답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약기간이 만료가 되서 나가실 때에는 별도의 복비(중개수수료)는 지불하지 않으셔도 되며,계약 당시의 상태로 원상복구만 해두시고 이사를 가시면 됩니다.계약 민기 전에 퇴거를 하시는 건 새로운 입주자가 아닌 임대인과 협의를 하셔야 하는 부분이며,임대인 분에게 사정상 20일 전에 퇴거를 해야 될 것 같다라고 이야기를 하신 후에 퇴거 후 임대인분이 집을 정비할 시간을 가지시게 하는 건 임대인 입장에서도 선호할 만한 내용 입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.제로에너지 건축은 건물이 에너지 소비를 최소화하고, 신재생에너지를 활용해 자체적으로 에너지를 생산하는 구조를 말하는데요.. 이를 위해서는 고단열, 고기밀 설계, 태양광 패널설치, 고효율 환기시스템, 스마트 에너지 관리 시스템 등 고도의 기술이 적용되어야 합니다. 이는 2025년 일정 규모 이상의 공동주택에도 단계적으로 적용 의무화될 예정으로 알져 있습니다.이렇게 될 경우 건축비용이 증가할 수 밖에 없기 때문에 분양가가 오르는건 당연한 수순으로 보여 집니다. 새로운 시스템의 도입과 부대 설비로 인해서 건설 비용 자체가 큰 폭으로 오를 수 있기 때문 입니다. 또한 설계더 더 복잡해지고 새로운 기술이 적용되어야 하며 건축 기준을 맞추기 위한 에너지 성능평가 및 인증 비용도 추가로 발생할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 기본적인 설계 비용 자체가 증가하게 됩니다. 정부 지원이 있을 수는 있지만 전체적인 초기 투자 비용이 많이 들 수 밖에 없기 때문에 분양가 상승은 충분히 예상이 됩니다.장기적으로는 에너지 절감 효과로 입주자들에게 도움이 될 수는 있지만,초기 분양가는 기본적인 아파트에 대해서 높은 수준을 보일 수 밖에 없을것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저당권과 질권 모두 담보물권으로서 채권자가 채무자의 재산을 담보로 잡고 있다가 채무를 이행하지 않으면 변재받을 수 있는 권리이나 설정방식과 적용 대상, 점유 여부에 등에서 차이가 있습니다.저당권이 경우 부동산 및 특정 동산 등에 설정이 되며 채무자와 계약을 통해 설정 후 등기가 필요합니다. 등기를 해야 효력이 발생하게 됩니다. 채무자가 변제를 못하는 경우 경매를 실해할 수 있습니다.질권은 동산(기계, 자동차) 및 권리(주식, 채권 등)에 설정을 할 수 있으며 채권자가 담보물을 점유해야 효력이 발생한다는 점에서 저당권과 큰 차이가 있습니다. 채권자가 직접 점유를 해야 하면 담보물을 넘겨 받게 되면 효력이 발생하게 됩니다. 질권도 공매 또는 경매를 통해서 변제를 할 수 있습니다.둘 다 채권자의 변제권을 보장하는 담보물권이지만 위와 같이 설정방식과 적용 대상에서 차이점을 확인 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지하철에 붙여진 부동산 전단지들의 경우 투자자 좋게 말하면 투자자 유치를 위한 마케팅 성격이 강한 홍보물이라고 보시면 될 것 같습니다. 이는 소진이 잘 안되는 물건이나 투자 수요를 끌어들이기 위한 매물일 가능성이 크죠.몇 년안에 몇 배 수익 이라는 말은 단순한 기대치 일뿐 실제로 그렇게 될지는 알 수가 없으면 수익률 계산에서 공실률, 운영비, 세금 등 중요한 요소를 빼고 보여진 결과라고 볼 수 있습니다. 상가 시장은 주거용 부동산과 다르게 리스크가 크며 경기 영향을 많이 받을 수 밖에 없고, 입지가 애매하거나 예산만큼 상권이 형성되지 않는다면 공실 위험이 큽니다. 실제로 괜찮은 상가들의 경우 입주 전부터 분양이 끝나거나 개발사가 네트워크를 통해 조용히 소화하는 경우가 많습니다.이에, 전달지로 홍보하는 물건들의 경우 입지가 불리하거나 조건이 좋지 않을 가능성이 크고, 안팔리는 물건을 처리하려고 그렇게라도 홍보를 하고 있는 것입니다. 크게 신경을 쓰지 않으셔도 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 부동사 투기를 방지하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 특정 지역에서 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도 인데요... 최근 서울에서 잠심, 대치 등 주요 지역에 대해서 토지거래허가구역을 해제 했다가 갑자기 부동산 가격이 급등하고 시장의 이상 변화가 감지 되면서 한 달 조금 넘은 시점에 다시 지정을 해버렸는데요... 이렇게 한달남에 다시 지정을 할 걸 왜 해제를 했는지 모르겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.역세권 시프트 사업은 서울시가 역세권 지역의 주택 공급을 늘리고 주거 안정을 도모하기 위해 추진하는 역세권 장기전세주택 공급 사업입니다. 이 사업은 민간 사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하는 대신, 그로 인해 증가한 용적률의 일정 부분을 장기전세주택으로 공급하도록 유도 하는 사업 입니다. 상향된 용적률로 건설한 주택의 일부를 서울시가 표준건축비로 매입하고, 이를 주변 시세보다 저렴한 임대료로 최장 20년까지 전세 형태로 공급 하는 것입니다. 역세권시프트 사업은 도시정비형 재개발의 한 형태로, 역세권 반경 500m 이내 지역에서 진행되며 용적률이 최대 500%까지 허용이 된다고 합니다. 