답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.잔금 당일에 매물 상태를 다시 확인 하는 것은 정당한 권리로 선을 넘는다거나 하는 행동은 아니라고 생각합니다.부동산 거래에서는 이와 같은 일들이 많이 있습니다.계약에 명시된 상태로 매물을 인도받는 것이 계약의 기본 조건으로 특히 임차인이 거주 중인 경우 집 내부 상태가 임대인의 책임아래 유지되어야 하므로 확인은 필수적입니다. 그리고 미처 발견하지 못한 하자들이 보일 수 있기 때문에 확인절차는 필요 합니다.매도인분이나 중개인에게 잔금 전날 혹은 당일날 집 상태를 점검하고 싶다라고 미리 알려 주시기 바랍니다. 합법적이고 정당한 요청이므로 일반적으로 문제없이 받아들여질 거라고 생각 합니다.계약 당시 약속된 집의 상태 유지여부, 임차인의 이사 상황, 매도인이 조치하기로 한 내용 등등 사전에 살펴 보시고, 문제가 있는 부분들에 대해서는 사진이나 영상 등으로 기록을 남기셔서 매도인, 중개인에게 알리시기 바랍니다.만약 중대한 하자가 발견됐을 경우 잔금 지급을 보류하고 해결 방안을 모색해 보시기 바랍니다.사전에 다시 한 번 더 점검하는 건 매도인과 사전에 협의만 된다면 크게 문제가 없으니 미리 의사를 전달해 두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한남 지역에서 학교 등이 배정되니 않는 이유는 여러가지 문제로 인해 배정되지 않았을 수도 있으며,얘상을 해보면 다음과 같습니다.인구 수요 예측 문제>> 해당 지역의 예상 거주 인구 중 초등 연령대 학생 수가 부족하다고 판단이 되거나 고급 주택 1~2인 가구 중심으로 개발된 지역이라면 초등학교 연령대 자녀를 둔 가족의 유입이 적을 것으로 판단했을 수 있습니다.기존 교육 시설과의 접근성>> 개발 지역에서 가까운 곳에 기존 초등학교가 충분히 위치해 있어 새로 설립하지 않아고 인근 학교로 학생을 배치하는 방식으로 대체했을 수 있습니다. 통학거리가 1.5km 정도아면 별도의 초등학교를 설립하지 않을 수 있습니다.부지 부족 문제>> 해당 지역은 땅값이 비싸 개발 가능한 부지가 제한적입니다. 이에 교육 시설을 설립할 만한 적정 부지를 마련하지 못했을 가능성도 있습니다. 한정되 부지에 상업시설, 주거시설, 공원 등과 같은 시설들이 먼저 들어오고 교육 시설이 밀려났을 수도 있습니다. 경제적 가치가 높은 시설 위주로 계획을 했을 가능성이 있습니다.정책-행정적 이유>> 도시 개발은 지자체와 교육청 간의 긴밀한 협력이 필요한데 이 과정에서 의견 불일치나 행정 절차 지연으로 초등학교 설립 내용이 포함되지 않았을 가능성도 있습니다. 일정 학생 수 이상이 있어야 교육부 승인을 받을 수 있는데 한남 지역이 해당 요건을 충족하지 못했을 수도 있습니다.이러한 문제들이 복합적으로 작용한 결과 학교 설립 문제가 밀려났을 가능성이 있으며, 이러한 부분들은 주민들과 개발 지역 이해관계자들이 지자체, 교육청 등과 의견을 조율하고 개선방안을 모색하면 해결을 할 수도 있을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 GTX-A, B, C 노선 모두 공사가 진행 중입니다. 