답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.먄약 공사 도중 문화재가 나오게 되면, 일단 발굴 조사가 진행이 되게 됩니다.지표 조사 > 시굴 조사 > 정밀 발굴 조사 순으로 진행이 되고 조사 결과에 따라 개발이 허가될 수도 중단될 수도 있습니다. 만약 국가가 중요하다고 판단하면 해당 지역을 문화재 보호구역으로 지정을 할 수도 있으며 이렇게 되면 재개발이 전면 불가능해지거나 제한적인 재발만 가능하게 됩니다. 문화재가 발견되어 개발이 불가능해지면 토지 소유자는 국가 또는 지방자치단체로부터 보상을 받을 가능성이 있습니다. 해당 부지가 문화재 보호구역으로 지정되면 문화재청 또는 지방자치단체가 해당 토지를 매입할 수 있으며 이 경우 감정평가를 통해 토지 보상금이 지급이 됩니다. 보상 기준은 인근 시세를 반영하되, 개발이 막혔을 경우 감가될 수도 있습니다.재산권을 제한받는 대신 손실보상 청구가 가능하며 보상 방식은 현금 보상, 대체 토지 제공 등으로 이루어질 수도 있습니다.경주 같은 지역의 경우 개발 전에 철저한 사전조사가 필요하며 예상치 못한 문화재 발굴로 가업이 중단될 리스크가 크기 때문에 신중한 접근이 필요할 것으로 생각이 되네요.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법 및 계약서 조항에 따라서 일정기간 월세가 연체되면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다. 그리고 계약 해지 후에도 세입자가 나가지 않으면 명도소송을 제기할 수도 있구요. 법원에서 강제집행 결정이 내려지면 집행관이 나와서 퇴거 조치를 하게 됩니다.그리고 임대인은 연체된 월세뿐만 아니라 계약서상 정해진 위약금 및 지연이자를 청구할 수도 있습니다. 만약 보증금이 있다면 연체된 월세 만큼 보증금에서 차감할 수 있고, 연체 금액이 보증금을 초과한다면 추가로 지불해야 할 수도 있습니다. 최악의 경우 강제집행 후에도 추가적인 금액을 변제해야 하는 경우도 있을 수 있습니다.임대인이 지급명령 신청이나 소송을 진행하면 법적으로 채무불이행 기록이 남을 수 있고 강제집행까지 가게되면 신용등급 하락, 카드 사용 제한, 대출 어려움 등의 문제가 발생하게 됩니다.가능하면 임대인과 세입자가 협의하여 조기 퇴거 또는 감액을 요청하는 것이 최선의 해결책이며,소소으로 가면 신용문제 및 강제집행 위험이 있으므로 미리 협상을 하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문을 하신 의도와 맞는 답변인지는 모르겠는데요..ㅎㅎ집의 주인이 따로 있다라고 하는 말은 결국 해당 부동산을 사게 될 사람은 정해져 있다라는 의미로 이야기 하신게 맞을까요?이러한 말들이 나오게 되는건...집을 팔려고 내놓아도 쉽게 거래가 되지 않는데... 갑자기 어떤 특정인이 나타나면 갑자기 거래가 성사되는 경우가 있습니다. 마치 이 집을 사기로 정해진 사람이 따로 있는 것처럼 말이죠..그래서 이러한 경험에서 비롯되어 나오게 된 말이 아닐까 싶습니다.그리고 법적으로 보면 법적 소유권과 별개로 실질적인 점유를 하고 있는 사람이 있어서 그런 말이 나올 수도 있다라고 생각이 되네요.ㅎㅎ 집주인이 있기는 하지만 실제 사용하고 관리하고 있는 사람이 별도로 있는 것이죠.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약 후 등기, 대출 실행, 이사 준비 등 일정을 고려하면 최소 4월~5월 중순경까지는 게약을 하는것이 좋을 듯 합니다. 기존 주택 매도 잔금일과 새로운 집으로 입주일을 맞추려면 빠르게 계약을 진행하고 새로운 집의 잔금 일정 등오 매도인 분과 해당 일정에 맞춰서 잘 조율해 두시는 것도 필요할 것으로 보입니다. 만약 계약이 늦어질게 될 경우 기존 주택 매도일과 새로운 집으로 이사 일정이 맞출 수도 있으며 이 경우 단기로 거주 가능한 곳들에 대해서도 미리 알아보시는 게 좋을 듯 합니다.아무리 늦어도 5월 중순까지는 새로운 집의 계약을 하고 중도금, 잔금 지급일정 등에 대해서도 협의를 해두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 반전세는 전세와 월세의 중간 개념으로 보증금의 일부를 월세로 전환하는 임대차 계약 방식 입니다. 이를 통해서 전세를 구하기 어려운 세입자와 월세 수입을 원하는 집주인의 이해관계가 맞아 떨어질 수 있습니다.세임자 입장에서 전세보다 초기 자금 부담이 적다는 장점이 있습니다. 비교적 적은 보증금으로도 입주가 가능 하기 때문 입니다. 그리고 월세보다 보증금이 많기 때문에 월세 부담이 적어질 수 있습니다. 일반적으로 보증금을 높이면 월세가 상대적으로 낮아지기 때문 입니다. 전세금 일부를 월세로 전환해도 보증금 규모가 크다면 보증보험이 가능할 수도 있습니다. 