답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.등기부등본상에 이 주택은 이 주택은 한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사의 동의를 받지 아니하고는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음이라는 내용과 함께 금지사항등기가 기재되어 있다면, 해당 부동산은 한국주택금융공사의 관리대상 이라는 뜻 입니다.이는 한국주택금융공사에서 주택염금 대출을 실행했거나 보증을 제공한 주택일 가능성이 높습니다. 즉, 주택 소유자가 주택연금을 이용했거나 한국주택금융공사의 보증을 받아 담보 대출을 실행한 경우로 공사가 해당 주택의 소유권에 제한을 걸어둔 상태 입니다. 따라서 해당 주택은 공사의 사전 동의 없이 제한물권 설정, 강제집행 관련 행위, 소유권 행사 등의 행위를 할 수 없습니다.금지사항 등기가 되어 있다면 주택금융공사에 문의하여 해제 가능 여부를 확인해야 하며, 해당 부동산의 주인이 주택연금 해지 또는 대출 완납을 하면 공사의 동의를 받아 금지사항이 해제될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가족 간 거래라도 실제 매매라는 것이 입증되면 주택담보대출이 가능할 수 있습니다. 하지만 금융기관에서 실거래서 판단을 엄격하게 진행하며, 허위거래가 의심될 경우 대출이 거절될 가능성이 높습니다.은행에서는 정상적인 매매계약서가 존재 하는지, 매매 가격이 시세와 큰 차이가 없는지, 매매대금이 실제로 정상적으로 지급되었는지, 해당 부동산의 근정당권의 담보가치를 중점적으로 체크를 할 것입니다.현제 간 거래는 일반적인 부동산 거래보다 금융기관 심사가 더 깐깐하지 때문에 사전에 은행과 충분히 상담 후 진행하는 것이 중요 합니다. 어떤 금융기관에서는 서류 보강 후 가능할 수도 있으니, 대출을 진행할 은행과 충분한 상담을 통해서 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 건설경기 침체로 인해 건설 기업들의 수익성이 악화되고 있습니다. 24년도 4분기 국내 주요 건설사들의 평균 영업이익률은 전년 동기 대비 2%p 감소한 5%를 기록했습니다. 이는 원자재 가격 상승과 부동산 시장의 침체로 인한 영향으로 분석됩니다. 또한 중소 건설사들의 경우 수주 감소로 인해 수익성이 더욱 악화되고 있습니다.이러한 상황은 건설 기업들의 재무 건정서에 부정적인 영향을 미치고 있으며, 일부 기업들은 구조조정이나 신규 투자 축소를 고려하고 있습니다. 따라서 건설 업계 전반에 걸쳐 수익성 악화에 대한 우려가 커지고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 부동산 경기가 침체되어 있으니 계속해서 시장을 주시해봐야 할 듯 합니다.빌라의 경우 아파트보다 수요가 적고 하락장에서는 더 팔기 어려운 특성이 있습니다. 급매로 내놓을 경우 손해가 클 수 있기 때문에 가격 방어가 가능한지 여부를 먼저 판단을 하시는게 좋습니다.아파트의 경우 빌라보다 가격 회복 속도가 빨라 매수 타이밍을 잘 잡으셔야 할텐데요....방법으로는 당장 빌라 매도가 어려울 수 있기 때문에 아파트 바닥을 확인한 후 결정으로 해보시길 추천 드리며, 길게 바라보면 회복 시장을 기다렸다가 진행해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.현재의 자산 상황, 금리 변동, 부동산 시장 상황 등을 잘 분석해 보시고 접근해 보시길 추천 드립니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세사기를 예방하기 위한 몇 가지 체크를 해보셔야 하는 부분들이 있습니다.등기부등본 확인 - 계약하려는 집의 소유자와 집주인이 동일인이지 확인 하시고 근저당이 많이 잡혀 있을 경우 보증금 반환에 대한 위험이 있습니다.확정일자 및 전입신고 - 전세권 설정등기는 보증금은 안전하게 보호 받을 수 있으며 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받아 두셔야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 집주인 신용 체크 - 은행에 임대인의 대출이 얼마인지 확인해 보시고, 전세보증보험에 가입이 가능할지 여부도 체크를 해두셔야 합니다.