답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1가구 1주택자의 종합부동산세 기준은 수도권과 지방이 동일 합니다. 즉, 지역에 관계없이 동일한 공제 기준과 세율이 적용되고 있습니다.공시가격 12억원을 초과하는 경우 종부세가 적용이 되면 종부세는 공시가격이 아닌 과세표준에 따라 계산이 됩니다. 1가구 1주택자는 다주택자보다는 완화된 세율이 적용이 되고, 집값이 높은 서울, 수도권에서는 종부세 대상자가 더 많아질 가능성이 큽니다. 종부세 기준은 수도권과 지방이 동일하지만 실제 부담하는 가구수를 비교하면 수도권에서 훨씨 더 많습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.부동산매매계약은 꼭 계약서로만 작성해야 하는건가요? 그냥 문자로 매도하는 부동산의 계약금,잔금일 설정하고 계약금을 받게되면 부동산매매계약이라고 봐도 되는건가요?>> 부동산 매매계약은 문자나 구두 계약으로도 유효할수는 있습니다. 그러나 법적 효력을 확보하고 추후 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 문자로만 계약금, 잔금일을 설정하고 계약금을 받았다고 하더라도 계약서를 작성하지 않은 경우 상대방이 그 내용을 인정하지 않을 수도 있기 때문에 서면 계약서를 작성하는 것이 중요합니다.부동산매매계약을 예를 들어보자면 7월 7일에 매수자와 매도자가 공인중개사분과 만나서 당일날 부동산매매계약서를 작성하고 당일날 즉 7월 7일날에 계약금,중도금,잔금일을 모두 당일날인 7월 7일에 설정하고 당일날 바로 거래가 가능한가요? 아니면 법적으로 매매계약할때는 계약금과 잔금일의 날짜가 어느정도 떨어져 있어야 하나요?>> 매수자와 매도자가 계약서 작성 후 계약금, 중도금, 잔금일을 당일 설정하고, 계약금을 받았다면 법적으로 거래는 가능 합니다. 계약서에 명시된 조건이 모두 합의되었고, 계약금이 지급되었다면 그 날 즉시 매매 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 통상 계약금을 지급하고 일정 기간이 지난 후에 잔금을 치루게 되면 이러한 일정은 매도자와 매수자가 협의를 진행하면 되고 특별히 정해진 기간은 없다라고 보시면 됩니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 만기 4개월 전이면 여유가 있는 상태이나 최근 전세 시장이 어려운 관계로 미리 내놓으면 공실을 최소화할 수 있어서 괜찮을 것 같습니다. 이 정도 기간이면 기존 세입자도 이사 계획을 세우는데 충분한 시간이 될 수도 있을 것 같네요.기존 세입자 분에게 퇴거 의사를 다시 한 번 명확히 해두시고 입주 가능한 시기에 맞춰 새로운 세입자를 구하시면 되며 중개업자 분에게는 입주시긴에 맞춰 계약이 가능한 고객들은 섭외해 달라고 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이번 토지거래허가구역의 해제는 그동안 대기를 하고 있던 투자자들이 몰려들면서 벌써부터 가격이 상승하고 있습니다.일단 실거주 의무가 사라져 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자가 가능해져 투자 수요가 꿈틀거리면서 집값 상승을 부추기고 있는 듯 합니다. 단기적으로는 집값이 상승한 후에 주변 다른 지역들도 이에 따라 가격이 동반 상승하면서 가격이 유지가 될 것으로 보입니다.토지거래허가구역이 해제가 되면서 거주이전의 자유와 재산권 행사를 제한하는 규제가 풀리게 됐는데 이러한 부분대 한 불만인 이전부터 계속되어 왔던 사항으라 다시 토지거래허가구역으로 묶여 버린다면 이에 대한 반발이 엄청날 것으로 보입니다. 부동산 정책에 대한 시장의 반응을 민감할 수 밖에 없기 때문에 개인적인 생각으로는 다시 묶일 가능성은 희박하다고 생각이 됩니다. 오히려 추가적이 해제가 되지 않을까 싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.국민임대주택의 입주 자격은 아래와 같습니다.본인과 세대원 전원이 입주자모집공고일 현재 무주택인 세대주로서 아래 소득 및 자산 보유 기준에 해당해야 합니다.