특히 GTX-A 노선은 일부 구간이 이미 개통 되었으며, 나머지 구간도 순차적으로 개통될 예정 입니다. GTX-B와 C 노선은 착공을 시작하여 예정된 개통 시기에 맞춰 공사가 진행이 되고 있습니다.GTX-A노선 구간: 파주 운정역 ~ 화성 동탄역 (2028년 삼성역까지 개통 예정)GTX-B노선 구간 : 인청대입구역 ~ 남양주 마석역(2030년 전 구간 개통 목표)GTX-C노선 구간: 수원역 ~ 양주 덕정역(2028년 전 구간 개통 목표)다만, 예정된 공사 일정으로 공사 진행사황, 예산 문제, 행정 절차 등에 따라 변경될 소지는 있을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.개인적인 사정으로 방을 빼고 공실이 되었다고 하더라도 관리비는 건물 전체의 공용시설을 유지-관리하기 위한 비용으로 집이 비어 있는상태에서도 계속 운영되고 해당 비용은 모든 세대가 나눠서 부담하고 있어 비용을 납부하셔야 합니다.그리고 관리비는 점유자에게 부과가 되고 있으며 공실 여부와 관계 없이 현재 전세계약을 통해 해당 공간에 대한 점유권을 가지고 계시기 때문에 관리비를 납부 하셔야 합니다.전세계약서에 특별한 조항이 없는 한 관리비는 임차인 부담이며, 계약상의 의무이므로 공실 상태가 되었다고 하더라도 관리비를 거부할 법적 근거가 없습니다.다시 한 번 말씀 드리면, 관리비는 공용시설의 유지와 관리에 필요한 공동 부담금 성격을 가지기 때문에 사용 여부와 관계 없이 법적 의무가 있으므로 관리비를 납부하셔야 하며 납부하지 않을 경우 불이익이 발생할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감정가의 60% 정도는 대출을 받으시고 나머지 금액은 생활안정대출이 가능할지 여부는 본인의 신용상태와 대출한도, 금리, 그리고 현재 보유중인 타 대출의 종류와 규모에 따라서 달라질 수 있습니다.생활안정자금 대출의 경우 보통 3,000만원에서 1억월 수준으로 대출이 가능한데, 이는 DSR에 포함이 되므로 소득대비 부채 비율이 중요합니다. 또한 신용대출로 일반 주택담보대출보다 금리가 높을 수 있습니다. 아파트 입주를 앞둔 고객들을 위해 금융권에서 잔금대출 혹은 입주지원 대출 등의 특정 상품을 운영하는 곳도 있을 수 있으니 은행권을 통해서 비슷한 상품이 있는지도 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 생활안정대출과 신용대출의 금리는 주택담보대출보다 높을 수 있느니 상환 계획을 미리 고민해 두시는게 좋을 듯 하며, 혹시 주거래 은행 또는 아파트 분양과 관련된 금융기관에 상담하여 별도의 대출상품들이 있을지도 확인해 보시면 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 중개업을 통한 수익은 중개 건수, 지역, 거래 금액 그리고 중개업자 개인의 능력에 따라 크게 달라질 수 있습니다.중개수수료는 법정 산한 요율이 있고, 평균적인 수익을 보면 대략 300~500만원 정도가 될 것으로 보이며,고급 아파트 지역이나 상업용 부동산을 중개하는 분들의 경우 500만원 ~1,000만원 가량 수익을 얻을 수 있을 것으로 예상이 됩니다.서울 강남, 압구정 등등 그리고 부산 해운대 등 부동산 거래가 많은 지역의 경우 수익은 더 많을 것으로 보이고,지방이나 중소도시는 거래 금액과 건수가 그리 많지 않아 실제 수익은 예상보다 더 적을 수도 있습니다.이런 경우에는 중개인의 매물 확보 능력, 고객들와의 네트워크, 협상 능력 등이 수익에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 그렇지만 요즘과 같은 침체기에는 수익이 크게 줄어들고 있어 많은 중개업소들이 문을 닫는 경우도 있다고 합니다.