답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유찰이 되는 주요 이슈는 일단 권리관계의 복잡성 때문 입니다. 근저당권, 가압류, 가처분 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우 투자자들이 위험을 회피하려는 경향이 있어 유찰이 되고는 합니다. 그리고 기존 소유자나 세입자가 집에 거주 중일 때 이들을 내보내는데 시간이 걸리거나 추가 비용(명도비용 등)이 발생하는 것도 이유 중에 하나 입니다.그외로는 법원에서 정한 감정가가 시세와 다른 경우, 집 자체의 구조적인문제로 수리 비용이 과다 발생할 것으로 예상되는 경우, 세입자의 보증금 반환/체납 관리비/ 미납세금 등을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우 예상보다 높은 비용이 들어 투자자들이 꺼리게 됩니다.최근과 같이 경매 물건이 넘치지만 부동산 경기 침체나 금리 인상 등과 같은 외부 요인들로 인해서도 투자자들이 신중해지는 시기에도 유찰이 잦아질 수 있습니다.유찰된 물건이라도 실제 수익성을 있을 것으로 예상이 되는 경우, 권리관계가 깨끗한 경우, 미래가치가 충분한 경우에는 장기적인 관점으로 접근하여 경매에 참여하는 것도 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 경매가 유찰되면 최초 감정가 기준으로 감정가의 20~30% 씩 낮아지게 됩니다.대법원 경매 규칙에 따라 한번 유찰 시 최저가가 20~30%씩 하락하며, 법원은 지역과 물건의 성격, 그리고 경매 규칙에 따라 유찰 비율을 조절할 수 있습니다.유찰이 되면 최저가가 낮아지기 때문에 투자자 입장에서는 더 저렴하게 물건을 매수할 기회를 얻습니다. 그러나 유찰이 반복될 경우 물건데 대해 문제(점유, 하자, 권리관계 등)가 있을 가능성도 있으니 주의해야 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경매장은 공개적인 법원 절차로 운영되므로, 일반인도 입장하여 방청할 수 있으며,법원의 경매 일정과 장소는 공개되어 있어 관심 있는 사람은 입장하여 경매 진행 과정을 볼 수 있습니다.실제 경매에 참여하기 위해서는 입찰보증금을 사전에 납부 하시고 본인 확인 후 법원 경매장에서 입잘표를 작성하시면 됩니다.낙찰되면 입찰 철회가 불가능하며 잔급을 납부해야 합니다. 만약 잔금을 납부하지 못하는 경우 보증금을 몰 수 당할 수 있습니다.이러한 경매 참여 없이 경매 진행 절차를 배우거나 관찰하고 싶은 경우에는 입찰보증금 없이 방청만 가능 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합원 분양 아파트가 주택으로 간주되는 시점을 보시고 연말 정산에 반영하시면 될 것 같습니다.조합원 분양 아파트와 주택 소유 기준주택소유로 간주되는 시점은 아파트를 분양받고 현재 건축 중이라면 소유권 이전 등기가 완료되지 않았으므로 법적으로는 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 됩니다.만약 소유권 이전 등기가 완료되었다면 이 시점부터 주택을 소유한 것으로 간주가 됩니다.연말 정산에서는 현재를 기준으로 주택을 소유했는지를 확인하기 때문에 건축 중인 아파트라면 무주택으로 체크해도 문제가 없습니다.만약 국세청에서 나중에 소득공제 여부를 확인하는 과정에서 조합원 분양 사실이 확인되어 소명 요청이 있을 경우,소유권 이전 등기가 이루어지지 않았음을 증명해 두시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 경매를 통해 매수를 계획하고 경매 대출을 받으려면 사전에 철저히 준비 및 조사를 해야 합니다. 등기부등본 확인 절차는 가장 기본적이고 필수적인 절차 중 하나 입니다.등기부등본 확인 - 등기부등본은 경매 물건의 법적 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서 입니다. 소유권, 근저당, 가압류-가처분 등의 항목을 확인 하시고 말소기준 권리를 파악해 두시기 바랍니다.아파트 실태 조사 - 현재 누가 거주하고 있는지 점유 상태를 확인 하시기 바랍니다. 세입자가 거주하고 있는 경우 전입신고일과 확정일자 등을 확인해 두셔야 합니다. 그리고 임차보증금등의 인수 여부도 파악해 두셔야 합니다. 무엇보다 물리적인 아파트 상태를 확인해 보시는 것이 중요 합니다.지역 및 주변 환경 조사 - 경매가가 매력적인지 확인하려며 현재 시세와 비교하시고 실거래가, 인근 매물과 경매물건 가격을 비교하여 적정한 낙찰가를 판단하시면 됩니다.경매 대출 관련 사전 조사 - 경매 대출은 일반 주택담보대출보다 한도가 낮게 책정될 수 있으니, 금융기관에 경매 전문 대출 상품이 있는지 확이해 보시기 바랍니다.경애로 아파트를 매수하기 전에는 등기부, 점유상태, 시세와 대출조건 그리고 법적 리스크를 철저히 확인해야 합니다.겸매는 일반 애매보다 복잡하고 리스크가 크르모, 사전 조사와 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 포함하여 다른 부동산이 대출 연체로 인해 경매로 넘어가는 시점은 단순히 연체 횟수로만 결정되지는 않습니다. 대출 약정 조건과 금융기관의 내부 정책에 따라 달라질 수 있습니다.대출 연체와 경매 진행 절차대출 연체가 발생하면 금융기관이 채권 회수를 위해 법적 절차를 밟게 됩니다. 