답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 토지를 거래할 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는데요 허가 조건 중에 하나로 실거주 요건이 들어가 있는 경우가 많습니다. 다만 기존 소유자에게는 실거주의무가 소급 적용되지 않습니다. 20년 전에 빌라를 매수하셨고, 그 후에 해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었다면 이미 해당 주택을 보유 중인 집주인에게 실거주 의무는 없습니다. 실거주 의무는 지정 이후 새롭게 매수하는 사람에게 적용이 된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.입주권은 재개발, 재건축 조합원이 기존 주택을 철거하고 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 조합원이 되면 자동 부여가 되고 부동산으로 가주가 됩니다. 그리고 대부분 조합 설립 후 매매가 가능하지만 일정 부분 제약이 있을 수도 있습니다. 이는 재건축, 재개발 구역 내 주택을 보유하고 있어야 합니다.분양권은 청약을 통해 분양받은 일반인이 입주할 수 있는 권리 입니다. 청약 당첨 후 계약 체겷을 하면 발생하는 권리 입니다. 분양권도 일정 조건 하에 제 3자에게 양도가 가능 합니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.청약 통장을 담보로 대출 중인 경우, 청약 신청 가능 여부>> 청약 통장을 담보로 대출을 받았더라도 청약 신청 자체에는 제한이 없습니다. 통장 가입 기간, 납입 횟수, 무주택 여부 등 청약 기본 조건만 충족한다면 문제 없이 청약 신청이 가능 합니다.청약 당첨 시, 주택청약저축 담보 대출은?>> 대부분의 경우 청약 당첨 시점에 대출 상환을 요구받을 수 있습니다. 당첨 후 분양 계약을 체결하려면 청약통장을 해지해야 하는 경우가 많습니다. 이때 통장이 담보로 설정되어 있다면, 대출을 먼저 상환하고 담보 해제후 해지해야 합니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상속받은 농지를 매매하게 되면 양도소득세 등 세금 문제로 고민이 많이 되실 듯 하니,지금과 같이 계속 임대를 하셔서 임대 수입을 가져가시는게 좋을 듯 합니다.농지 활용도를 높이기 위해서는 주말농장, 귀농 체험지 등의 프로그램을 운영을 해보시는 것도 하나의 방법이 될 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 전세 제도가 발달이 된 것은 역사적인 배경이 있습니다.1. 과거 은행 시스템이 미비했던 시절의 ‘자금 조달 수단’1960~70년대 한국은 은행에서 대출받기가 어렵고 금리가 높았습니다.집주인 입장에선 "전세 보증금"이 사실상 무이자 대출처럼 느꼈습니다.→ 세입자가 집주인에게 목돈을 맡기고,→ 집주인은 그 돈으로 다른 집 짓거나, 사업자금으로 사용했습니다.즉, 은행 대신 세입자에게서 돈을 빌리는 구조였던 거죠.2. 빠른 도시화와 인구 집중1970~80년대 산업화로 수도권 인구가 급증집은 부족했지만 월세 낼 현금은 없는 사람도 많았습니다.그래서 목돈을 모아 한 번에 내고, 월세는 없이 사는 방식이 선호됐습니다.→ 세입자: 매달 월세 부담 없이 안정된 주거 가능→ 집주인: 은행보다 쉽게 큰돈 확보3. 물가 상승률 > 이자율이었던 시대과거엔 물가 상승률이 매우 높았습니다. (인플레이션)전세로 받은 보증금은 시간이 지나면 실질 가치가 줄어들고,→ 집값이나 전세금은 계속 오르니→ 세입자는 싼 가격에 살고, 집주인은 결국 수익이 남았던 구조4. 