중개업으로 살아남으려면 현재 시장 상황을 파악하여 어떠한 전략으로 중개업을 해나갈지 본인만의 전략을 짜고 많은 고객들을 만나면서 관계를 넓혀나가는 것이 중요 합니다.개인의 능력이 더 중요할 수도 있는 부분이라 본인만의 특징을 잘 살려보는 것도 높은 소득을 얻을 수 있는 방법 중에 하나가 되지 않을까 싶습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임시공휴일 지정의 경우 어떤 시기에 지정을 하느냐에 따라서 장단점이 극명하게 나뉘는 듯 합니다.이번 정권 들어서서 지정한 임시공휴일의 경우 민생 경제를 위한다고는 하지만 너무나도 현재 경제 상황을 생각하지 못한 상황에서 국민들의 전체적인 동의를 얻지는 못하고 있는 것 같습니다.예전에 지정했던 임시공휴일에는 백화점 매출이 오른다거나 소비 심리 회복에 긍정적인 효과를 보여주기도 했으나,지난 해 국군의날 이라던지 이번 27일 임시공휴일 지정은 그다지 긍정적인 효과를 보지 못할 가능성이 클 듯 합니다.그렇지 않아도 이번 설 연휴 기간이 샌드위치로 끼여 있으면서 특히 직장인들이 모여 있는 인근 상권들의 경우 27일 임시공휴일 지정으로 10일 가량의 손님들이 드나들지 않게 되어 사실상 매출이 거의 없을 것이라는 이야기도 있습니다. 그리고 주변에서 보면 국내 보다는 해외 쪽으로 여행을 계획하시는 분들이 이미 많았는데, 임시공휴일 지정으로 연차 1일 살아났다는 반응들이 대다수 였습니다.한국자동차산업협회는 임시공휴일 지정이 되면서 하루 약 2000억원의 생산 손실이 발생한다고 발표한 바도 있었습니다.무엇보다 방학 시즌 아이들을 키우는 부모 입장에서는 연휴 스트레스 와 육아 스트레스를 동시에 받는 상황이 되면서 이번 임시공휴일 지정은 이래저래 긍정적으로 다가오기 보다는 왜 지정했는지에 대한 반문을 하고 싶네요.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아시는 것처럼 장기수선충당금은 아파트와 같은 공동주택에서 공용시설의 유지보수 및 보수 공사를 위해 적립되는 기금 입니다.자가 소유자의 경우 해당 아파트의 소유권을 가지고 있으며 장기수선충당금은 아파트의 공용부분 유지보수에 필요한 비용을 미리 적립하는 성격이기 때문에 해당 아파트의 가치를 유지하거나 상승시키는데 기여 합니다. 즉, 장기수선충당금은 소유권과 함께 남아 있으며 이사를 한다고 해서 환급받지는 않습니다. 또한 공용부분의 유지보수를 위해 적립이 되는만큼 소유자가 변경되더라도 해당 기금은 아파트 자체에 귀속이 됩니다.만약, 소유자 변경 시에 환급을 하는 구조로 운영이 될 경우 공용시설 유지보수에 필요한 재원이 부족해지는 문제가 발생할 수 있습니다.반면 전세나 월세로 거주하는 세입자는 소유권자가 아니므로 장기수선충당금은 실질적으로 소유자의 재산 유지에 기여하기 위한 비용으로 간주가 됩니다. 이 때문에 세입자가 퇴거 시 미사용분을 소유자가 반환해야 합니다. 장기수선충당금은 사실상 소유자 재산 가치의 유지보수를 위한 것이므로, 세입자가 퇴거 시 이를 반환해 줘야 하는 것이 맞습니다. 장기수선충당금은 아파트의 공용시설 유지보수를 위한 공동의 재산으로 보아야 하며, 자가 거주자는 소유권 이전 시 환급 받지 못하는 대신 해당 기금이 아파트의 가치를 유지하는데 기여하게 됩니다. 