일반적으로 3개월 이상 연체하면 기한의 이익 상실 조항이 적용됩니다. 이는 대출을 매달 상환하는 것이 아니라 전체 대출금을 즉시 갚아야 하는 상태로 전환 되는 것을 의미합니다. 기한의 이익 상실 이후에도 대출금을 변제하지 못하면 금융기관은 채권 압류, 경매 신청 절차를 개시하게 됩니다. 대부분 6개월 이상 연체가 될 경우 경매 절차에 들어가는 경우가 많습니다.연체 기간과 경매 여부기한의 이익 상실 조건과 금융기관의 정책에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 3회 이상 연체가 될 경우 경매 절차에 대한 준비가 시작될 가능성이 높습니다.대출 연체가 몇 회이상 지속되면 경매로 넘어가는지에 대한 정확한 기준은 금융기관의 내부 정책과 대출 약정서에 명시된 기한의 이익 상실 조건에 따라 다를 수 있습니다. 대출 연체가 발생하면 가능한 빨리 금융기관과 협의하거나 채무 조정을 신청하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재산세는 아파트의 경매 낙찰가가 아니라 공시가격(시간표준액)을 기준으로 산정이 됩니다. 따라서 경매로 싸게 구매 했다고 하더라도 해당 아파트의 공시가격이 재산세 산정의 기준이 됩니다.세율은 과세 표준에 따라 재산세율이 구간별로 차등 적용이 됩니다.경매 낙찰가는 해당 아파트의 구매 가격일 뿐 세금 산정에는 영향을 받지 않으며,재산세는 매년 6월 1일을 기준의 공시가격으로 산정 되므로 아파트의 시세나 경매가와는 무관하게 공시가격을 기준으로 세금이 책정된다고 보시면 됩니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개 사무소를 개업하거나 중개 업무를 하기 위해서는 공인중개사 자격증은 반드시 필수로 필요 합니다. 자격증이 없으면 개업 자체를 허가해 주지 않습니다. 공인중개사 자격증 소지 여부는 법적 요건 사항에 해당 합니다.다만 자격증이 없으신 분들의 경우 중개보조원으로 활동하시는 분들인 경우가 많으실 겁니다. 자격증이 없는 사람은 중개보조원으로 공인중개사 사무소에서 일할 수 있으며 단순 사무 업무나 고객 등대 등을 보조하는 역할을 하며, 법적으로는 부동산 계약 체결에 관여하거나 직접 중개를 할 수 없습니다. 중개보조원은 공인중개사 사무소에 반드시 등록이 되어 있어야 하며 이들의 활동은 자격증이 없어 제한적일 수 밖에 없습니다.자격증이 없는 사람이 중개를 하는 경우 불법에 해당하므로 관할 관청에 신고할 수 있습니다. 공인중개사법을 위반하는 행위는 단속 대상이며 적발 시 처벌을 받게 되어 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임장은 현장에 직접 간다라는 의미로 보시면 될 것 같습니다. 부동산에서는 부동산 현장을 직접 방문하여 확인하는 것을 말하며 주택, 아파트, 상가 토지 등 모든 부동산 거래에서 중요한 단계로 여겨집니다.임장을 가서 꼭 확인해봐야 할 사항으로는 외부환경, 내부환경, 법적-경제적 요소들을 살펴 보시면 됩니다.외부환경 - 입지 및 접근성, 주변 환경(소음, 악취, 조망권 등), 생활 편의성(주타, 치안 상태 등)내부환경 - 건물 상태, 동간 거리와 채광, 층간 소음 가능성법적-경제적요소 - 등기부등본 확인, 관리비와 유지비, 지역 개발 계획, 주변 시헤와 거래량 등임장을 효과적으로 하기 위해서는 낮시간 뿐만 아니라 저녁 시간대에도 방문하여 소음, 조명, 유동인구를 살펴 보시면 좋으며 지역 주민들과 직접 대화를 통해 실제 거주 편의성이나 불편한 점등을 살펴 보시는 것도 중요 합니다. 가능하면 인근 부동산 중개 사무소 등을 방문하여 중개사 분과 이야기를 나눠 보시면 더욱 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조감도와 실제 입주 환경이 다른 경우가 종종 있긴 하지만 법적으로 계약 해제 여부는 몇 가지 조건을 살펴봐야 합니다.조감도의 법적 효력조감도는 통상적으로 계획 및 예상도로 간주되며 실제 시공 후 결과와 다를 수 있다는 점이 명시되어 있는 경우가 많습니다. 계약서나 분양 공고문에 조감도는 참고용이며 실제와 다를 수 있다는 묵구가 포함되어 있다면 조감도만을 근거로 계약 해제를 주장하기는 어려울 수 있습니다.중대한 차이로 인한 계약 해제 가능성동간 거리 축소, 공원 미설치 등이 계약 당시 제시된 자료와 비교해 중대한 차이로 인정될 경우 입주자는 계약 해제를 주장하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 이경우, 입주자가 해당 변경 사항으로 인해 실질적인 피해를 입었음을 증명해야 합니다.사전 검토해야 할 서류분양 공고문, 계약서, 설계 도면 등을 확인해 보시기 바랍니다. 만약 조감도와 실물이 다른데 공고문이나 계약서에 해당 내용이 포함되어 있찌 않았다면 이를 근거로 문제를 제기할 수 있습니다. 또한 분양 계획 변경 시 반드시 분양자에게 고지하도록 되어 있으므로 이를 제대로 고지하지 않았다면 법적 책임을 물을 수 있습니다.계약 시 조감도가 아닌 설계 도면이나 배치도를 꼼꼼히 검토해 보시고 계약서에 명시된 사항을 확인해 보시기 바랍니다. 준공 후 확인 가능성이 열려 있다면 입주 전에 점검 후 판단하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.