이는 노후 건출물 비율이 60% 이상인 지역에서 추진되면 사업 기간은 약 5~7년 정도 소요될 예정이라고 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오늘 뉴스 기사를 확인해 보니 정부와 서울시가 주택 시장 안정화를 위해 서울 주요 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하기로 했다는 내용이 보이네요... 지난 달에 잠실, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제 한 지 한 달이 조금 넘은 시점인데 참 갈피를 못 잡고 있는 것 같습니다.서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 다시 주택 가격이 빠르게 오르고 있고 거래량이 늘어나다보니 이를 조정하기 위한 방안인 듯 합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구 소재 전체 아파트를 대상으로 3.24일부터 9.30일까지 약 6개월간 토지거래하구역을 지정하되 필요시 지정 연장을 적극적으로 검토할 계획이라고합니다. 또한 시장이 계속 과열될 경우 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 밑 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획이라고 합니다. 이와 더불어 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출 관리강화, 주택공급 확대 계획 지속 등의 안정화 방안을 발표했습니다.전체적인 시장 상황을 고려하지 않고 해제를 하더니 한 달 만에 다시 지정을 하는 어처구니 없는 상황인데요... 좀 더 장기적인 안목으로 시장을 안정화 시킬 수 있는 방안들을 검토해야 하는 것이 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오늘자 뉴스 기사를 확인해 보니 정부와 서울시가 주택 시장 안정화를 위해 서울 주요지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하기로 했다는 내용이 보이네요... 지난 달에 잠심, 삼성, 대치, 청담을 토지거래허가구역에서 해제한지 한 달이 조금 넘은 시점인데 참 갈피를 못잡고 있는 것 같습니다.서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 다시 주택 가격이 빠르게 오르고 있고 거래량이 늘어나다보니 이를 조정하기 위한 방안인 듯 합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구 소재 전체 아파트를 대상으로 3.24일부터 9.30일까지 약 6개월간 토지거래하구역을 지정하되 필요시 지정 연장을 적극적으로 검토할 계획이라고합니다. 또한 시장이 계속 과열될 경우 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정되어 있는 조정대상지역 밑 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토할 계획이라고 합니다. 이와 더불어 주택담보대출을 비롯한 금융, 가계대출 관리강화, 주택공급 확대 계획 지속 등의 안정화 방안을 발표했습니다.전체적인 시장 상황을 고려하지 않고 해제를 하더니 한 달만에 다시 지정을 하는 어처구니 없는 상황인데요... 좀 더 장기적인 안목으로 시장을 안정화 시킬 수 있는 방안들을 검토해야 하는 것이 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 몇 년간 미분양 증가와 금리 상승으로 건설사가 신규 분양을 줄이고 있고, 23~24년 동안 착공 감소 및 인허가가 급감 하면서 전체 부동산 시장에 공급이 부족하게 되었습니다. 이렇게 매물이 부족하게 되면서 부동산 가격이 상승하는 원인으로 작용하게 되었고 기존 주택 보유자들도 가격이 떨어진 상황에서 매물을 내놓지 않고 버티고 있는 영향도 있는 듯 합니다. 최근 토지거래허가구역 해제로 인해서 갭투자자들이 다시 활동하면서 가격 상승 압력이 발생하고 있습니다. 부동산 가격이 오르는데 건설 경기가 바닥을 치는 이유는 건설사가 공급을 늘릴 수 없는 환경이기 때문 입니다. 일단 미분양 리스크가 가장 크며, 고금리로 인해서 자금 조달이 어려운 경우도 많습니다. 또한 자재비, 인건비 상승으로 인해 건설비에 대한 부담이 점점 커지고 있는 상황이라 건설사의 부담이 계속 증가하고 있습니다. 분양가가 오르지 못하면 사업성이 낮아지기 때문에 착공 자체를 미루는 상황 입니다.현재 부동산 시장은 가격은 오르는데 건설사는 신규 공급을 하지 못하고 있어서 가격이 오름세로 변화하고 있다고 보이며 당분간은 시장 상황을 계속해서 주목해봐야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 프로젝트 금융은 특정 부동산 개발 프로젝트의 미래 수익성을 담보로 대출을 실행하는 금융 방식으로 금융 기관은 개발 사업 자체의 사업성을 평가하여 자금을 지원하며 사업주체는 프로젝트를 추진하는 기업, 개인, 법인(SPC 포함) 등이 될 수 있습니다.대부분의 부동산 개발 사업은 법인(건설사, 시행사, SPC 등)이 주체가 되어 진행이 되며, 개인이 진행하기에는 리스크와 자본 부담이 크기 때문에 법인을 설림하여 프로젝트를 추진하는 경우가 많습니다.이에 법인도 프로젝트 사업주가 될 수 있기 때문에 "법인은 될 수 없다"라는 지문은 틀린 문장이 될 수 있습니다.