답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증보험 가입 시에는 특정 조건을 충족해야 하며, 이를 위반한 경우 보증금 반환이 거절 될 수 있습니다.임대차 계약의 유효성 문제임대차 계약이 유효하지 않은 경우 보증금 반환 청구가 어려울 수 있습니다.보증보험 가입 요건 미충족전세보증보험에 가입 할 당시, 집주인이 담보대출 한도가 초과되거나, 이미 경매 또는 공매가 진행 중인 경우계약서와 실거주 불일치임차인이 실제 거주하지 않고 계약서를 허위로 작성한 경우미신고 전입전입신고 및 확정일자를 받지 않은 상태에서 보증보험 청구를 하면 거절될 가능성이 있습니다.선순위 채권 초과보증보험이 적용되는 범위를 초과하는 선순위 채권이 있는 경우집주인에게 반환 요청을 하지 않은 경우보증금 반환 청구는 보증보험사에 신청하기 전에 집주인에게 공식적으로 반환 요청을 해야 합니다. 이 과정에서 집주인이 반환하지 못한다고 공식적으로 인정하거나 법적 효력이 있어야 합니다.이와 같이 거절되는 사유가 몇몇 있으니, 보험금 청구 전에는 전입신고 및 확정일자 확인 / 선순위 채권 확인 / 보험약관 숙지 / 법적 절차를 준수했는지 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.입주 기간이 지난 뒤 미입주 시 발생하는 연체금을 보통 계약서에 명시된 연체 이율(연 5%)을 기준으로 계산 됩니다. 하루 단위로 계산되며, 미입주 기간 동안의 연체 금액은 아래와 같은 방법으로 산출이 됩니다.<연체금 계산 방법>계약서 확인계약서에 명시된 연체 이율(연 5%)를 확인 합니다.일 단위 연체 이율 계산연체 이율을 일 단위로 환산연체이율 = 연이율 / 365연체 기간 동안의 연체금 계산하루 연체 금액 = 미납금액 * 일 연체 이율전체 연체 금액 = 하루 연체 금액 * 연체 일수<주의할 점>입주지연 사유 - 시공사나 분양사의 문제로 인한 경우에는 연체금 부과가 면제 될 수 있습니다.계약서 명시 확인 - 연체 이율이 일반적으로 5%로 적용되지만, 계약서에 다른 조건이 있을 수 있으므로 계약서를 반드시 확인 하시기 바랍니다.분할 납부 여부 - 연체금 납부를 유예하거나 분할 납부를 요청할 수 있는지 문의를 해보시기 바랍니다.충분한 답변이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수요와 공급의 법칙은 시장 경제에서 가격과 생산량을 결정하는 핵심 원리 입니다. 이를 통해 시장의 균형 상태와 균형이 이루어지지 않았을 때 발생하는 불균형 상황을 이해할 수 있습니다.수요와 공급의 법칙수요의 법칙 - 다른 조건이 일정할 때, 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가공급의 법칙 - 다른 조건이 일정할 때, 가격이 상스하면 공급량을 증가하고 가격이 하락하면 공급량은 감소가격과 생산량 결정시장 균형균형가격 - 수용량과 공급량이 같아지는 가격균형생산량 - 수용량과 공급량이 같아질 때의 생산량.시장의 불균형초과공급원인 - 가격이 균형 가격보다 높을 때 발생 소비자는 고가의 상품을 구매하지 않으려 하고, 생산자는 높은 가격에 많은 상품을 공급하려 함결과 - 미판매 재고 증가 / 생산량 감소 압력 / 가격 하락을 통한 균형 회복초과수요원인 - 가격이 균형가격보다 낮을 때 발생소비자는 저렴한 가격에 상품을 많이 구매하려 하고, 생산자는 낮은 가격에 상품 공급을 줄임결과 - 상품 부족으로 소비자 불만 증가 / 가격 상승 압력 / 공급량 증가를 통해 균형 회복수요와 공급의 법칙은 시장 경제에서 가격과 생산량을 결정하며, 시장 균형을 통해 자원의 효율적 배분을 도모 합니다. 그러나 가격 통제나 비탄력적 특성 등으로인해 시장 불균형이 발생할 수 있으며 이 경우 과정을 통해 균형에 다시 가까워지려는 매커니즘이 작동 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.완전 경쟁 시장의 조건다수의 공급자와 수요자 - 시장에 참여한ㄴ 공급자와 수요자가 많아 개별 기업이나 소비자가 가격에 영향을 미칠 수 없습니다.