답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 동 대표는 보통 입주민들의 투표를 통해서 선출이 되지만, 자격 요건과 절차가 정해져 있습니다.동 대표가 되기 위해서는 해당 아파트 단지에 거주하는 입주민이어야 하며 세대주 이어야 합니다. 그리고 관리비를 연체한 이력이 없고, 동별로 1명만 대표로 선출이 가능 합니다.선거 공고 후에 일정 기간 동안 후보자 등록 접수를 하고 투표를 진행하게 되는데 대면투표, 서면 투표, 전자 투표 방식으로도 가능합니다. 동대표가 되면 입주자대표회의에 참석하여 관리비 예산과 집행을 감시하고, 시설물 유지보수 관련 의사를 결정 과정에 참여할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.레지던스의 경우 단순 숙박을 넘어서서 단기 혹은 장기로 거주가 가능한 공간이라고 보시면 됩니다. 보통 주방, 세탁기, 냉장고가 있으며 이러한 부분들은 단기 출장자, 외국인 거주자, 장기 여행자들에게 인기가 있습니다. 일부 레지던스는 오피스텔 처럼 개인이 분양 받아 투자도 가능 합니다. 호텔 처럼 청소, 조식 서비스 등이 운영이 될 경우 추가적이 요금이 발생할 수 있지만 이는 호텔 보다는 제한적인 부분에서만 가능합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택담보대출을 받으시게 되면 등기부등본 상에는 근저당권 설정이라고 표시가 됩니다.이 상태에서 전세를 내놓을 경우 융자가 많다면 세입자가 불안감을 느낄 수 있습니다. 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정을 하게 되는 것이죠.주택담보대출이 많고, 집값 대비 전세금이 높으면 위험하니 적정한 수준을 유지하여 대출과 전세금을 설정해 주셔야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.용적률이란 대지 면적 대비 건축물의 연면적 비율을 이야기 합니다. 결국 용적률이 높으면 건축할 수 있는 연면적이 커져 재건축 후 세대 수가 증가하는 효과가 있습니다. 추가로 공급할 일반분양 물량이 많아져 사업 수익성이 커지게 되는 것이죠 반면 용적률이 낮으면 재건축 후 늘릴 수 있는 세대 수가 적어 상업성이 떨어지게 됩니다. 일반 분양분을 많이 확이 할 수 있다는 건 조합의 수익이 증가할 수 있습니다.결국 기존 용적률이 낮고, 재건축 후 높일 수 있는 단지가 사업성이 높은데 일반 분양분을 얼마나 확보할 수 있는지가 가장 중요한 포인트라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1가구 1주택자의 종합부동산세 기준은 수도권과 지방이 동일 합니다. 즉, 지역에 관계없이 동일한 공제 기준과 세율이 적용되고 있습니다.공시가격 12억원을 초과하는 경우 종부세가 적용이 되면 종부세는 공시가격이 아닌 과세표준에 따라 계산이 됩니다. 1가구 1주택자는 다주택자보다는 완화된 세율이 적용이 되고, 집값이 높은 서울, 수도권에서는 종부세 대상자가 더 많아질 가능성이 큽니다. 종부세 기준은 수도권과 지방이 동일하지만 실제 부담하는 가구수를 비교하면 수도권에서 훨씨 더 많습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.부동산매매계약은 꼭 계약서로만 작성해야 하는건가요? 그냥 문자로 매도하는 부동산의 계약금,잔금일 설정하고 계약금을 받게되면 부동산매매계약이라고 봐도 되는건가요?>> 부동산 매매계약은 문자나 구두 계약으로도 유효할수는 있습니다. 그러나 법적 효력을 확보하고 추후 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 문자로만 계약금, 잔금일을 설정하고 계약금을 받았다고 하더라도 계약서를 작성하지 않은 경우 상대방이 그 내용을 인정하지 않을 수도 있기 때문에 서면 계약서를 작성하는 것이 중요합니다.