반면 세입자는 소유권자가 아니므로 퇴거 시 납부한 부분에 대해서 반환을 받아야 하는 것이니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.구도심 주차 문제는 전국 곳곳에서 가장 큰 골칫거리 중에 하나가 아닐까 싶습니다.제가 생각하는 가장 좋은 방법은 지자체에서 공영주차장을 확충을 해주는게 좋은 방법이라고 생각을 하지만 예산 마련이 어렵다는 단점이 있어서 생각보다 많이 만들어 지지는 않고 있는 것 같습니다.두 번째로는 대중교통 및 공유차량 시스템을 활성화하는 방안이 있을 듯 합니다.서울 등 수도권의 경우 지하철을 이용하면 원하는 대부분의 지역으로 이동이 가능하지만 지방에 있는 도시들은 그렇지 못한 경우가 많습니다. 버스 또한 제한적이라 대부분 자차를 이용하고 있구요. 대중교통 시스템을 더 확충 하고, 최근 잘 구축되어 있는 공유차량 시스템을 활용한다면 어느 정도 해소할 수 있지 않을까 싶습니다.이러한 시도들이 통하지가 않는다면 도심 자체를 아예 다시 구조화 시키는 방법도 고민을 해봐야 하지 않을까 싶네요

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.조합원 아파트는 지역주택조합이나 재건축/재개발 조합 등에서 조합원들이 공동으로 자금을 모아 아파트를 건설하는 방식으로 분양되는 아파트를 말합니다. 이는 일반 분양 아파트와 달리 다른 특징을 가지며, 장점과 단점이 분명하게 존재합니다. 리스크와 불확실성 때문에 신중하게 살펴 보셔야 합니다.장점가격적인 매리트 - 조합원 아파트는 일반분양 아파트에 비해 초기 분양가가 저렴한 경우가 많습니다. 이는 시공사가 아닌 조합이 직접 주관하기 때문에 초기 비용이 상대적으로 적게 들 수 있으며, 초기 투자 비용이 낮아 장기적으로 집값 상승의 기대 수익이 클 수 있습니다.추가 분담금 예상 - 일반 분양가보다 예산을 절감할 수 있는 구조로 초기 계약금을 마련하기 쉽습니다.좋은 입지 가능성 - 대개 기존 주택 단지나 주거 수요가 높은 지역에 건설되기 때문에 입지 조건이 좋을 경우가 많습니다.단점불확실성 - 사업 진행 과정에서의 불확실성이 크며 건축허가가 지연되거나 조합 내부 갈등, 분담금 증가 등으로 사업이 중단될 수 있습니다. 사업 계획이 취소되거나 일정이 예상보다 크게 늦어질 가능성도 있습니다.추가 분담금 가능성 - 초기 비용이 저렴하더라도 건축 비용 증가, 사업 지연, 조합 운영 비용 증가 등으로 인해 예상치 못한 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 분담금 규모를 예측하기 어렵기 때문에 초기 투자보다 훨씬 많은 금액을 부담해야 하는 가능성도 있습니다.계약 조건의 복잡성 - 일반 분양 아파트와 달리 계약 조건과 조합 규약이 복잡하며 모든 과정을 이해하기가 어렵습니다. 이에 조합 운영의 투명성과 신뢰도가 낮은 경우 금전적 피해를 입을 수도 있습니다.분양 실패 리스크 - 일반 분양 물량이 예상보다 적거나 분양률이 낮은 경우 조합원에게도 재정적 부담이 전가될 수 있습니다. 조합이 자금 문제를 겪으면 사업이 중단되거나 무산될 가능성도 있습니다.조합원 아파트는 저렴한 가격과 미래 가치 상승 가능성이라느 장점이 있지만, 사업 불확실성과 추가 비용 발생 가능성이라는 단점도 큽니다. 따라서 조합원 아파트를 선택할 때는 신중한 검토가 필요하며 모든 계약 조건과 진행 상황을 철저히 이해한 후에 결정하는 것이 중요 합니다.