답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.50세대 미만의 주택은 감정평가 가격이 공개되지 않는 경우가 많습니다. 이는 해당 감정가가 KB부동산 시세나 한국감정원 시세에 반영되지 않기 때문 인데요...KB부동산, 한국부동산원 등에서 시세 데이터를 제공할 때 일정 수준 이상의 표본이 필요한데 일반적으로 50세대 이상 아파트부터 감정평가 가격이 체계적으로 반영이 되고 있습니다. 세대 수가 적으면 거래량 자체가 적어 신뢰할 수 있는 평균 가격을 산출하기가 어렵기 때문 입니다. 또한 50세대 미만의 소규모 주택(다가구, 소형 빌다 등)은 개별적인 특성이 강해서 일관된 감정가를 내기가 어렵습니다. 같은 지역이라도 건물 상태, 도로 접근성, 층수, 리모델링 여부 등에 따라서 가치 차이가 클수 있기 때문 입니다. 그리고 대형 아파트 단지는 거래가 많아 시장 참고용으로 공개가 될 뿐이고, 소형 주택은 정보 제공의 필요성이 낮다고 판단을 하기 때문 입니다.소규모 주택은 개별적 특성이 중요 합니다. 대단지 아파트와 달리 소형 주택은 감정평가 기준이 다양하고 감정가격 보다는 위치, 향 후 개발 가능성, 용도 변경여부, 인프라 등에 따라 가치가 결정되니 이에 따라 분석을 해보시는게 필요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역화폐는 특정 지역에서만 사용이 가능한 화폐로 지역 내 소비를 촉진하고 골목상권을 활성화하기 위해 도입이 되었습니다. 이는 지역 주민이 대형마트나 온라인 쇼핑 대신 지역 상권에서 소비하도록 유도함으로써 지역 내 경제 순환 효과를 가져올 수 있습니다. 이를 통해 전통시장, 동네 가게 등 자영업자의 매출이 증가하게 됩니다. 또한 지역화폐를 사용하면 추가 할인 효과가 있어 소비자의 지출이 증가를 유도할 수도 있다는 장점을 지니고 있습니다. 다만, 지역화폐 발행 및 운영에 정부, 지자체 예산이 투입이 되는 만큼 발행이 될 때마다 정부 보조금이 필요하므로 재정 부담이 증가하게 됩니다. 그리고 소비자들이 현금 대신 지역 화폐로 결제만 하고 추가 소비를 하지 않은 경우 경기 부양 효과가 제한이 됩니다. 또한 지역화폐가 활발한 곳와 아닌 곳 간의 경제 격차 발생이 가능하고, 경제 규모가 작은 지역일수록 자체적으로 지속 운영하기는 어려운게 사실 입니다.지역화폐는 소상공인 지원, 지역 내 소비 촉진, 공동체 활성화 등의 긍정적인 효과가 있지만,정부 보조금 의존도가 높고, 운영 비용 부담이 커 지속 가능성이 낮을 수도 있습니다. 따라서 장기적으로 지속하려면 추가적인 수익 모델 개발이 필요할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산PF란 대형 개발상업(아파트 오피스, 상가 등)에 필요한 자금을 조달하는 방식으로 사업 자체의 미래 수익성을 담보로 대출을 받는 구조를 지니고 있습니다. 일반적인 대출의 경우 부동산 등을 담보로 대출을 일으키지만, PF 대출의 경우 사업의 미래 수익(분양수익, 임대료 등)을 기반으로 대출이 됩니다.최근 부동산 PF 부실 사태는 부동산 경기 침체, 금리 인상, 자금 조당 문제 등이 복합적으로 작용하면서 발생하게 됑ㅆ습니다.부동산 경기 침체로 인해 미분양이 증가 하면서 대출 상환이 어렵게 되었는데, 특히 지방 및 비인기지역을 중심으로 미분양이 심각해졌습니다. 금리 상승으로 인해서 대출 이자 부담이 거지면서 부실이 더욱 가속화되고 있기도 합니다. 이에, 건설사들이 공사비를 미지급 하고 있는 경우도 있고 이에 따라 건설사 도산 위험이 증가하는데 실제로 일부 중소 건설사들이 연쇄적으로 도산을 하고 있기도 합니다.부동산 PF는 부동산 개발의 중요한 자금 조달 방식이기는 하지만 최근 경기 침체와 금리 인상으로 인해 부실 문제가 커지고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매매 계약이 체결되면 공인중개사는 부동산거래신고를 해야 하며, 매도자와 매수자도 부동산 거래관리시스템에서 신고 이력을 확인 할 수 있습니다. 부동산 거래 신고법에 따라 부동산 매매 계약을 체결한 경우 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 하며 신고는 공인중개사가 대행하거나 매도자, 매수자가 직접 신고를 하게끔 되어 있습니다.https://rtms.molit.go.kr/ 에 본인 인증 후 접속하시면 나의 신고 내역을 조회 하실 수 있고 신고된 거래 계약 이력이 확인이 가능하며, 부동산 거래신고 이후에는 거래신고필증를 꼭 발급 받으시고, 신고된 계약 내용이 실제 계약과 동일한지 여부를 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약에 당첨이 되었고 실제 입주는 3년 후이기 때문에 가급적 입주 전까지는 청약통장을 유지하는 것이 안전합니다. 계약금 납부 후에라도 입주 시점에 주택법 기준을 충족해야 하는 경우가 있을 수 있고, 특히 국민주택(공공분양)의 경우 자격 요건이 유지되어하 하므로 해지하면 불이익이 있을 수 있습니다. 