주변 시세 확인 - 혹시 주변과 비교해서 전세가 너무 저렴한 경우 사기일 가능성도 있으니 주변 시세들과 비교해보는 과정이 필요 합니다.전세금을 지키기 위해서는 전세보증보험에 가입을 해두시기 바라며,잔금 입금 날에도 최신 등기부등본을 확인하셔서 추가적인 근저당은 없는지 여부도 한번 더 체크를 해두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.개인 간 직거래 시에는 공인중개사 등의 검증 절차가 없기 때문에 사기나 법적 문제가 발생할 위험이 높아 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다.등기부등본을 반드시 열람하여 실제 소유자인지 확인을 하시고 근저당, 압규, 가처분, 가등기 등의 권리관계도 확인이 필요합니다. 특이 사항이 없어 계약서를 작성하는 경우 표준계약서를 받으셔서 매매 혹은 임대 조건(계약금, 중도금, 잔금, 인도일자 등)을 명확히 기재를 해두시고, 위약금 및 계약 해제 조항을 반드시 포함시켜 두셔야 합니다.계약금은 소유자 명의 계좌로 입금하신 후에 거래 증빙 자료를 남겨 두시고, 잔금 지급 시 소유권 이전 등기도 같이 진행을 하시기 바랍니다.그리고 사전에 해당 집에 별도의 정유자가 있는지도 체크를 해두시고 임대차 계약이 되어 있는 곳이라면 보증금 반환 문제에 대해서도 사전에 협의를 해두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 동 대표는 보통 입주민들의 투표를 통해서 선출이 되지만, 자격 요건과 절차가 정해져 있습니다.동 대표가 되기 위해서는 해당 아파트 단지에 거주하는 입주민이어야 하며 세대주 이어야 합니다. 그리고 관리비를 연체한 이력이 없고, 동별로 1명만 대표로 선출이 가능 합니다.선거 공고 후에 일정 기간 동안 후보자 등록 접수를 하고 투표를 진행하게 되는데 대면투표, 서면 투표, 전자 투표 방식으로도 가능합니다. 동대표가 되면 입주자대표회의에 참석하여 관리비 예산과 집행을 감시하고, 시설물 유지보수 관련 의사를 결정 과정에 참여할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.레지던스의 경우 단순 숙박을 넘어서서 단기 혹은 장기로 거주가 가능한 공간이라고 보시면 됩니다. 보통 주방, 세탁기, 냉장고가 있으며 이러한 부분들은 단기 출장자, 외국인 거주자, 장기 여행자들에게 인기가 있습니다. 일부 레지던스는 오피스텔 처럼 개인이 분양 받아 투자도 가능 합니다. 호텔 처럼 청소, 조식 서비스 등이 운영이 될 경우 추가적이 요금이 발생할 수 있지만 이는 호텔 보다는 제한적인 부분에서만 가능합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택담보대출을 받으시게 되면 등기부등본 상에는 근저당권 설정이라고 표시가 됩니다.이 상태에서 전세를 내놓을 경우 융자가 많다면 세입자가 불안감을 느낄 수 있습니다. 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정을 하게 되는 것이죠.주택담보대출이 많고, 집값 대비 전세금이 높으면 위험하니 적정한 수준을 유지하여 대출과 전세금을 설정해 주셔야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.용적률이란 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 이야기 합니다. 결국 용적률이 높으면 건축할 수 있는 연면적이 커져 재건축 후 세대 수가 증가하는 효과가 있습니다. 추가로 공급할 일반분양 물량이 많아져 사업 수익성이 커지게 되는 것이죠 반면 용적률이 낮으면 재건축 후 늘릴 수 있는 세대 수가 적어 상업성이 떨어지게 됩니다. 일반 분양분을 많이 확이 할 수 있다는 건 조합의 수익이 증가할 수 있습니다.결국 기존 용적률이 낮고, 재건축 후 높일 수 있는 단지가 사업성이 높은데 일반 분양분을 얼마나 확보할 수 있는지가 가장 중요한 포인트라고 할 수 있습니다.