금융과 부동산이 결합된 투자 수단집주인은 전세보증금으로 집을 사고→ 집값이 오르면 매각해서 차익 실현세입자는 무주택으로 살면서도→ 전세금 일부로 돈을 굴리거나 저축 결국, 한국의 전세는 단순한 주거가 아니라 일종의 ‘금융 상품’처럼 굴러가게 된 것입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 한국의 기준금리는 2025년 4월 기준 연 2.75%로 유지되고 있습니다. 이는 한국은행이 2025년 2월에 기준금리를 0.25%포인트 인하한 이후, 추가적인 인하 없이 동결한 상태입니다 . 향 후 기준금리의 방향은 여러 경제 지표와 글로벌 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 미국과의 관세 전쟁으로 인해 한국의 수출 환경이 악화되고 있으며, 이는 경제 성장률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 상황에서 한국은행은 경제 성장률 전망치를 하향 조정하고 있으며, 추가적인 금리 인하 가능성도 열어두고 있습니다.미국의 관세 정책 강화는 한국의 주요 수출 산업인 자동차, 반도체, 의약품 등에 직접적인 타격을 줄 수 있습니다. 이에 따라 한국의 수출 감소와 경제 성장 둔화가 우려되고 있으며, 이는 기준금리 정책에도 영향을 미칠 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금이 비싸다고 생각하시는 이유를 고민해봤는데요..아마 전세의 영향이 있을 수도 있고 집주인의 자금 활용 방안 그리고 세입자의 리스크.. 이 세가지가 결합이 되어 보증금 중심의 월세 문화가 발달한 것이 아닐까 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약시 체크해야 할 포인트에 대해서 알려 드립니다.등기부등본 - 소유자와 계약자가 일치 하는지 여부, 근저당이 있는지 확인확정일자 및 전입신고 - 전입 + 확정일자를 받아야 전세보증금 우선변제권 생김집주인과 직접계약 혹은 대리인 확인 - 대리인이 계약하는 경우 반드시 위임장 및 인감증명서 확인근저당/담보대출 여부 확인 - 집에 대출이 많으면 위험하며 전세금이 선순위 채권보다 후순위가 되면 경매 시 돌려받기 어려움.건물의 용도와 등재 상태 - 불법건축물, 다가구 vs 다세대 등 구조 확인중개사무소 등록 여부 - 공인중개사 등록번호, 중개사 실명, 공제가입증서 확인집 상태 점검 - 누수, 곰ㅍㅇ이, 수도, 가스, 보일러, 창문 단열, 누전 여부 등 하자 체크특약사항 - 중도 해지 등에 대한 특약 사장 기재 필요계약금, 중도금, 잔금 송금 - 반드시 집주인 명의 계좌로 직접 송금. 계약금을 보낼때도 소유자 이름과 계좌 일치 여부 확인전세보증금 반환보증 가입 - HUG, SGI 등에서 제공하는 보증보험 상품 가입이러한 부분들을 잘 체크 하시면 어느정도 전세 계약에 도움이 될 것으로 생각이 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.로또 구입의 경우 권고 수준의 상한선을 있지만 법적 강제력은 없습니다. 1인당 구매 가능 권수는 1회 최대 5만원 이지만 여러 장소에서 여러 차례 구매하는 걸 막는 법적 규제는 없습니다.로또 구매는 익명성이 보장이 되어 개인별 구매수량을 추적하기 어렵고 각 발매기는 독립적으로 작동하며 연동된 중앙 통제 시스템이 없습니다. 만약 현금으로 결제를 하게 되면 추적 자체가 불가하여 통제가 되기가 어렵습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공실이 장기화되는 이유는 1. 입지 선정 실패 2. 공급 과잉 3. 상권 분석 부족 4. 경기 악화 및 온라인 쇼핑 증가 를 원인으로 들 수 있습니다. 최근 혼란스러운 국가 상황에 더불어서 이러한 침체 상황이 장기화되어가고 있습니다.월세 수익으로 대출 이자를 갚으면서도 수익을 낸다라는 생각으로 투자를 하게 될 경우 공실로 인해 3~6개월만 가도 무너져 버릴 수 있습니다. 그럼에도 계속해서 반복이 되는 건 매월 월세받는 안정적인 수익이라는 말에 혹해서 계약을 하게 되기 때문이지 않을까 합니다.