이에, 청약 통장 유지와 관련된 별도의 규정이 있는지 계약서를 다시 확인해 보시는게 좋습니다.청약 통장을 계속 유지하시는 경우 월납입금은 추가로 납입하지 않고 유지만 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매물을 반드시 온라인에 게재해야 하는 법적 의무는 없습니다. 다만, 공인중개사가 중개하는 매물에 대해서는 허위, 과장 광고를 하지 않도록 규제하는 규정은 존재 합니다.중개업소에서 매물을 온라인에 게재하지 않는 이유는 집주인의 개인적인 요청에 의한 사유이거나, 특정 고객(단골 등)에게 해당 매물을 소개해 주기 위해서 내부적으로만 매물을 보유하고 있는 경우에 별도의 온라인 광고를 하지 않는 경우 등이 있습니다.이러한 비공개 매물을 찾기 위해서는 중개사무소를 직접 방문하는 방법외에는 없으며 중개사와의 네트워크가 있다면 이러한 네트워크를 잘 활용해 보시는 것도 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 관할 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 하는 제도 입니다. 단순한 신고가 아리나 허가를 받아야 계약이 유효하기 때문에 실질적으로 거래를 제한하는 규제라고 볼 수 있습니다. 이 제도는 부동산 투기를 방지하고, 토지의 적절한 이용을 유도하기 위한 목적으로 도입이 되었으나, 사적 재산의 거래를 제한한다는 점에서 논란이 되고 있는 사항이기도 합니다.그리고 토지라는 단어가 들어가서 주택 거래와는 무관하다고 생각할 수도 있지만 사실상 주태 거래도 막을 수 있는 제도 입니다. 토지거래허가구역에서 단독주택, 아파트 등이 포함된 토지를 거래할 때도 허가를 받아야 하는 것입니다. 허가를 받으려면 매수자가 실거주할 목적임을 입증해야 합니다. 전세를 끼고 매수하거나, 매입 후 임대를 주는 것은 불가능 하여 이는 투자자들의 수요를 차단하는 효과가 있습니다. 이에 실제 주택 거래가 위축되고 가격에도 영향을 미치게 됩니다. 최근 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제가 되면 투자자들이 몰렸고, 이에 주택 가격이 상승하는 효과를 가져오게 되었습니다.사실상 토지거래허가제는 주택거래허가제와 같은 효과를 나타내며 결과적으로 거래량 감소, 투자자 이탈, 가격 하락 압력 등의 효과가 나타나게 되어 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.낙찰이 된 후에는 법원에서 지정한 기한 내에 잔급을 납부해야 하면 잔금 납부 후 법원에서 대금납부증명원을 발급 받을 수 있습니다. 그리고 법원에서 소유권이전등기 촉탁 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 촉탁 등기가 진행되는 경우 법원이 등기소에 소유권 이전 신청을 직접 해주는데 보통 법원 경매는 촉탁 등기를 진행하고 있습니다.만약 직접 등기를 하신다면 직접 서류를 준비해서 진행하시기 보다는 법무사에게 위임하여 관련 등기 절차를 진행하는 것이 수월합니다. 특히 명도 문제가 걸려 있다면 법무사와 상담 후 진행하는 것이 여러모로 안전할 수 있습니다.소유권 이전 후에 등기부등본에 근저당, 압류, 가처분 등이 말소 되었는지 반드시 확인 하시고, 관련한 세금 등도 사전에 미리 확인해 두시는게 필요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산의 가치는 토지라고 보시는게 타당합니다.이는, 토지는 시간이 지나도 그 자리에 그대로 남아 사라지지 않지만, 건물은 낡고 감각상각이 되어 그 가치가 시간이 지남에 따라 떨어지게 되어 있습니다. 하지만 토지는 시간이 지나도 그 자리에 그대로 존재하고 희소성이 있어 가치를 유지하거나 상승할 가능성이 큽니다.도한 토지는 지역 개발이 이루어지면 용도 변경, 인프라 확충으로 인해 토지 가격이 상승하기도 합니다. 같은 위치에서도 건물보다 토지 가격이 오르는 속도가 빠르기도 합니다. 또한 토지는 건물 유지보수 비용과 같이 들어가는 비용이 상대적으로 적습니다.결국 건물은 토지 위에 세워지는 유형 자산으로 건물보다 어떤 위치에 있는 토지 인지가 더 중요합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 방식은 일반적으로 가장 많이 사용하는 방식이지만,새로운 세입자가 아직 안 구해졌다면 집주인이 개인 자금이나 대출을 통해 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 하지만 이는 집주인 사정에 따라 어려울 수 있습니다.일반적으로는 세입자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있으며, 집주인이 전세보증금 반환 보증보험에 가입했는지 확인하면 안정성이 높아질 수 있습니다. 만약 전세금 반환이 지연되고 있다면 내용증명 발송 후 임차권 등기를 신청하는 방법도 있습니다.