공급을 분석하는 단계가 필요합니다. 유투브 등 부동산 관련 토론 영상들도 많이 살펴 보시면 현재 시장의 어떠하고 향 후 어떻게 변화할지 다양한 전문가들의 의견도 구분하지 않고 들어 보시는 것도 중요합니다.부동산 투자 시 위험을 관리하기 위해서는 시장의 흐름을 읽어 매수 타이밍을 언제 잡느냐가 가장 중요한데요... 일단 싸게 사서 비싸게 팔아야 하니 지금이 고점인지,, 저점인지 파악을 하는게 중요합니다. 그리고 자기자본 50% 이상은 투자하는게 안전하면 입지 분석에 대해서도 사전에 임장 활동 등을 통해서 꼼꼼하게 분석해 두셔야 합니다. 아파트 투자를 하면서 익혀 나가시면 좋을 듯 하고 갭투자라 불리는 투자의 방법 부터 시도를 해보시는게 좋을 듯 하며,아예 경매 공부를 같이 하시면서 경태 투자를 해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 경매는 권리 분석이 중요하니 처음에는 전문가 분들의 도움을 받으셔서 시작해 보시는 걸 추천 드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분 개별 분양의 형태인 경우가 많습니다.아파트를 분양할 때 상가도 함께 개별적으로 분양하여 각 점포마다의 소유자가 다른 경우가 많습니다. 등기부등본을 떼어 보면 각 점포별로 소유자가 누구인지 확인이 가능 하실 겁니다. 임대료, 관리비 등도 각 점포별 계약 내용에 따라 다르게 책정이 되구요. 건설사가 상가를 한꺼번에 보유하고 직접 임대 운영을 하는 경우도 있고, 건설사가 대형 투자자에게 일괄 매각한 후 해당 법인에서 관리를 하는 케이스도 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.구매할 마음이 없다고 표현을 하시면 거의 대부분 이에 응하지 않을 테고,가서 집을 좀 보고려 왔다 혹시 이런 물건을 원하는데 있느냐? 있으면 좀 보고 싶다 정도로 중개사분께 의뢰를 하셔야 실제 물건을 살펴 볼 수가 있습니다.그런 후에 일단 다른 물건들도 좀 살펴보고 오겠습니다 정도로 마무리를 짓고 나오셔야지 구매할 의사가 없다라는 걸 사전에 밝히시고 접근 하시면 중개사분들도 적극적으로 협조를 해주지 않을 가능성이 크기 때문에 그러한 의도는 최대한 숨시기고 방문을 하셔야 합니다.중개사분들이 시간을 내어 협조를 하는건 그래도 계약 체결을 통해 경제적인 수익을 발생시키기 위한 것이니깐요.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약금은 대부분 계약 체결 시 즉시 지급을 하고 매도자와 매수자가 계약서에 서명을 한 후에 지급을 합니다. 보통 매매가의 10% 정도가 일반적이지만 이는 협의를 하면 조정이 가능 합니다. 계약금을 지급하면 일방적인 계약 파기는 어렵게 됩니다. 중도금은 계약 후 1~2개월 이내에 지급을 하는데 대략 매매가의 40~60% 선에서 결정이 되고 이는 매도자와 매수자가 협의하여 중도금 지급 없이 잔급을 일시 납부하는 방향으로 협의를 해도 크게 문제가 없습니다.잔금은 등기 이전 당일에 지급을 하고 잔금을 지급하게 되면 소유권을 넘겨받게 됩니다. 매수인은 잔금 지급 후 등기권리증과 집 열쇠를 인수하게 됩니다.통상 위와 같이 진행이 되며 실제 계약 진행 시 협의하는 내용에 따라서 달라질 수는 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감정평가금액과 실거래가가 차이가 생기는 건 평가목적과 산정 방식에 따른 차이라고 보시면 됩니다.감정평가 금액은 공인감정평가사가 평가한 부동산의 가치로 대출, 세금, 공공사업 보상 등의 목적으로 이용이 되며, 주변 시세와 입지, 수익성 등을 기준으로 산정이 됩니다. 이는 객관적인 이론적 접근인 반면에 부동산 실거래가는 수요와 공급, 협상력, 심리적 요인들이 반영된 실제 시장에서의 거래 금액 입니다.감정평가는 안정성을 고려하여 시장보다 낮게 산정되는 경우가 많고 실제 대출심사, 세금 부과 시 활용이 되므로 과대평가를 피하려는 경향이 있습니다. 특히 경매나 공공사업 조상용 감정가는 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다. 실거래가는 매도자와 매수자의 협상의 결과로 시장환경(급매, 매물 부족, 투자 수요 등)에 따라 감정가보다 높은 가격에 책정되는 경우가 있습니다. 특히 입지 요건이 좋다면 실거래가가 훨씬 높은 경우가 많습니다.투자 목적이라면 실거래가를 기준으로 시장의 흐름을 판단하는게 좋고, 대출 가능금액을 확인하려면 감정가 기준으로 확인해 보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.​최근 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서, 인접한 마포구, 성동구, 강동구 등으로 부동산 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타나고 있습니다.풍선효과의 주요 증거로는...매물 감소 및 매수 문의 증가 - 토지거래허가구역 지정 이후, 마포구, 성동구, 강동구 등에서는 매도자들이 매물을 거둬들이고, 매수 문의가 증가하는 현상이 관찰되고 있습니다. ​아파트 매매가 상승 - 한국부동산원에 따르면, 3월 둘째 주 기준으로 성동구와 마포구의 주택 매매가격 상승률은 각각 0.29%, 0.21%를 기록하였으며, 이는 용산구(0.23%)와 비슷한 수준입니다. 정부는 이러한 풍선효과를 방지하기 위해 마포구, 강동구, 성동구 등을 추가로 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다고 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔을 주거용으로 매매할 경우, 일반 아파트와 다르게 몇 가지 꼭 확인해야 할 사항이 있습니다. 특히 13년 된 오피스텔이라면 노후 상태나 관리 비용 등도 확인해 보시는게 좋습니다.등기부등본 - 소유자정보, 근저당권, 가압류-가처분, 전세권 설정 여부 확인건축물대장 및 용도 확인 - 오피스텔이 주거용으로 등록된 상태인지 확인.관리비 및 주차공간 - 관리비가 과도하게 높지는 않은지, 1세대 1주차가 가능한지 여부 확인, 공용시설 유지보수 상태 확인세금 및 대출 가능여부 - 취득세율이 아파트보다 높을 수 있어서 세금관련 내용 사전 확인실입주 가능 여부 - 현재 세입자가 있는지, 언제 퇴실하는지 등등 임차인 관련 정보 확인기타잔금 지급일 이전에 계약서 특약 사항에 근저당, 압류 말소 조항 추가 할 것.전입신고 및 확정일자 가능한지 여부를 명시해 둘 것.하자 발견 시 보수 책임을 누구에게 둘 것인지... 어느정도의 기간 동안 확인된 하자에 관해서 책임을 질것인지 등등위와 같은 내용들에 대해서 추가적으로 확인해 두시면 좋을 듯 합니다.