동질적인 상품 - 모든 상품이 완전히 동일해 소비자가 특정 공급자의 상품을 선호하지 않습니다.완전한 정보 - 시장 참여자가 모두 상품의 품질, 가격, 생산 방법 등에 대해 완전한 정보를 가지고 있습니다.자유로운 시장 진입과 퇴출 - 기업이 시장에 자유롭게 진입하거나 퇴출할 수 있으며, 이에 제한이 없습니다.거래비용 없음 - 거래 과정에서 추가적인 비용이 발생하지 않습니다.가격 수용자 - 모든 참여자는 시장에서 결정된 가격을 그대로 받아들입니다.현실 시장의 형태와 특징독점시장특징 - 단일 기업이 시장을 지배하며, 상품의 공급을 독점함 / 진입 장볍이 매우 높아 신규 진입이 어려움 / 가격 결정권을 가짐장점 - 연구개발 투자와 혁신 가능성 / 규모의 경제로 효율성을 극대화 할 수 있음단점 - 소비자 선택권 제한 / 가격이 비효율적으로 높아질 가능성불완전 경쟁 시장특징 - 독점, 과점, 독점적 경쟁 시장을 모두 포함하는 포괄적 개념 / 정보 비대칭, 거래비용 존재, 진입 장벽 등 현실적 요인이 반영됨장점 - 실질적인 시장 구조로 현실과 유사 / 다양한 기업이 존재해 다각화된 상품 제공 가능단점 - 시장 실패 가능성 / 불공정 거래 및 자원 배분의 왜곡 발생완전 경쟁 시장은 자원 배분의 효율성을 극대화하는 이상적인 형태지만, 현실에서는 불완전경쟁 시장이 일반적입니다. 각 시장 형태는 경제적 효율성과 소비자 후생 측면에서 장단점을 가지고 있으므로, 정책 결정자는 시장의 특성을 고려해 규제와 지원책을 마련해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매수 타이밍은 경제 상황, 정부 정책, 개인의 재정 상태, 지역별 부동산 시장 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.올해 상반기 매수상반기에는 여전히 금리 상승에 대한 부담과 경기 불확실성이 남아 있어 매수 심리가 낮아진 상태일 가능성이 큽니다.거래량이 적을 경우, 매도자가 가겨을 낮추는 상황이 나타날 수 있습니다.DSR 3단계가 본격적으로 시행되면 대출 한도가 크게 줄어들 수 있으므로 대출 여력이 있는 상태에서 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.최근 몇 년간의 공급 감소로 인해 주택 공급 부족이 다시 이슈가 될 가능성이 있습니다. 상반기 중 매수는 공급 부족이 반영되기 전에 이루어질 가능성이 있습니다.DSR 3단계 이후 매수DSR 3단계 시행 후에는 대출 규제로 인해 매수 여력이 더 낮아지면서 거래량이 줄고, 일부 지역에서는 가격 조정이 더 나타날 가능성이 있습니다.상반기 동안 금리 변화, 경제 지표, 부동산 정책 등이 어떻게 변하는지 지켜 본뒤 판단할 수 있습니다.결론만약 금리가 상반기에 정점을 찍고 하반기에 낮아질 가능성이 보인다면 하반기 매수가 유리할 수 있습니다. 하지만 금리가 장기간 높은 수준을 유지할 경우 가격이 하락세를 보이는 상반기 매수가 나을 수도 있습니다.상반기 중 실거주 목적으로 매수할 경우 현재 시장 분위기에서 매도자와 적극적으로 협상해 좋은 조건을 확보하는 것이 유리 할 것으로 보입니다.투자 목적이라면 DSR 3단계 이후로 시장 상황이 더 명확해진 뒤 저평가된 매물을 선별해서 접근하는 것이 좋습니다.다양한 시장 상황을 보시면서 판단을 하시기 바라며,제가 드린 내용은 단순 의견으로 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황에서는 계약 만료 이후 보증금 반환 문제와 관련해 몇 가지 중요한 점을 고려해야 합니다.보증금 반환 시점원칙적으로 보증금은 계약이 종료되는 시점(2025년 7월)에 돌려받아야 합니다.만약 임대인지 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 후 법적 조치를 통해 반환을 요구할 수 있습니다.경매를 통한 해결 가능성경매 신청은 임대인의 재산이 경매로 처분되도록 요구하는 절차 입니다.지방의 경우 경매 진행 속도가 느릴 수 있으나, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다면 보증금 반환에 우선순위가 보장 됩니다.