소득 기준 - 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 70% 이하자산 기준 - 세대구성원 총자산가액이 3억 4500만원 이하 / 세대구성원이 보유한 자동차가액이 3,708만원 이하전용면적 50m2 미만 - 전년도 도시근로자 월평균 소득 50%이하 세대에게 우선 공금, 잔여 주택을 소득기준 70% 이하 세대에 공급전용면적 50~60m2 이하 - 주택청약저축 가입 및 24회 이상 자에게 우선 공급위와 같은 조건들이 있으며 세부적인 내용에 대해선 LH 등에 문의를 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 실거래 신고는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 엄격히 관리가 되고 있으며 거짓으로 신고하거나 허위로 가격을 부풀리거나 낮추는 행위는 불법이며 적발될 경우 과태료 부과 및 형사 처벌을 다을 수 있습니다.고의적인 허귀 신고의 경우 거래금액의 5% 이하 과태료가 부과가 되는데 예를 들어 5억원짜리 거래를 허위로 신고하면 최대 2,500만원의 과태료가 부과가 됩니다.단순 착오로 인한 정정은 가능하지만 시장 교란 목적으로 행해진게 확인될 경우에도 처벌이 될 수 있다는 점도 참고해 두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 전 확인해야 할 주요 사항들에 대해서 안내 드립니다.등기부등등본 확인 - 집주인과 계약하는게 맞는지, 근저당 등 담보 대출이 있는지 여부를 확인신분증 확인 - 집주인의 이름과 신분증상 이름이 일치 하는지 여부 확인확정일자 및 전입신고 - 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 받기관리비 등 확인 - 월세 외에 추가로 납부해야 하는 관리비 항목과 비용 등 확인중도해지 시 조항 확인 - 계약 기간 중 퇴거를 할 수도 있으니 중도 퇴실 시 위약금 여부 확인원상복구 범위 확인 - 퇴실 할 때 현재의 상태로 원복을 해야 하니 입주 시 전체적인 부분에 대한 사진 영상 촬영해 두기보증금 반환 조건 확인 - 퇴실 시 보증금 반환 시기 명확히 할 것계약 시에는 집주인 정보가 정확한지 확이이 필수적이며,계약 조건 및 특약 사항 등에 대해서도 꼼꼼히 체크를 해두셔야 합니다.그리고 가장 중요한 보증금 반환 조건에 대해서도 명확히 해두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.혹시 계약서에 중도 해지 시 위약금에 대한 별도의 조항이 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 그러한 조항이 있다면 그대로 적용을 하시면 될 듯 한데 그런 조항이 없다면 최대 2개월치 까지는 월세 청구를 해보시기 바랍니다. 일반적으로 중도 퇴거 시 그렇게 적용을 하고 있습니다.퇴실하는 세입자에게 새로운 세입자를 구하도록 하시면 공실 기간을 줄일 수 있으며, 현실적으로는 1~2개월 치 월세를 받고 마무리를 하시는 것도 무난한 해결책이 될 수 있습니다. 향 후, 계약을 하실 때에는 중도 퇴실 시에 대한 위약금 조항을 삽입해 보시는 것도 고려해 두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발, 재건축은 원칙적으로 토지등 소유자의 동의율이 법적으로 정해져 있으며, 일부 5% 정도가 반대를 한가고 하더라도 법적 동의율을 충족하면 사업은 진행이 됩니다. 재개발의 경우 최종 확정이 되면 강제 수용도 가능하면 감정평가를 거쳐 보상을 하고 강제로 진행이 될 수 있으며 재건축의 강제 수용이 불가능 하지만 조합이 결성되고 사업이 진행되면 반대하던 주민도 비용을 내야 하거나 기존 집을 철거해야 하는 상황이 발생합니다.현실적으로는 소수 반대자가 어려운 입장이 되는 경우가 많습니다. 찬성하는 주민들 측에서 반대측 주민들에 대해 강한 압박을 가하게 되는 것이죠 버티고 버티가 결국은 주거 유지 자체가 어려워질 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수도권 신도시를 직접 바라보시면서 체감하는 분위기라면 아주 현실적인 생각을 가지고 계신 듯 합니다.현재 정부가 수도권 신도시를 계속 확장하려는 기조를 유지하는 것은 기존 개발 패턴을 답습하는 것에 가깝다는 생각이 듭니다. 하지만 수도권 인구 증가세가 둔화되면서 신도시가 활력을 잃고 있다는 것도 사실입니다. 지식산업센터 같은 경우 처음엔 세금 혜택과 분양 특수를 기대하고 투자자들이 몰렸지만 실제 입주하는 기업이 부족해서 공실이 늘어나고 있습니다. 그리고 신도시 확장이 근본적인 해결책이 되려면 기존 도심의 경쟁력 강화, 지방과의 균형 발전, 일자리 분산 같은 정책이 함께 가야 하는데 지금과 같은 상황에서는 어느 한쪽도 제대로 살아남지 못할 가능성이 클것이라 생각합니다. 이러한 상황에서는 차라리 지방 도시들이 살아날 수 있도록 여건을 만들어 주는게 더 필요하지 않을까 싶습니다.