부동산매매계약을 예를 들어보자면 7월 7일에 매수자와 매도자가 공인중개사분과 만나서 당일날 부동산매매계약서를 작성하고 당일날 즉 7월 7일날에 계약금,중도금,잔금일을 모두 당일날인 7월 7일에 설정하고 당일날 바로 거래가 가능한가요? 아니면 법적으로 매매계약할때는 계약금과 잔금일의 날짜가 어느정도 떨어져 있어야 하나요?>> 매수자와 매도자가 계약서 작성 후 계약금, 중도금, 잔금일을 당일 설정하고, 계약금을 받았다면 법적으로 거래는 가능 합니다. 계약서에 명시된 조건이 모두 합의되었고, 계약금이 지급되었다면 그 날 즉시 매매 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 통상 계약금을 지급하고 일정 기간이 지난 후에 잔금을 치루게 되면 이러한 일정은 매도자와 매수자가 협의를 진행하면 되고 특별히 정해진 기간은 없다라고 보시면 됩니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.PLC는 다양한 자동화 시스템에서 입력신호를 받아들여 출력 장치에 신호를 보냅니다. 이를 통해 공정제어, 기계작동, 프로세스 조정 등 실시간으로 처리를 합니다.그리고 PLC는 각종 센서로부터 실시간 데이터를 수집하여 상태 모니터링을 수행합니다. 이를 통해 운영자는 시스템의 이상 여부를 즉시 파악하고, 적절한 조치를 취할 수 있습니다. 또한 시간에저와 카운팅 기능을 통해 공정에서 정해진 시간에 맞춰 작업을 실해하거나 주기적으로 동작을 반복하게 하며 여러개의 제어 동작을 순차적으로 실행하고 복잡한 조건에 따른 동작을 설정할 수 있습니다. 이를 통해서 시스템의 유연성 및 자동화 효율성을 극대화할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 만기 4개월 전이면 여유가 있는 상태이나 최근 전세 시장이 어려운 관계로 미리 내놓으면 공실을 최소화할 수 있어서 괜찮을 것 같습니다. 이 정도 기간이면 기존 세입자도 이사 계획을 세우는데 충분한 시간이 될 수도 있을 것 같네요.기존 세입자 분에게 퇴거 의사를 다시 한 번 명확히 해두시고 입주 가능한 시기에 맞춰 새로운 세입자를 구하시면 되며 중개업자 분에게는 입주시긴에 맞춰 계약이 가능한 고객들은 섭외해 달라고 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.차단기 정격 용량을 결정할 때는 부하전류, 잔락전류, 정격전압 등을 고려하여 결정을 해야 합니다. 기본적으로 차단기는 부하 전류를 견딜 수 있어야 하면 일반적으로는 최대 부하 전류ㅂ의 125% 정도로 고려하시면 되됩니다.부하전류를 계산하려면 먼저 총 부하 용량을 알아야 하며 계산식은 아래와 같습니다.** I(전류) = P(용량) / V(전압)만약 부하용량이 5kw, 전압이 220V라면 I= 5000 / 220 으로 대략 22.7A 정도로 계산이 되며,여기에 1.25배 여유를 두면 30A 차단기를 선택 하시면 적절 합니다.3상인 경우네는 루트3, 그리고 역률을 전압에 곱해서 계산하시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이번 토지거래허가구역의 해제는 그동안 대기를 하고 있던 투자자들이 몰려들면서 벌써부터 가격이 상승하고 있습니다.일단 실거주 의무가 사라져 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자가 가능해져 투자 수요가 꿈틀거리면서 집값 상승을 부추기고 있는 듯 합니다. 단기적으로는 집값이 상승한 후에 주변 다른 지역들도 이에 따라 가격이 동반 상승하면서 가격이 유지가 될 것으로 보입니다.토지거래허가구역이 해제가 되면서 거주이전의 자유와 재산권 행사를 제한하는 규제가 풀리게 됐는데 이러한 부분대 한 불만인 이전부터 계속되어 왔던 사항으라 다시 토지거래허가구역으로 묶여 버린다면 이에 대한 반발이 엄청날 것으로 보입니다. 부동산 정책에 대한 시장의 반응을 민감할 수 밖에 없기 때문에 개인적인 생각으로는 다시 묶일 가능성은 희박하다고 생각이 됩니다. 오히려 추가적이 해제가 되지 않을까 싶습니다.