그리고 거주하면서 자금을 모아 나중에 전세로 전화할 수 있는 가능성도 있습니다.반면에 매달 추가 지출이 있어 장기적으로는 조금 부담이 될 수 있고, 반전세 대출의 경우 전세 대출보다 조건이 까다로울 수 있습니다.집주인 입장에서 보면 매달 일정한 월세를 받을 수 있어 안정적인 수익을 창출 할 수 있고 전세 계약 만료 시 큰 금액을 한번에 돌려줘야 하는 부담이 줄어들 수 있습니다. 또한 전세 수요가 적을 때 월세와 적절히 조합하여 임대 수익을 극대화할 수 있기도 합니다. 단점으로는 보증금이 줄어들게 되어 투자 여력이 감소할 수 있으며 월세 수입으로 인한 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.반전세는 계약 조건에 따라 장점과 단점이 달라지므로 계약 전에 시장 상황, 대출 가능 여부, 세금 부담 등에 대해서 충분히 비교 검토를 해보시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.민평금리의 주요한 역할은 다음과 같습니다.채권의 공정한 가격 산정 - 투자자와 발행자가 객관적인 기준을 바탕으로 채권을 거래할 수 있도록 돕습니다.채권 거래의 기준 역할 - 기관 투자자들이 채권을 매매할 때 참고하는주요 지표발행 금리 산정에 활용 - 기업이나 금융기관이 회사채를 발행할 때 적정한 금리를 결정하는 기준으로 활용신용 리스크 평가- 민평금리 변동을 통해 시장이 특정 채권에 대해 어떻게 평가하는지 알 수 있음금융상품 및 대출 금리 결정에 영향 - 일부 대출 상품, 예금 상품 등의 금리 산정 시 민평금리를 참고민평금리는 채권 시장의 공정성과 효율성을 높이는 역할을 하며, 금융 시장에서 중요한 기준점이 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 좋은 건 직접 방문하여 집을 내놓는 것이 가장 좋습니다. 직접 방문해서 집의 정보와 현재의 상태 등을 구두로 설명을 해주시고, 문서나 문자 등으로 위치, 구조, 평수, 보증금 및 월세, 입주 가능일자, 옵션 등 세부 정보를 사진과 함께 전달해 주시면 가장 베스트 입니다.그리고 임대인분과 협의가 될 수 있도록 중간에서 연락처 전달이 가능할지 여부 등도 임대인분께 확인 하셔서, 중개사분에게 임대인 연락처도 같이 전달해 주시면 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무인 편의점의 가장 큰 장점은 바로 인건비를 절약할 수 있다는 부분 입니다. 직원 없이 매장을 운영할 수 있기 때문에 고정비를 낮출 수 있어 가장 매리트가 크다고 볼 수 있으며, 24시간 영업이 가능하여 추가 매출을 기대할 수 있는 부분도 있고 손님의 입장에서도 심야 시간에 이용이 가능하여 편리할 수 있습니다. 그리고 셀프 계산대를 이용한 빠르 견제가 가능하고 혼잡한 시간대에도 대기 기간을 줄일 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 코로나 이후 비대면 소비를 선호하는 고객층이 증가하면서 무인 편의점에 대한 니즈가 꾸준히 상승하고 있습니다.하지만 일부 고객의 경우 상품을 결제하지 않고 가져가는 도난의 위험이 있으며 무인 편의점을 운영하면서 가장 큰 문제가 바로 이 도난의 위험 입니다. 신분을 확인하기 어려운 구조라 미선년자가 주류, 담배를 구매할 가능성도 있어 이에 대한 보완 대책이 있어야 합니다. 그리고 심야 시간에 운영을 하다보면 술에 취한 손님들이 기물 파손을 하는 등의 위험도 있습니다.무인편의점은 확실한 장단점을 가지고 있으며, 초기 투자 비용이 높을 수 있기 때문에 투자 대비 수익성에 대한 분석을 철저히 하고 운영을 해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 중개업자는 거래를 성사시키는 것이 중요한 목표 중에 하나 입니다. 그 과정에서 희망적인 전망을 강조하는 경우가 많다보니 그렇게 보여질 수 있다고는 생각 합니다.다만, 거래 당시 시장 상황에 대해서 중개업자가 판단했을 때는 긍정적인 신호들이 보였으나 부동산 가격은 금리, 정책, 경기 상황 등 다양한 변수에 의해서 변동이 될 수 있습니다.그러나 중개사는 거짓 정보로 거래를 유도하면 신뢰를 잃을 수 있고 이는 중개사법에 위배되어 법적으로 처벌을 받을 수 있습니다. 이에, 중개사분들은 고객의 이익을 최우선으로 고려하여 데이터와 시장 분석을 기반으로 조언을 해드리고 있으니 믿고 거래하셔도 될 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.확정일자를 받는데에는 별도의 기한이 없지만, 가급적 이른 시간에 받아 두어야 전입신고와 더불어서 우선변제권 및 대항력을 유지할 수 있습니다. 이에 최대한 빨리 확정일자를 받아두시는게 좋고, 전입신고를 하지 않은 상태라면 전입신고도 모두 마쳐 두시기를 바랍니다.