경매 절차가 계약 종료 후까지 진행되지 않을 경우라도 경매가 완료된 이후 보증금을 우선적으로 받을 권리가 유지됩니다.대비책계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 반환을 요구할 수 있습니다.비교적 간단한 절차로 진행되며, 법적 소송에 비해 시간과 비용이 적게 듭니다.임차인이 요구한 금액이 소액임차인의 기준에 부합한다면, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 일정 금액은 우선적으로 보호받을 수 있습니다.실질적 대처 방안25년 7월 이전 - 임대인과 협의하여 보증금 반화 계획을 확실히 잡는 것이 우선 입니다. 임대인이 반환 여력이 없다면 경매 절차를 준비 합니다.25년 7월 이후 - 보증금을 반환받지 못하면 소송이나 경매 신청을 진행 합니다.보증금을 안전하게 돌려받기 위해 계약 종료 전에 임대인과 상황을 확인하고, 만약의 상황에 대비해 법적 절차를 미리 숙지해 두시는 것이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사 시험의 경우 지금은 합격률이 조금 높아진 경향이 있으나,이전에는 10% 미만으로도 나온 적이 있습니다.실제 시험 난이도를 체감한 수험생들 대부분이 전기기사 시험은 계산이 복잡하고,외워야 할 내용들도 많아서 체감 난이도가 가장 높다고 합니다.무슨 이유에서인지 합격률을 올리기 위해서 난이도가 조금 낮아지기도 했지만,언제 난이도가 다시 극악으로 치달을지 모릅니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.증여를 받으신다고 하면 일단 증여세를 내셔야 합니다.부모님으로 증여를 바은 경우 10년간 5,000만원까지는 공제가 됩니다. 공제 후 남은 금액은 과세표준에 따라 세율이 정해 집니다.공시지가 3억원 아파트 증여시3억 - 5,000만원 = 2억 5,000만원과세표준 2억 5,000만원 > 세율 20%계산: 2억 5,000만원 * 20% -1,000만원(누진공제액) = 4,000만원 이 되며,증여일로부터 3개월 이내 신고해야 합니다.그 외에 증여 받은 부동산의 취득세, 재산세, 종합부동산세를 납부 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인이 사망을 한 경우라하더라도 전세나 월세의 계약은 계속 유효 합니다. 집주인이 사망했다고 해서 세입자의 권리가 사라지거나 기존 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.보증금 반환집주인이 사망하면 그 재산과 함께 전세보증금 반환 의무도 상속인에게 승계됩니다.즉, 집주인의 자녀, 배우자 등 상속인이 보증금을 반환할 책임을 집니다.만약 상속인이 상속을 포기하거나 상속재산이 부족하다면 임대차보호법에 따라 우선변제권을 통해 해당 주택 경매나 처분에서 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. 그러기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필요 합니다.계약 일정과 거주 문제세입자는 계약 기간 동안 정상적으로 거주를 할 수 있으며 계약 만료 시에은 상속인이 보증금을 반환해야 하며, 반환되지 않을 경우 법적 절차를 통해 청구할 수 있습니다.충분한 답변이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가능하면 입주 전에 도배 요청을 하시는게 좋습니다.계약 당시에 집에 대한 컨디션을 보고 계약을 진행한 것이라면,그 당시 집의 상태에 대해서 동의를 했다고 볼 수 있기 때문 입니다.그리고 입주 후에 주인에게 도배 요청을 하더라도 집주인이 반드시 들어줄 의무는 없습니다. 특히, 기존 도배 상태가 사용 가능한 정도의 수준이라면 집주인이 도배 비용을 부담하거나 진행해 주지 않을 가능성이 큽니다. 이러한 경우에는 본인이 직접 도배 비용을 부담하시거나 집주인과 일부 비용을 나눠서 부담할 수도 있습니다.현재 상태가 누가보더라도 객관적으로 나쁜 수준(곰팡이, 오염, 냄새 등등)이라면,집주인에게 현장 상태를 보여 주시고 최대한 협조를 구해 보시는게 좋을 듯 합니다.